開盤密集的地方，如何判斷性價比？

@一文說：

最近@一文 發現，隨著各個板塊在售房源大增，朋友們對同一板塊的不同項目之間如何進行取捨猶豫不決，問題整齊劃一的演變成“A樓盤，B樓盤和C樓盤，我到底應該選擇哪個”？考慮到大家的疑惑，@一文 今天來帶大家整合一下目前南京扎堆開盤的區域，買房究竟如何根據自己的情況選性價比最高、最適合你的那個項目。

壹 | 江北

1、江北核心區的幾大項目，如綠地海悅、揚子江金茂悅，還有新房悅江府、江與城這些，哪個更值得買？

答覆：應該說，今年江北新區在樓市上是一個大年。核心區還剩下2個限價樓盤：綠地海悅和揚子江金茂悅，如果您是一個資金比較充裕的投資者，選擇參與搖號這兩個限價盤自然是再好不過。

限價盤中，位於中央商務區的綠地海悅預計將在上半年提前開盤，推出住宅部分C2地塊共5棟樓，約400多套房源，戶型面積118-155㎡。按照3萬/㎡的均價算，總價354萬起，按之前5撐首付的慣例，首付177萬，成為江北目前首付門檻最高的普通住宅房源。

青奧公園板塊的金地風華國際預計3月底首開，暫定首付3成，推出6、7、8號樓，共267套精裝高層房源，戶型建築面積約97-143㎡。預算總價在300-420萬。

此外，雨山路、五橋板塊，還有悅江府、三金鑫寧府、招商雍寧府、中海原山、國資江山薈。雨山路和五橋板塊，也是很有投資價值的區域。其中純新盤悅江府有精裝小戶型，75㎡起步，200萬+的價格，對於投資群體來說是不錯的選擇。

從區域的角度，@一文認為：核心區中央商務區>緯七路隧道口>雨山路/五橋；

從產品的角度，@一文認為：綠地海悅/悅江府/（後期待開）中交錦蘭會>中海原山>江與城>金地風華國際

雨山路-五橋內部房源眾多，中海原山產品不錯，悅江府和江山薈的小戶型價格低可以作為投資，效率較高；三金、招商僅餘下大戶型，投資效率一般，自住更合適。

2、江北核心區的新房價格太高，如果投資江北新區的安置房，如大新華府、珍珠雅苑等等，值得投資嗎？

答覆：目前江北新區確實有一批安置房達到了上市年限，它們的特徵是價格便宜，和基本達到限價3萬的商品房相比，2萬多的均價確實很有吸引力。但@一文認為，和商品房相比，顯然安置房的升值潛力會小的多，而且相對於其他片區的安置房，除非有特別優質的學區（如河西中和村也可以衝上7萬的均價），否則相對於片區來說，始終處於低位。

當然，江北新區的升值潛力，特別是核心區的安置房，未來隨著規劃的逐步落實，肯定會有上升。

貳 | 江寧

3、青龍山生態新城和麒麟離得還是比較近的，我們全家一直住城東馬群一帶，想換房子改善自住，當然也兼顧投資，請問一文老師，我們應該在麒麟買還是在青龍山買？或者東山的時代天樾怎麼樣？

答覆：青龍山生態新城正位於東山新城和麒麟新城之間，對於居住城東的朋友來說是不錯的選擇。但是對於您而言，居住在馬群一帶，顯然最優選擇就是麒麟，理由如下：

青龍山板塊，最大的潛力是承接東山的客群外溢，城南、江寧的買房群體是往更近、房價更便宜的青龍山呢？還是去更遠、房價更高的上秦淮？但是，短時間內難通地鐵，很大程度制約了青龍山對主城客戶的吸引力。東山板塊唯一的新盤時代天樾，除非是剛改（尤其是東山周邊)，不願意離開東山的剛改，選擇這個項目的價值比較大。麒麟板塊，最大的價值是後期的產業，不像青龍山、東山板塊的僅有住宅和商業能級的配套，麒麟還有產業園引入，帶來更多的人群和產業，提升整個 區域的發展。

從自住角度，您全家居住馬群，顯然是選擇麒麟最為合適，一個是距離近，沒有離開自己的原有圈子，屬於就地改善；再來從投資的角度，麒麟更加開放一點。

如果比較東山和青龍山生態新城，青龍山生態新城有琅琊路小學的學區，所有的在建新城，引入優質小學的情況來看，青龍小鎮學區房近3萬，仙林湖已經3萬，江寧的遊府西街3萬，而北京東路小學二手房價基本都突破4.5萬。顯然青龍山生態新城的性價更高。

4、請問XXX網站強推的江寧淳化樓盤值得買嗎？如果要買，萬科是不是會比弘陽或者其他的更好一點？

答覆：@一文認為，目前的江寧淳化仍然是一個比較封閉的板塊，未來的發展也集中於板塊內部的提升，板塊本身和外部的聯繫不多，如對梅龍湖的改造。

雖然說，梅龍湖板塊的打造參照百家湖、九龍湖、仙林湖，基本上外界對這個區域的宣傳也集中於萬科選擇九龍湖和仙林湖的前例，但是@一文認為，九龍湖、仙林湖能起來的先決條件是：1、地鐵線路；2、優質學校。而就目前而言，淳化板塊在這兩個方面均無顯著的提升，短期內一無地鐵而二無學區，基本上沒有太大的提升空間。

即便看湖景，淳化的萬科和弘陽基本上距離湖也比較遠，難以享受湖邊改造帶來的價值升值。

江寧淳化板塊目前引入一些產業，@一文 認為還是把這一區域的房產留給產業的從業者更合適。更何況現階段淳化所剩以大戶型為主，總價比較高，投資的意義不大。

總的來說，這是一個封閉板塊，更適合本地改善，投資效率不高。

叄 | 城南

5、您好，想買綠城雲棲玫瑰園的洋房，據說價格可能毛坯要40000，能買嗎，還有翡翠天際，和峰南岸 ，電建的樓盤，哪個更好？請幫忙分析一下，謝謝。

答覆：這3個項目都在城南板塊，而綠城雲棲玫瑰園和和峰南岸還位於西善橋，也就是目前炒作的“河西南岸”概念區域。

綠城雲棲玫瑰園是城南板塊來說較為稀缺的以低密度洋房和別墅為賣點的項目了，且由純粹的綠城操盤，還是值得期待的，預計產品不錯，未來的升值空間應該還不錯，適合自住兼投資。但是總價預計不會太低。

和峰南岸項目位於岱山，地鐵7號線和8號線的交匯處，未來雙軌齊聚，從河西南岸坐地鐵10分鐘抵達河西南，30分鐘就可以通達主城，方便快捷。該盤周邊的生活配套比較齊全，商業、學校、醫院徒步就到。

翡翠天際處於河西和城南交匯點，地段雖然好，但不屬於全新的區域，有很多老小區，寧蕪鐵路距離翡翠天際僅200多米，@一文 實測噪音，確實有點影響，不過新房限價精裝3.5萬/平，和周邊二手房倒掛2000-5000元/平的樣子，性價比還是不錯的。

項目本身屬於高端項目，萬科操盤，周邊地鐵商業等生活配套齊全，自住沒有問題，適合周邊地緣客改善。投資效益不算很高。

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