在房企全國化佈局的當下，僅深耕河南一省的建業地產則顯得有些“倔強”。公開資料顯示，截至2018年12月31日，建業地產已進入河南省的18個地級城市和77個縣級城市。
隨著龍頭房企逐漸向二三線城市下沉，市場競爭加劇的同時，各家企業的市場佔有率也遭到了稀釋。在規模增速放緩、市場遭到擠壓的大背景下，紮根河南的建業地產如何突圍，又如何轉型？
龍頭房企“入侵”河南，省域化發展遭挑戰
建業地產董事局主席胡葆森生於河南，長於河南。他的公司也是如此。
建業地產成立於1992年，27年來一直深耕於河南，在河南有大量的土地儲備，被業界譽為“河南王”。建業地產對自己的定位是“中原城市化進程和社會全面進步的推動者”。
對於省域化發展的戰略，早在2014年，胡葆森就曾表示：“河南有1億多人口，有120個縣級以上城市，今後15年至20年有3000萬人要進城，幾乎每個城市都是人口淨流入城市，住房總需求約10億平方米。只要我們能佔到市場份額的10%以上，就有幹不完的活，賺不完的錢。只是相比於一線城市，發展速度可能會慢一些。”
現如今，這裡的“慢一些”在一定程度上體現在建業地產的規模發展上。建業地產在2015年和2016年總資產的同比漲幅僅為6.4%和11.5%。2017年起，總資產同比漲幅才上升至41.1%，2018年更是達到63.1%。在克而瑞發佈的2018年房企銷售金額排行榜中，排名第43位和第44位的首創置業與合景泰富集團在2018年的資產總值分別為1697.17億元和1845.37億元，而排名第42位的建業地產的資產總值僅為1019.62億元。據瞭解，首創置業和合景泰富集團都是“90後”，與建業地產年歲相當。
此外，規模房企的進駐也對建業地產的物業銷售板塊產生了一定的衝擊。近幾年來，已經有包括恆大、碧桂園、綠城、綠地、萬科等多家品牌房企進入河南，進入的城市不止鄭州，還包括開封、洛陽、新鄉等三四線城市。據鄭州克而瑞的數據，建業地產在鄭州的權益銷售額排名從2016年的第2位下降到2018年的第4位。
規模房企“入侵”河南市場的同時，諸如正商地產、康橋地產等河南本土房企也在不斷蓄力。2017年，建業地產在河南的市場佔有率僅為4.3%。儘管由於集團向三四線城市及縣城的滲透使得這項數據在2018年提升至9%，但隨著河南本土房企的不斷髮力，未來河南省內的“戰況”仍是未知數。
輕資產業務比重增大，去年毛利率達91%
縱觀建業地產歷年的銷售數據可以發現，該集團合同銷售金額從100億元到200億元用了4年，而從200億元到700億元只用了2年，增速可謂實現了“飛躍”。其中重要的增速分水嶺是2015年，也就是建業地產提出推行輕資產運營模式的那一年。
建業地產歷年合同銷售金額
輕資產業務的推進算得上是“固守”於河南的建業地產近些年來的重大突破之一。相對於重資產運營高企的前期投資來說，輕資產運營是將企業已有的品牌、資源及技術等“軟實力”進行輸出，從而以相對更低的成本獲得收益。建業地產在河南本土的品牌影響力無疑是其推進輕資產運營的重要保證。
從銷售額構成上看，去年，該集團723.66億元的總合同銷售金額中，輕資產合同銷售金額達到約186.91億元，同比大幅增長約197.2%，約佔合同銷售總額的25.83%。而2017年的年報中，輕資產合同銷售金額這一項財務數據並未被單獨提及。
按重資產合同銷售金額計算，該集團2018年在河南省市場佔有率為6.7%；加上輕資產的銷售數據後，市場佔有率則提升為9.0%。這也在很大程度上說明了輕資產板塊在建業地產的業務佈局中有著重要的作用。
截至2018年12月31日，建業地產已累計完成110個輕資產項目合約的簽訂，較2017年年末增長35個；對應的總建築面積預計將達到1662萬平方米。建業地產表示，上述輕資產項目將在未來數年持續為集團帶來穩定收入。
此外，該集團的毛利和毛利率分別約為50.91億元和34.4%，同比分別增長約55.18%和10.8個百分點。其在財報中指出，毛利率提高的其中一個重要原因即為毛利率較高的項目管理服務收入增加。而這裡的項目管理收入，自然是來源於輕資產運營。
建業集團首席執行官袁旭俊在業績會上表示：“2018年輕資產的毛利率是91%，未來基本上能夠保持這個利潤水平。2019年的銷售部分會維持在25%左右的毛利水平。通過這幾個數據的相加，2019年整體的毛利會在30%左右。”
由此可見，輕資產運營一定程度上為該集團實現了降本增效。
多元化助力建業地產走出河南？
除了輕資產運營模式的推行，自2015年6月起，建業地產同時開始由綜合開發企業向城市居民新型生活方式服務企業轉型。三年以來，該集團在地產、商業、物業、文旅、酒店、農業等板塊均有佈局。數據顯示，截至2018年12月31日，建業地產持有4個文旅項目和7個處於不同開發階段的綠色基地項目。當然，這些項目仍然位於河南省內。
另外，建業地產最新公佈的數據顯示，2019年第一季度，該集團獲得合同銷售金額128.36億元，同比增長約69.8%；其中，重資產銷售81.71億元，同比增長約44.4%；輕資產銷售46.65億元，同比增長約145.4%。
對於集團是否將向河南省以外的市場拓展，胡葆森在2018年業績會上表示，在滿足三個條件的情況下，公司將走出河南。首先為市場半徑，要根據公司的管控能力來確定；其次為產品形態，將以中原文化小鎮的形態進行操作；第三為輕資產模式，一般股份不會超過20%，因此投資壓力不會很大。
其實在2018年12月28日，建業地產和河北省邢臺市的一個企業就合作開發邢臺市的一個小鎮簽訂了戰略合作協議。因此，胡葆森表示，“在建業地產內部，2018年12月28日則是建業地產走出河南的一個時間標誌。”
在河南省內房地產市場競爭越發激烈的當下，是固守陣地還是向外拓展？是聚焦特色還是多元發展？建業地產還有很長的路要走。
（End）
（微信ID：beijing_house）
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