本文是廣州淘房志踩盤評級：第十五篇
撰文 |米叔
從2010年到2019年，中新知識城的發展已經到了九個年頭，隨著去年地鐵14號線通車，吸引了越來越多剛需購房者的關注。
2014年知識城的第一批樓盤推出，房價從當初的9000多/㎡，到今年知識城樓盤報價已經全面過2萬。
然而這個早期以剛需產品為主的版塊也早已開始邁入3萬+時代，比如靠近旺村地鐵站的康大龍祥匯，近日淘房志團隊踩盤得知最新一期即將推出的洋房，銷售稱預計單價要賣到3.5萬/平。
吹風價比旁邊在售某項目的別墅還貴，但產品設計卻無豪宅風格，配套更是讓人心塞，那麼這個佔地1000畝被孤立的大盤，到底值得買嗎？
知識城南起步區，一個被孤立的大盤
地段評級：三星
項目位於知識城南起步區，整個知識城分為北地塊、中地塊和南地塊，根據規劃，北地塊以互聯網產業為主，中地塊以經濟金融創新產業為主，南地塊以高端住宅區為主。
截至目前，真正看得出雛形的就是瘋狂賣房的南地塊，周邊已經匯聚了萬科、時代、綠地、龍湖、合景、康大、保利等知名房企。
康大龍祥匯佔地面積達66萬方，總體容積為0.9，是知識城內面積最大的住宅性質別墅項目，屬於南起區最邊上，位置比較孤立，並不是黃埔的主城區，樓盤雖然夠大，但是周邊卻很荒涼，也只能稱作為遠郊大盤。
週末售樓處也是空空如也，銷售中心除了工作人員，並沒有看到多少購房者。
路程近2小時！與市區通勤時間長
交通評級：三星
知識城離天河足足有40公里，剛需買在這個板塊首先要解決的就是交通問題。
樓盤主要以地鐵為賣點，集中在14號線知識城支線何棠下站和旺村站。但14號線知識城支線是目前廣州唯一1條無法跟其他線路換乘的地鐵。
項目剛好在新和跟旺村站中間，距離都是一公里左右，米叔計算了一下路程，從珠江新城出發，搭乘地鐵要近兩個小時才到達項目，另外去年21號線只開通了前半段，後半段預計今年9月份通車，銷售稱未來7站可以達到天河。
不過要知道七站只能到天河區，到CBD至少還要1個小時，自駕車大概需要50分鐘才能到達，前提還是在不堵車的情況下。
目前搭乘地鐵去市區的時間還比較長，地鐵21號線全線貫通後相信會有所改善。
配套令人心塞
配套評級：二星
項目的商業配套還很弱，除了自身帶有一些商業配套，周邊幾乎無成型的大體量商業配套，基本上只能滿足最普通的生活需要，之前還有媒體爆料有業主點份外賣宵夜，顯示要明天才能到！入住2年第一次成功叫到外賣。
不過正在建設中的城南鄰里中心，預計今年將迎來開業，這是知識城第一個大型商業，總佔地面積1.8萬平，總建築面積4.8萬平方米,分位A、B、C,共三棟商業，就位於地鐵14號線何棠下站旁，距離項目大概1公里多。
學校方面，根據規劃，知識城會新建鳳凰湖小學、廣州市二中會元學校、廣州實驗中學、九龍新城完全中學、新加坡南洋華僑中學、尼爾商學院、新加坡南洋理工大學等多所學校。
但目前，已經開學的只有萬科幸福譽配建的市二中小學會元學校和鳳凰湖小學，廣州實驗中學、九龍新城完全中學也已經落戶到知識城。
另外項目內規劃2所幼兒園、1所小學、1所初中及1所高中，銷售稱都是公立學校，但是目前引進的學校還未知，還有康大旗下教育機構—廣州商學院、廣州教育園就在康大龍祥匯旁邊。
醫療方面：中山大學腫瘤防治中心、廣州皇家麗腫瘤醫院、南方醫院等三甲醫院都有進駐，大部分還在建設中。
目前知識城生活配套真是讓人心酸，還有大部分新建小區都是在2020年左右交樓，未來商業需求旺盛，不過估計配套不一定跟得上。
（項目周邊）
產品設計不太盡人意
戶型評級：三星
（項目外觀圖）
據瞭解，康大龍祥匯目前待售九龍大道洋房，樓棟9層高建面約106-125㎡複式洋房，目前已經是全部建好的現房，銷售稱月底開盤。
下面米叔說一下實地參觀完的幾點感受：
1、個人感覺洋房外觀設計偏產業園風格，跟普通洋房差別很大。
2、複式5.8米層高，實用率確實很高，不會感覺壓抑，幾個戶型設計都差不多，只是面積有差異而已。
3、戶型全部4房，有些設計方面很不合理，比如四房3個廁所會不會有點浪費？
（106平戶型圖）
（116平戶型圖）
（125平戶型圖）
幾個戶型都做了樣板房，6米長的陽臺設計得很不錯，只不過這個空調外機讓人很不適應。
每一層樓的人行走廊，這種設計你會喜歡嗎？
樣板房做得很一般，客廳都是沒有中空的，以下圖片就是裝修標準。
單價3萬+，預期過高
價格評級：二星
目前項目B1-B17棟待售，銷售稱預計均價為35000元/㎡左右，最低總價大約300多萬，大戶型4房預計要去到450萬 ，不過具體要看開盤的售價。
目前知識城版塊只有8個新盤在售，最低的1.3萬/平，平均價格基本在2萬出頭，部分別墅項目售價也在3萬左右，所以對比周邊這些項目，這個吹風價還是有點高。
米叔在貝殼找房瞭解到，目前該區域二手房售價偏低，平均單價僅1萬出頭，只有合景天駿跟中新裡有掛盤。
另外米叔從廣州市住房和城鄉建設局官網瞭解到，該項目拿地時間是2005年，意味著產權已經縮水14年。
（來源：廣州市住房和城鄉建設局官網）
商業配套缺乏，至少3-5年才成型
綜合評級：二星
1、項目偏改善型，主要大戶型，對於剛需而言門檻還是有點高，另外對於改善型住家來說，會考慮的方面會更多，比如周邊環境，配套方面。
2，商業配套匱乏，目前仍然沒有大型的商業，估計還要再等3-5年才慢慢呈現。
3、價格預期偏高，緊逼番禺，對於改善型群體來講，這個價格在廣州可以有其它選擇。
4、雖然複式使用率高，又是大盤，擁有豪宅標準的低容積率，但是產品設計卻無豪宅風格。
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