西安的公寓竟然火了！而且销售量超过了住宅？！
这是最近西安市场发生的“有生之年”事件。
西二环中南青樾在清明期间4天销售377套，而华南城，据创典数据显示，上周公寓以8492万的销售金额位列公寓产品的第一，售楼部购房者座无虚席！
国际港务区黑马华南城，自3月中旬开盘，销售1000多套，半个月时间卖空一栋楼！甚至超过了隔壁的住宅汇悦城！
是什么让之前的40年产权，交易高税费，50%首付，无缘学区……这些让购房者坚拒公寓的硬伤，突然都抛到了九霄云外，促使购房者果断买单？
带着这些疑问，AI君前往华南城，为大家一探究竟。
中南青樾成交喜报
华南城售楼部
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华南城！可以买！
华南城位于港务大道8号（东三环与北三环交汇处），总建筑面约130万㎡，由18栋高层商务办公楼及商业街组成，是集商务SOHO、众创空间、五星级酒店、企业总部基地及特色商业配套于一身的多元办公及生活配套大型综合体。
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项目优势
从区位来看，项目处于浐灞与港务区的交接地段。
第一：华南城西北与奥体中心板块相联，2021年，第十四届全国运动会将在陕西省举办，而国际港务区将承担举办全运盛会的重要任务。目前全运会主场馆、全运村、陆港国际医院等重大项目都已陆续开工建设，全运会的举办届时会对整个区域有一波利好。
体育场最新进度
体育馆最新进度
第二，华南城西南与浐灞欧亚园区毗邻。浐灞欧亚园区是整个浐灞区域的产业集中地，一期项目位于欧亚大道以北，浐河西岸，占地面积1515亩，由商贸办公、科研办公、创意产业、商业文化及生态酒店等五大板块组成。 目前一期已签约西安-亚马逊AWS联合创新中心、腾讯双创小镇、丝路国际梦工厂，中铁十二局集团第四工程有限公司企业总部、国家退化及未利用土地整治工程重点实验室及华海酒店等。
浐灞欧亚园区入住企业
第三，南与西安丝路国际会展中心相望。西安丝路国际会议中心规划建设集生态化、国际化、智能化为一体的会议中心、展览中心、旅游商贸中心、星级酒店等会展综合体，打造丝绸之路沿线文化、商贸、科技等展览、交流、交易为主题的大型会展平台。
丝路会展中心建设进度
从交通来看， “双地铁”通达全城，项目东与地铁3号线港务区站“零距离”， 北与在建的地铁14号线双寨站一站距离，未来将直达高铁北客站和机场。车型线路方面，通过北、东三环和绕城高速可到西安主要区域。缺点目前公交仅有一趟，而且出不了港务区范围内。
从商业配套来看， 项目自身业务涵盖华盛奥特莱斯、国际皮革皮草城、丝路体验馆等已全面运营，更有华盛跨境商品直销中心，万众进口商品一站式采购。除此之外项目距离砂之船奥特莱斯约2公里。
从产业方面来看，华南城总投资200亿元，自2009年落地西安以来，已建成2号交易广场、品牌馆、五金机电专业市场A、B、D、E区和仓储物流园区 ，将打造战略新兴产业孵化基地、美好生活智慧服务基地。此外距离浐灞总部经济园区约4公里距离，位置虽没有旭辉荣华公园大道好，但均价低差不多3000元/平。
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项目劣势
1、虽然交通便利，配套齐全，但没人。例如华盛奥特莱斯虽然已经投入运营，但很多门店依旧在招商状态，整体缺乏人气。
2、新区发现需要时间，国港的发展时间要比浐灞慢一些，但浐灞的口号是5年，那国港至少也在8年吧，短期内的租金收益需要再考虑（当然也不排除可以借力浐灞总部经济园区的高知人群出租需求）。
但是，总的来讲，双地铁、商业一应俱全，提供了华南城已成型的居住配套，自配大型产业，浐灞总部经济园提供了高知人口，为未来出租提供了基本保障，而即将到来的全运会又提供了医疗、公园和文旅加持，所以本身项目的质素是不错的。
而目，前华南城公寓给出的8500-9000元/平左右的精装价格，面积35-54平的小公寓总价在33万左右，再加首付贷，一套首付仅需5-6万！目前已经有另一栋楼开始销售了。
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市场助推，必不可少！
那么即便是具备性价比的公寓，通常情况下也不会引起市场这么大的关注。个人认为天时和和人和的助推也必不可少！
（1）有钱：卖股买房又成为市场主流。
众所周知，2018年年末到2019年3月，股市行情一路飙涨，所以在之前才有自媒体调侃“卖房炒股”，最近因为全国范围内的楼市小阳春（下面会说），又到了“卖股买房”的时候，但此时有钱的大都已被限购，所以不限购的公寓再次受宠。
（2）想买：新房小阳春，购房者信心回笼。
2019年3月，在全国因城施策的大形势下，利好集中释放——利率回调，限价松动，地方政府“托底”，房企预期回归，购房者重拾信心。
一线城市领头羊北上深率先拉起大旗——3月北京二手房网签住宅突破1.6万套，达到自2018年5月后的最高值；上海单月新二交易量达3.5万套，同比增长100%；深圳单月新房成交环比上涨141.4%，二手房环比上升127.9%。紧接着苏州单月成交量同比增长42.1%，限购升级亦难抑购房热情，再现千人抢房，二手房再次转入卖方市场。而在沈阳，3月15日中海以60%的溢价率拍出地王，售楼部人头攒动。
回到西安，3月本地楼市也多少感受到了这种气氛，新房市场：2019年3月西安新房市场，9663套房源入市，审核通过的购房人数近2万人，开盘当日去化约为79%，回调至去年9月的水平。二手房市场：2019年3月西安二手房价跌量涨，价格下跌意味着市场恢复理性横盘铸基，成交上涨则意味着刚需入市加速，需求面依旧旺盛。
（3）买得起：首付贷金融工具再现市场。
首付贷解决了公寓50%首付的最大硬伤，低总价，首付更低，仅5-6万就能在港务区拥有一套带装修的小公寓，这种诱惑对购房者来讲，可以说难以不动心了。
个人认为正是因为以上3点，综合了华南城自身的性价比，才让这批公寓——用AI君一个业内朋友所说，”仿佛白捡”，一售而空。
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2015-2018公寓市场复盘
回顾2015-2018年公寓市场，由于限购之下，公寓作为投资产品，一直具备面积小、总价低、不限购的优势。
根据数据显示，从2015年到2016年，西安公寓市场供应量大幅减少，但成交量猛增，成交量上涨80%；2016年到2017年，供应量基本维持在20万㎡，但成交量不断上涨，整体公寓市场供不应求。从2017年到2018年， 西安公寓市场供应量开始大幅上涨，涨幅高达92%，成交量相对稳定，成交均价从8482元/平上涨到11823元/平。
数据及图片转自徐三刀评楼市
2015年到2017年公寓成交量上涨，有一部分原因是由于15年之前短租公寓及民宿的兴起，这类公寓价格往往比酒店便宜，每逢节假日及周末，景点及地铁边的房源总是供不应求，如：钟楼的宏府嘉会、小寨的西旅国际等，因此，会有很多公寓在推出的时候跟酒店签约，交房后直接由酒店管理，给购房者返租。在这种大背景下，促使公寓的成交逐年上涨。
2017年到2018年，成交均价上涨，一部分原因是由于西安整个城市价值的提升，房价整体有所上涨，再一方面就是品牌开发商接触长租公寓市场，如市场熟知的品牌有龙湖冠寓、万科泊寓、E客公馆等，以及融创公寓产品入市等。
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公寓购买注意事项
【1】公寓是投资类产品所以成本控制非常重要，低总价和低首付必备，能贷多少贷多少。通常租金15年可以回本，就是较为优质的投资资产。而且越来越多的单身女性和刚毕业的年轻人倾向于公寓投资。
【2】地铁是标配，优选繁华地段，周边有产业园区最好，即买即租。因此个人觉得，在这一点是，中南青樾其实要比华南城更好。
【3】最后看供应，这个主要是对投资来讲的，因为价格会受供求关系的影响，如果说区域内同质化产品较多，一定会影响租金收益，所以同区域内同类公寓产品较多的也需要慎重选择。
【4】现在很多公寓带租约，比如酒店承包再返按月返利，慎重选择，要买至少要是品牌开发商，因为之前出现过多起维权，在购置房屋后返利出现拖欠，甚至无人受理的情况。这种一般，委托第三方风险大，返利越高风险越大。
【5】独家资源的公寓更有价值，例如优质物业，或能提供豪华酒店的服务，或紧邻不可复制的自然资源或生态环境，或者有殊空间结构带来更多租金收益的产品等等。
【6】都说住宅是一个城市的股票，公寓更是。公寓的升值非常依赖城市自身价值的提升。俗话说的好，买公寓，爱西安。^0^
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西安热门公寓推荐
西安目前在售的比较热门的公寓有：位于浐灞核心区的融创世园大观、旭辉荣华公园大道、西二环的中南青樾、港务区的华南城及泛高新的海亮时代ONE。还有一些一直默默在卖的，即将清盘的楼盘，如：城西的珑寓、顺泽枣园里、高新的糖果house等。未来AI君也会做一篇公寓盘点，给各位购房者参考。
AI君有话说
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公寓的价值和城市紧密相关，像北上广深这种城市，这些城市的公寓肯定值钱，同时也成为不少炒房客的目标，所以北京在2017年3月的时候，要求“商办类项目不得擅自改为居住等用途，在建(含在售)项目不得出售给个人”，最新数据显示，这一政策执行两年后，成交量暴跌九成均价降三成。
可以说买公寓投资很大程度上是看好这个城市的发展，即就是买城市的未来与预期， 西安城市规划新区较多，可谓“四面开花”，每个新区规划定位不同，规划到落地还需要很长时间验证，公寓投资也要注意这点。
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