王新阿寶

很多朋友在貸款買房之後，隨著收入增加，很快手頭有閒錢，想要提前還款。但是在進行銀行房貸提前還款前，需要充分考慮三大因素，按照優先級順序如下：

1.以最近3年為界，在這個時期內，是否需要用錢？

是否提前還款第一要素是考慮最近3年是否要用錢？例如要計劃買二套房，要投資一個實體店，要創業等，那就不要提前還款。因為如果提前還款後，到用錢的時候要去借錢或貸款，那利率一定比房貸高得多的多。

2.拿這筆錢去投資理財，收益率是否高於貸款利率？

是否提前還款，另一個重要因素是這個錢拿著到底有沒有用？能不能掙到錢？如果拿著不斷付息賺不了錢，那就沒必要留著。

假設貸款利率是4.9%，那麼只要把這個錢拿去投資理財收益率超過4.9%，就表示賺錢了，可以不提前還。這個錢拿去投資理財，風險一定要控制好，若拿去炒股，拿去買股票基金等這類高風險投資，還不如提前還款。

3.查閱貸款合同，提前還款是否存在罰息？

前兩個問題確認之後，還需要再仔細核對房貸合同的違約條款，裡面約定了提前還款所要承擔的罰息，這是很多朋友最容易遺忘的因素。

不同的銀行，對提前還款罰息力度很不一樣，每一個時期該條款還會變化，故要看合同細則。若罰息太多，則可以考慮推遲提前還款時間。

考慮完上述三個問題之後，即可確定自己是要提前還款還是不提前還款。對於各種類型的銀行貸款，利率最低的就是房貸，尤其是公積金貸款，要珍惜。

大南山伯爵，NUS博士後，資深金融人士，用專業的知識、大白話的方式為您科普投資理財知識，讓天下沒有難懂的金融！歡迎關注、留言交流。

大南山伯爵

千萬不要提前還貸。除非有一些必須的需求。

2006年，我一個同學房貸才30多萬，他生怕多給銀行付利息，就提前還了。其實，那個時候他如果用這30多萬另外買套房子付首付，要多賺多少？這件事情發生在北京。是的，那時候30幾萬就夠在北京付一套房子的首付，當然，位置略偏一點，在五環外。可是今天的北京，五環外也是堪稱繁華的。

大家猜一猜，他現在後不後悔呢？

很多人借了銀行的錢，覺得壓力大，想提前還款，這我理解，但是這其實是毫無必要的。

房貸已經是利息最低的資金之一了。基準利率4.9%，就算上浮20%，也才5%多。

你覺得壓力大，急著還款，還有很多人到處找這麼低利息的資金還找不到呢。你已經借到手裡了，居然還不珍惜？

而且很多銀行，你提前還貸的話，還算你違約，要交違約金。這方面，農業銀行好像比較寬鬆，武漢一年以後提前還貸是不需要交違約金的。具體各家銀行規定不同，還得了解清楚。

其實這一點利息壓力，很快就能過去。

記得我那位同學，那時候月供是2000多，是的，才2000多。當然，那時候還2000多也是覺得挺多的，因為那時候大家收入也很低。

但是今天呢？在北京還2000多的月供，那還叫壓力嗎？

所以，要相信，時間會讓你還貸壓力越來越輕，沒有特別的原因，千萬不要提前還貸。

特別原因是哪些呢？比如房子要轉手出去，或者要另買一套，但是原來的貸款影響了申請新的貸款，等等，那就要提前還貸了。

鄧新華全面回憶

銀行房貸，越早提前還貸，節省的利息越多；選擇縮短年限，比減少月還款額更省利息。

咱們拿具體的案例來解答一下，以貸款100萬元，利率4.9%，20年來說事。先看看利息以及月還款情況。

如果是選擇的等額本息，每個月還款金額一樣，一開始還的利息多。

不管哪種還款方法，等還了七八年後，再提前還款能節省的利息就有限了。

我們以你當前還款一年後，提前還款20萬元來看。

1、等額本息選擇縮短年限

則可以節省23.8萬元的利息，還款年限可以縮短近6年。要注意第一年還款8.5萬元，其中5.2萬元都是利息。

2、等額本息選擇減少月還款額

則只能節省10.1萬元利息，同樣還20萬元，利息能差13.7萬元。

3、等額本金選擇縮短年限

能夠節省利息16.5萬元，年限縮短4年。

4、等額本金選擇減少月還款額

這樣只能省9.2萬元利息，與縮短年限相比要多7萬元的利息。

最後我們再來看一下8年後提前還款20萬的情況。

等額本息縮短年限：

本來能省23萬元，8年後只能省12萬元了。

等額本金縮短年限：

等額本息減少月還款額：

等額本金減少月還款額：

最後結論，不管什麼時間有了錢，提前還款都是好的，並且是越早越好，記住一定要選擇縮短年限。

財智成功

房貸還款分兩種方式等額本金和等額本息，根據你房貸方式的不同，提前還款的時間點也會有所差別。

等額本息

等額本息每月的還款額相同，每個月還的錢裡面本金所佔比例逐月遞增，利息所佔比例逐月遞減，但是每個月要還的錢是一樣的。

需要早一點提前還款，比如30年房貸還款前期為5年左右，到了中期差不多10年就不適合，因為還款到了中期，利息已經在前期還了大部分，接下來需要還的大部分是本金，這時候提前還款並沒有起到減少利息的作用，就只是單純先還了本金，還不如把這筆錢留著急用或理財。

等額本金

等額本金則是每月的還款額不同，每月還款本金固定，但利息會隨著本金減少而減少，呈現逐月遞減的狀態。一般來說，等額本金需要支付的總利息是少於等額本息的，但是等額本金方式一開始還款數額較高，還款壓力會較大。

這種還款方式還款期過了1/3就不適合提前還款，也是需要在還款前期提前還貸，因為過了還款前期，越到後期，所剩的本金越少，利息也越少，當還款期超過1/3時,借款人已還了將近一半的利息，後期所還的更多是本金，所以這時候提前還款沒有起到減少利息的作用，也沒必要提前還款。

銀行也是算好了賬，不論你選擇哪種還款方式，基本都會在你還款前中期就先把利息收了。

總的來說，因為你申請了房貸就是為了用以後的錢買房，如果沒有通貨膨脹，你早還晚還差距不大，但是因為通貨膨脹你房貸能拖多長就多長，同樣1000塊，現在肯定是比未來的購買力強、更值錢，所以早還房貸就需要計算能夠因此減免的利息有多少了，如果減免不多，就沒必要提前還款了。

提前還款還可能要交違約金

如果你辦理的按揭貸款還貸時間比較短，比如在1年之內，那麼除了要還本金之外，大部分銀行還會另外要求收取違約金。另外，因為每個銀行對於提前還款都有不同的規定和收費標準，具體要根據房貸所在地的銀行正常來算。

一入房貸深似海，從此生活背座山，所以很多人在揹負房貸之後都想快一點把房貸還完，但大家要記住，即使你有閒錢可以提前還房貸，也要注意一下，這樣才能把手裡的錢發揮到最大用處。

金十數據

首先請確定，是否一定要提前還貸？

實際上，在大多數情況下，我們不建議普通房貸者提前還貸：

一是因為，房貸利率幾乎是我們普通人能拿到的，最低的貸款利率。

這條是最主要的原因。

如果您是在 2015年以及之後那買的房，正趕上央行下調基準貸款利率，那麼繼續持有貸款是相對划算的。2015年伊始，5年期以上房貸利率從之前的5.9%，一步步下調到5.6%、5.4%，直到目前的4.9%。

而且，多個城市還進行了下浮，個人貸款平均利率不足5%。這不僅遠低於歐美5.5%~6%的房貸利率，而且幾乎是我們普通人這輩子所能拿到的、最低的借款利率了。

二是因為，未來貸款利率將呈現上升趨勢，借錢成本會逐步增加。

這條實際上與上條有直接關係。

由於金融（主要是銀行）機構壞賬率逐步上升，加之經濟下行壓力，銀行迫於盈利壓力，對於房貸利率，未來的趨勢一定是逐步走高的。

比如，根據最新統計數據，2019年2月，全國首套房貸款平均利率為5.63%，而在2018年2月，這一數字是5.46%。讓他在2017年同期，這一數字是5.3%，2016年則不到5%。

如圖，可以看到，房貸利率是逐步抬升的。換句話說，今後還想以目前的利率向銀行借款，以及幾乎不可能了。

如此低的利率，錯過這個村可沒這個店啦~

與其提前還貸，不如繼續持有，享受這一貸款“紅利”，把到手的便宜佔到底。

三是因為，申請房貸的難度將逐步提升

未來，除了房貸利率將走高，申請房貸的難度也在悄然提升。比如，最近有些熱點城市，有些剛剛符合條件的朋友，可能就被銀行拒貸了。理由要麼是流水不符合，要麼被告知“額度用完了”。

究其原因，就是因為房貸的利率太低了，而且貸款一放出去，動輒就是20~30年，銀行油水太少，又不符合風控常理，而且房地產市場在調控週期下，未來充滿不確定性。所以，房貸這門生意，從趨勢來說，銀行肯定是不太積極的。

如果提前還貸

話說回來，如果一定要提前還貸，選擇什麼時候還比較划算呢？

1、如果您單純是為了減少總利息的支出，那麼越早還越好。

在這個目標下，您不用想那麼多，一定是越早還越能節省利息支出。

早還一個月，就比完還一個月要划算。這個很好理解。

2、等額本息模式，建議在貸款總期限未過半時還款

您如果選擇的是“等額本息”模式，即每個月月供金額相同，那麼相對於“等額本金”模式，前者要支付的總利息更多，尤其前三分之一的時間中，每個月月供的利息金額都要顯著＞本金。

所以，可以考慮在貸款總期限的前三分之一時間內還款。當然，前提是有經濟條件的話。

其實“等額本金”模式，個人認為如果要提前還款，也應該在前三分之一的期限還款，只不過還款的必要程度、節省的利息不如等額本息。

3、擔心未來資金流有壓力時

每個家庭的財務狀況都處於變動中。

如果您未雨綢繆，能夠料想到未來家庭的收支可能存在大幅減少，或者資產縮水的可能，進而給房貸帶來困難的話，建議提前還款，解決後顧之憂。

這種情況，適合那些做個體生意的朋友們。

4、簽訂的是浮動協議

如果您當初和銀行簽訂房貸合同時，約定的利率是“浮動”的話，那麼未來央行一旦上調貸款利率，您的月供金額也會馬上水漲船高。

但目前來看，央行上調基準利率的可能性並不高，但如果股市過熱、帶動房價繼續高漲，則不排除上調可能，那個時候，您可以考慮是不是要提前還款，砍掉多餘的利息。

5、當你要賣房時

有過二手房買賣的朋友都知道，一個產權完整的房子，比一個揹著貸款的房子，能多賣一些錢。

貸款沒還完的房子，要麼買家先付錢還清貸款，要麼雙方到銀行做“轉按揭”處理，這都要額外多出一些手續，耗費更多精力。

所以，要想多賣幾萬塊錢，建議先還清貸款（手頭寬裕的話），之後再掛出去，這樣既能賣個好價錢，交易手續也更漸變，錢也能儘快到手。

金投手

小寶的個人建議是，除非你手頭真是現金太多沒地花（投資）了，才考慮提前還貸。

為什麼呢？

因為一，房貸一般的利息（6%以內）遠低於市場上的貸款利率（8%以上），你還了房貸後，你如果下次再貸款的話，很可能貸不到這麼低的利率和額度了。

因為二，目前手頭上有錢，投資可靠又高回報的方式很多，完全可以找到一個利息高於房貸的投資項目，當然也有一定的風險，只要你不去冒險。

因為三，未來，銀行對個人的貸款難度將越來越高，就被銀行拒貸的可能性越來越大。

在互聯網金融趨勢下，傳統銀行的成本越來越高，所以貸款利息未來總是會增加，而不會減少，特別是在房地產市場調控下，未來不確定性大大增加。

當然，如果一定要提前還貸：

選擇什麼時候還比較划算呢。

1、如果手頭錢足夠，減少總利息支出，那麼立刻馬上還貸吧，少一天少一天的利息。

2、如果是分批次還，建議從高到低，先還大頭，再還小頭，利息更低。

3、如果你貸款時選擇的是“等額本+息”，即每個月金額相同，但前期本金最少，利息最多，建議在前30%時間內還完，超過一半的貸款時間，建議就不要還了，因為此時你已經把全部的利息還了60-70%以上，特別是到了70%的時間以後，幾乎只在還本金了。

4、如果是“等額本金”，什麼時候還都無所謂，當然如果錢夠，越早越好。

5、其實建議可以用其它方法避開。

比如提前還一半，然後餘錢可以用作投資，如果是股市低潮期可以買點股票或基金，那麼半年一年後，股市上漲，收回投資，也是一種對沖。當然這有點風險。

鹿鼎榜

鏈家

個人建議銀行房貸還是不要提前還款，因為當今社會能夠以如此低的利率獲得貸款的情況根本不多了，不過如果個人是討厭負債的話，還清貸款也是一種好的選擇。

2019年，個人住房公積金貸款利率大約為3.25%，普通住房貸款利率為4.9%左右，可能很多人覺得這個利率太高了，遠遠比銀行的存款利率高，但是你要知道，現在民間貸款利率一年的利率在18%-24%之間，甚至有可能更高，在目前社會中，銀行的房貸算是最划算的貸款了，所以如果不是有著足夠的資金的話，那麼還是把錢留作他用吧。當然，如果是真的有足夠的資金或者是不喜歡負債想要提前還房貸也是可以的。

目前有三種提前還貸的方式：

第一種是一次清還清所有債務;

第二種是隻還一部分放貸，月還款數額不變化，而還款年數減少;

第三種是還一部分，還款年數不變，只是月供相對來說減少了。

實際上，具體還款情況以銀行的相關公告以及所簽訂的合同規定為準。

同時，大部分銀行房貸滿一年後提前還款不收違約金，房貸不滿一年的話，如果想要提前還款的話，將會收取一定的違約金，大部分銀行都會有這樣的規定，所以提前還款最好還是在房貸滿一年後較好，這樣就不需要繳納違約金了，同時具體情況得看銀行相關公告以及簽訂的合同協議。

貸款有兩種選擇方式，一種是等額本息，一種是等額本金，等額本息提前還款的話所支付的利息較等額本金比起來相對較少。

所以說，如果想要還清房貸的話，只要你有足夠的資金，房貸滿一年後，選擇一種適合自己的還款模式便可以。

與財為伴

首席投資官評論員西瓜菌

小編認為如果您經濟條件寬裕的情況下，越早還錢越好，按照現在人民銀行的基礎貸款利率5年期及以上的貸款利率為年利率4.9%，因為您在描述中沒有描述您的貸款利率是否上浮那麼下面我們的計算均已基礎利率計算，您大概的參考一下心裡就明白了。

貸款還款方式一般都兩種一種是等額本息一種是等額本金。兩種的最主要差別是等額本息每個月的還款金額基本相等，前期還的幾乎都是利息，本金很少；而等額本金前期還款壓力較大，但是這種還款方式每個月還的本金較多。假設您帶了80萬元那麼我們分別計算一下兩種還款方式需要還多少錢。

等額本息每月大約還款5235.55元，需要支付總利息為456532.57元人民幣，合計本息1256532.57元；等額本金還款每月6600元，支付總利息39633.33元，本息合計1193633.33元，利息差62899元。所以您可以看到等額本金還利息較少，但是還款壓力大，所以如何選擇大家還是多考慮。

如果您在貸款1年後就提前還款當然是划算的，那麼能少還多少我們還是用數據說話。假設提前還40萬的本金，一年後等額本息還款法大約還剩本金775835.47元，等額本金還款還剩本金760000元。還40萬後分別還剩餘本金375835元和360000元，那麼按照228期計算，等額本息每月還款變為2536.24元，利息總額為202427.39元，等額本金還款每月還款3183.06元，利息總額175718.52元。因為提前還款還的是本金，所以這40萬後邊19年的利息就不用再還了，從新計算後幾乎都少還了一半還多的利息，通過數據對比就很明顯的看到還是很划算的。

所以一半隻要您條件允許課題提前還款，那麼還是很划算的，而且越快越好。

首席投資官

房貸提前還款什麼時間合適，要看還款金額、已還款期限、還款方式等綜合因素判斷，不是一句話就能說清楚的。鑑於通貨膨脹錢貶值和房貸利率較低等因素，如無特殊情況，建議不要提前還房貸。

如果覺得手上閒錢多的發慌，欠錢有焦慮症，非要提前還房貸，以下幾種情況是不適宜提前還貸的，請自己對照剔除以下因素後，再選擇什麼時間適合提前還款：

一、簽訂房貸合同時貸款利率享受優惠的，如基準利率（5年以上4.9%）下浮至7折（利率3.43%）、8折（利率3.92%）、9折（利率4.41%）。這麼低的房貸利率，去存入大額存單、理財產品、貨幣基金、支付寶等，都可賺錢對沖貸款利息。

二、提前還款，銀行通常會收違約金。銀行為制約無計劃的提前還款，對在1～3年就提前還款的，設置按還款金額收取1%～5%之間的違約金，如100萬需付違約金1萬~5萬。

三、還款方式不論是等額本金還是等額本息法，提前還款期限一般不超過5～7年。大家可看銀行給你的還款計劃表，還款金額組成大多是還利息多、本金少，尤其是等額本息法，提前還款達不到省很多錢目的，越往後提前還越吃虧。

四、用公積金貸款的，即使沒下浮，按基準利率才3.25%，不如去存大額存單、買些低風險理財產品都可賺回利息錢。

五、在通貨膨脹大環境下，貨幣會貶值。從現實這麼多年的貨幣貶值情況看，貨幣貶值速度遠大於月供額，也許這每月還款額6000元過了十幾二十年後，只相當於還3000元了。

以上建議僅供參考，應該怎麼做，請題主根據實際情況作出選擇。謝謝！

關鍵字: 還款 銀行 財經