楼市的火爆，人人削尖了脑袋都想买房。由于限购政策，一些投资者又没法子买到住宅房，心里蠢蠢欲动，竟然想连商铺和公寓都不放过。
甚至，我还看到了不少“房住不炒之下，商铺投资成新风口”诸如之类的说法。额……我能理解你想买房的心情，但说真，不是所有房子都适合买的好不啦~
在楼市新时代下，商铺公寓价值不高、很难变现.....这种房产情况完全经不起未来的风险考验，在楼市泡沫之下可能会危如累卵。
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先说商铺。
商铺价值是在变低，这一点是不容否认的，毕竟中国的房地产经过20年的发展之后商铺的数量已经不像以前那么稀少了，但凡有住宅小区，少不了商业配套，要么是添一个商业综合体，要么是商业街，最次都会设置底商，商铺随着住宅小区在城市点式扩散，遍地开花。
物以稀为贵是通用的道理，现在商铺虽然不能说泛滥，但供应数量比起以前的确增加了很多，在这样的情况下商铺的价值比起以前肯定变低了。
传统观念是“一铺养三代”，认为仅仅依靠一个临街铺面，就可以赚得盆满钵满，几代人不愁吃穿。
都说“一铺养三代”，可是大家想过商铺的本质是什么吗?
商铺的本质是人流量。没有人流量的商铺就是垃圾，住宅的脚跟都抓不到。
对商铺来说，电商冲击是一个不利因素。
简单问你两个问题：
你最近一次去商场是什么时候？在里面的消费行为有哪些？
在某宝某东，你每周的包裹有多少个？
在消费者和商品之间，商铺不再是唯一的连接渠道，人们对商铺的依赖性逐渐降低，投资价值肯定也会大大缩水。
互联网时代，“一铺养三代”已成过去，“一铺毁三代”正成事实。
地段是投资商铺的先决条件。客流量大，几平米的周黑鸭也能创造月流水30万的业绩。而这样的地段的商铺，少之又少，选筹的难度非常大。即使是一线城市的商铺，空置率也非常高。
所谓“金边银角”，最方便最外面的位置就容易有最大的人流。但是位置这件事是可以改变的，比如你是一个出口，可是商场有很多出口，商场只要随便的把出口封死(比如说为了消防，为了动线)，旺铺立刻变死铺。可是综合商业体中的商铺你基本只有所有权，商铺在不在门边，旁边是不是买臭豆腐的，你基本没有话语权。
而且，商铺的投资，更多的是投资未来，资金占用时间长。
目前而言，很多城市规划虽然完美，但毕竟周边才刚刚起步，人流、资金流等严重不足，这些对商铺都是致命的，如果投资商铺，最低也需要守5年以上，对于资金的占用度都是巨大的。
再者，很多城市商铺主要沿着写字楼布局，周边的住宅量都非常有限。
最后，商铺的上涨速度永远跟不上住宅，因为它没有“刚需”作为支撑点，转手也比较有难度。
还有一点非常重要的是，商铺很难脱手，原因有三:一是税极高，二是产权40年、50年，三是难以贷款。
1、税有多高呢，以商业公寓来看，极端情况下，100万的毛利，要交50万的税。
2、产权40年的问题是，难以贷款，还款年限不能超过产权年限。
3、一手商铺贷款五成的原因是，开发商做了担保。二手商铺绝对难以贷到五成评估价的。
以上都限制了你脱手的时候价格和对象。
所以，投资商铺是一场豪赌，需要很专业的眼光，比买住宅难太多，风险也大很多，不适合普通老百姓。
不建议投资商铺，除非实在没有其它好的投资门道。
2
再来看公寓。
在住宅限购、限贷之下，打着“不限购、不限贷”旗号的商业公寓开始大行其道了。
公寓就像个盛装打扮的小妖精，价格便宜，装修时尚，把人迷得混三倒四的。
但是，这是掩盖不了公寓自身的硬伤的。除了交易成本比商铺低点，其他方面也远不如普通住宅房。
40年到50年的产权，土地使用年限短。土地使用期限都是从开发商拿地开始算起的，而不是你收楼的日子算起的，所以你实际得到的使用年限更短。
而且，生活成本高。水、电、煤气、物业费用都是按商业用途收取的，费用比普通住宅贵一倍以上。
公摊面积比较大，因为有居住也有办公，人员混杂，居住舒适度也比较差。
关键是，还不能落户，无学位。不少商用公寓地处市中心，附近还有名校，但因不能落户也无法入读附近的学校。
一般来说，买公寓是为了商业经营而不是提供自住，寻求的是租金回报率。但偏偏商业公寓最大的弊端是，升值潜力有限，投资回报率低。而且买卖的税费很高，导致很难转手，二手公寓普遍不好转手。
没有房票的还是努力攒房票，尽量不要将就买公寓。
3
有个比喻很形象：住宅只需要初中水平，公寓需要高中水平，而商铺则需要大学水平。
中国楼市的投资特点在于，投资收益中，主要来源于产品本身的升值，而并不是租金。这个特点对商铺来说是致命的，因为商铺的收益传统上主要来源于租金。
现实中，在所有的房屋投资品中，住宅的投资价值最大，且变现最容易；相应地，商铺、公寓等，产品升值空间远小于住宅，且变现更难。
单纯从产品升值角度，住宅的升值空间远大于商铺、公寓。
所以啊，还是投资住宅简单粗暴。
住宅周围的配套都是静态的，学校、地铁站、医院它不会跑。
但对商铺来说，人一直在流动，这是最可怕的。商铺有太多不可控因素了，这一点也就注定了它不适合投资。
总的来看，不管是商铺还是公寓，虽然便宜租金高，但不好变现，还不如投资一套住宅房来得踏实和容易。
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