2019年的楼市注定精彩，各种各样的观点都拥有无数个支持的声音，人们迟迟无法就市场前景取得共识，在记忆中，这应该是近十年以来的第一次，大家的观点出现了很大的分歧。
之所以看多和看空两派迟迟争执不下，是因为市场表现的非常矛盾。
一方面，我们看到了像东北鹤岗两万元一套房的现象，也看到了西安、石家庄、杭州逐步放开落户，收缩型城市和大城市之间的差距越来越大，近日呼和浩特鼓励大学生半价购房，更让人感到市场整体需求在下降。
另一方面，土拍市场回暖也是不争的事实，溢价率从去年10月的6%上涨到如今的11%，流拍率仅为3%，一二线楼市的表现尤为突出。
在扑朔迷离的线索中，不妨来看看专家的观点，能够给我们带来什么启发。
4月21日，国泰君安地产首席分析师谢皓宇发文指出，从两大特征来看，今年楼市会像2012年一样走牛。
谢皓宇认为，首先，从货币环境来看，2012年有两次降息、两次降准，而当下我们刚刚经历了4次降准（含全面和定向），处境非常相似，在2012年四季度时，住宅销售面积累计增速已经转正，到了2013年2月，房地产销售面积和销售金额增速已经分别达到55%、87%，房地产走出了一波强劲的牛市。
其次，从房企在土地市场的融资来看，也非常相似，包括定增、公司债、中期票据、VC/PE等在内的直接融资，以及非标、银行贷款等间接融资都是相对宽松的环境。
这是专家看到的两大信号，也就是说，他认为这两个特征决定了房地产今年将步入复苏通道。
笔者对此不敢苟同，第一，在7年前，楼市整体均价估值水平、居民杠杆率水平，已经跟今天不可同日而语，如果拿省会城市几千元房价的环境，生硬的跟数万元均价的环境去对接，最终只能落得个“四不像”，联讯证券首席经济学家李奇霖此前指出，我国居民杠杆率已经达到了51%，未来楼市空间已被透支。
第二，房企融资最近几个月确实转好了，但我们应该跟2012年区分开，当时房企背负的债务有多少？现在房企的偿债压力又有多大？数据显示，未来三年，房企整体偿债额高达6万亿以上，今年发了不少公司债，但利率居高不下，大部分都被开发商用来“借新还旧”，有了这个前提，楼市显然无法再重现7年前那样的强劲走势。
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