这周四（4月18日），常州土拍史上最火爆的四场土拍落下帷幕，新城、中海、大发三家房企尤其是新城成为当天土拍的“赢家”。
超乎大家预料的是，此次出让的4宗地块全部实现50%以上高溢价成交，每一块地在竞拍轮次上均历经40轮以上，并产生了3宗新“地王”，常州地价站上新高位。
NO.1 | 壹
随着4月18日土拍的结束，常州房地产市场的格局已经悄然改变。而过去这几天，常州城的上空充斥着楼市的各种声音，有认为地价太高唱空楼市的，有认为房价要暴涨的，朋友圈则多是各个楼盘或涨价或热销的声音……
如何看待今后的常州楼市？相信是最近业内外都非常关注的热点话题。
回顾最近10年的常州楼市，或许能找到一些规律。
▲近年常州市区商品住宅均价走势
● 2010年-2016年8月，可谓平稳时代1.0。那些年，常州市区住宅均价基本维持在6500-7500元/㎡，偶有波动，但基本上都在此区间。
● 自2016年9月-2018年6月，可谓上涨时代1.0。市区住宅均价从2016年9月开始稳步上升，在2017年3月首次突破万元大关；2017年10月则首次突破12000元/㎡；2018年7月，由于此前一年土拍成交的高地价楼盘上市，常州房价跳涨至15025元/㎡。
● 自2018年8月-2019年2月，可谓平稳时代2.0。不过这种平稳是高位平稳，房价维持在14000-15000元/㎡，平稳持续的时间也是短暂的，仅仅维持了7个月。
●2019年3月开始，似乎进入上涨时代2.0。房价在3月份达到历史新高值15161元/㎡，楼市量价趋势在这个月开始逆转。
复盘10年常州楼市，我们看到了常州楼市在平稳与上涨之间切换，而从今年3月份开始，常州楼市似乎进入新的上涨时代，而隐藏在土拍背后的上涨逻辑是什么呢？
NO.2 | 贰
为回答上面这个问题，我们要来聊聊房企与城市。
首先，房企作为房地产开发的主体，他们的布局信心一定程度上反映了常州房地产市场的价值。
在4月18日这四场土拍中，共计吸引了
26家各类房企参与，除了已经在常州布局的新城、华润、港龙、美的、万科、碧桂园、路劲、金科、保利等房企外，更吸引了华盛、敏捷、南通文峰、成都德商等未曾进驻常州市区的房企。
这么多房企参与释放的信号是不言而喻的，这意味着常州已经从曾经众房企要逃离的高库存城市转变为今天全国品牌房企重点布局的城市。
我们再回到城市面来寻找这种变化的逻辑。
首先，从城市房地产场市场面而言。面对高企的库存，从2014年起，常州政府开始停止经营性建设用地的出让，“三年不供地”的政策让常州库存经历了从2014-2016年的持续下滑，并且在2016年降到健康水平内，这是常州楼市“变天”的关键。
在库存去化周期降至6个月左右的临界点（2016年8、9月）常州房价开始出现明显上涨，
到今天，即便没有土拍刺激，常州房价从库存来看，上涨的逻辑依旧保持不变。因为，根据常州克而瑞数据，截止到2019年3月底，常州市区商品住宅去化周期在6.7个月，这显然还是在非常健康的水平以内。常州楼市存量健康是让房企对常州楼市的前景充满信心的重要原因。
另一方面，从纯粹的城市实力对比角度来看，作为沪宁线上的重点城市之一，常州与苏州、无锡如果全市相比较，差距明显。如果只考虑市本级，常州的经济实力、人口基数、收入水平等与苏州、无锡的差距并不明显。所以，常州是一座非常有潜力的城市，其在2018年人均GDP排名全国第9，是这座城市“藏富于民”的表现之一。
但放眼无锡、苏州两座城市，苏州最高楼板价已经超过40000元/㎡，无锡最高楼板价在2016年就超过18000元/㎡，常州的最高楼板价刚刚站上15600元/㎡，尚不及苏州下辖县级市常熟。
横向对比，常州城市价值被低估的说法并不为过。
是洼地就总有一天会被填平的，因为房企会通过拿地给这座城市重新估价。
更何况，常州自2017年以来购房需求进入全面改善时代后，购房者在对楼盘品牌、品质、物业服务要求越来越高的同时，必然也会衍生出地价上涨、房价攀升的结果。
所以常州地价、房价的上涨，这是一个必然事件，而中间的发展过程，或偶有波动，但主流趋势是向上的。
NO.3 | 叁
未来，受4.18土拍以及接下热度依旧不低的土拍影响，常州楼市将走向何方？我们认为主要变化有以下几点。
首先，常州的房价将再度上涨，这在前面已经有所论述。
因为，
短期来看，土拍往往会成为媒体和开发商宣传的话题焦点，成为推动房价短期上涨的催化剂，这从近几日各个项目发出的涨价通知甚至封盘待涨价的新闻中已经得到了验证。此外，2017年常州解禁土拍后，火爆土拍带来的房价突破性上涨，也可以充分说明。
长期来看，地价水平很大程度上决定了未来的房价水平，4·18四场土拍楼面价均突破了区域历史，甚至创造了常州市的地价新纪录。
除了礼嘉地块之外，当天成交的其他几块地未来售价达到甚至超过2万元/㎡是大概率事件，并且类似新城时代超市地块这类核心区位的楼盘房价将可能突破3万/㎡。
其次，常州楼盘的品质将进一步提升，楼盘阶梯或将明显确立。
一来土拍本身会吸引更多优质房企进驻常州市场，为常州楼市注入新鲜血液，带来全新的产品体系。
4·18土拍的竞得房企之一——大发地产，虽此前与新城、华宇联和开发了南夏墅新城都荟项目，但此次是首次在常独自摘地，对未来的项目打造也将更有决定意义，或将给常州购房者带来新的惊喜。
二来品质永远是房企的核心竞争力。
尤其是在后调控时代，高地价、高房价加之常州本身改善时代的到来将倒逼房企做出更好的产品，想要占领市场更大份额、吸引更多购房者买单就必须在产品品质上下功夫。
第三，也是最重要的一点，常州未来或将形成明显的价差体系和楼盘阶梯。
在2016年9月以前，常州房价维持在7000元/㎡左右，除去别墅类住宅，普通住宅中常州市区鲜有豪宅项目，各个楼盘的价格差也不明显。
在2017年6月常州恢复土拍后，高地价催生了多个15000-20000元/㎡的改善型定位楼盘，与10000-15000元/㎡左右的刚需盘拉开一定差距，但界限还不是很明显，一些刚需项目也通过开发洋房产品等改善类产品吸引改善客户。
此后，随着龙城金茂府、旭辉铂悦天宁、新城樾隽中央、花语江南等成交均价超2万/㎡的豪宅级楼盘入市，常州房价的天花板再度被突破。
而4·18土拍中新城时代超市地块以及此前的火车站南广场地块，让常州诞生房价3万+豪宅楼盘成为了可能。
未来，常州楼盘将形成明显的价格阶梯，顶豪产品售价或可与苏锡比肩，而刚需置业者的购房门槛将越来越高，且购房压力将不断加大。
所以，我们不必过分夸大4·18土拍，这只是常州楼市一个新时代的开始，5月竞拍的龙湖原山南地块及建东学校地块是否会刷新今日地价记录还未可知。
但我们更不必看空常州楼市。毕竟这是一座朝气蓬勃、有着极强发展前景的城市。
只不过我们要意识到，市场是螺旋式上升的，从来没有一直高歌猛进的市场，未来的再度波动也在所难免，毕竟政策调控的无形之手一直都在。
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