一场关乎粤港澳大湾区“中心”争论战打的非常火热。自2019年2月18日，《粤港澳大湾区规划纲要》公布后，当前粤港澳大湾区“中心”争论由线上发展到线下，可谓是点燃房地产市场的另外“一把火”。基本上是围绕着“谁才是粤港澳大湾区城市群的中心？谁才是中心城市的中心？谁才是最有投资价值城市的中心？谁才是最有发展潜力城市的中心？哪个城市最具有价值洼地？哪个城市房子最值得买？”进行辩论。
三大国际大会城市群和高度互补的产业群及广深港澳的港口群，让粤港澳大湾区的实力迅速上升。而城市群的城市一体化，广佛、深莞、珠澳基本已经连成一体，人口、经济、产业、资本、财富、资源的溢出效应，让粤港澳大湾区都为之起舞。哪个城市投资值得去？哪个城市的区域价值最高，哪个城市的产业、房子值得买？
从城市到投资，GDP、人口、产业、规划、交通、区位都是投资必须考量的因素。为此，老谢从城市自身实力、规划纲要、市场三个角度全方位的探讨谁才是真正的中心，粤港澳大湾区中心城市究竟将会花落谁家，值得大家期待。现在就为大家奉上一份最有的诚意粤港澳大湾区投资、理财、购房指南，希望可以帮助到大家。
粤港澳大湾区：第四个世界城市群
《粤港澳大湾区发展规划纲要》2019年2月18日正式印发，标志着“珠三角城市群”正式升级为“粤港澳大湾区”，成为世界第四大湾区，未来世界经济增长的第四极。同时是广深珠三地“国家新区”升级为“自贸区”之后，最强的城市群国家战略的升级版，可谓完全媲美“雄安新区”，总体上超越深圳、上海新区的利好。
粤港澳大湾区，云集广深港三大国际大都市，造就了以东莞、佛山为代表的世界制造工厂，拥有香港港、深圳港、广州港等一系列世界级港口群，形成城市群+港口群+产业群的具备超强世界城市群。其城镇化水平、土地面积、人口规模、GDP总量和产业竞争力，都堪与世界一流城市群匹敌。其中土地面积、人口规模、GDP总量完全超越世界三大一流城市群，笑傲国际城市群。
一个与纽约湾区、旧金山湾区、东京大湾区并驾齐驱的世界级城市群，已经呼之欲出。粤港澳大湾区，土地面积5.6万平方公里，7000万约人口规模，以仅占全国0.6%的土地面积，以及4.9%的常住人口比例，创造了全国13%的经济总量，未来增长空间大。毫无疑问，随着城市化的推进，粤港澳大湾区的人口规划达到1.2亿-1.4亿，实现人口翻倍，意味着有望超过世界三大湾区。
粤港澳大湾区：11市GDP谁最牛
粤港澳大湾区的经济实力有多强？目前，大湾区常住总人口约7000万，GDP总量超过10万亿，是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，定位为世界级城市群。2018年，大湾区的整体经济规模，已经接近11万亿人民币，占全国GDP总量的13%左右。而整个大湾区所聚集的资金总量（本外币存款总额），则高达30万亿人民币，占全国的1/6强。
珠三角城市群的两核。从城市级别和所处状态看，广州深圳与广东省内其他城市，已经不处于同一维度。作为中国最老牌的一线城市，广州和深圳历久弥新，在过去四十年间不断迭代更新，已经完成了各自经济核心的塑造，他们的发展经验成为后续一众新一线城市参考和学习的对象。
老谢认为，按照经济体量，将21个地级市划分为四个区间，进而对各区间城市进行更好的比对。第一区间：深圳、广州。第二区间：佛山、东莞。珠三角城市群的两翼。伴随着一线城市的逐渐的成熟，必然很多产业和人口需要转移向周边城市，那么本身基础条件最好，地理位置又直接与既有一线城市最靠近的地区，就会是首要选择。属于佛山和东莞的时代，才刚刚拉开序幕，快速增长，还在后面。
第三区间：惠州、中山、珠海、江门。珠三角城市群的最大受益者。可能有朋友会感到疑惑，为什么珠三角城市群中最大的受益者不是上面的佛山和东莞，毕竟这两座城市的经济体量更大。实上，当一个城市群迅速崛起时，成长最快的，一定是城市群中历史包袱最少的城市。看上去起步晚，但却可以直接按照最先进、最科学的城市经济规划与建设方式，迅速走上正轨，最大程度上避免弯路。
从宜居程度上，这些城市群中的小城市，生存性价比往往也是阶段性对外来人口最友好的（城市的宜居性往往具有阶段性属性，伴随着城市级别的升高，对于既有居民和新增人口的宜居性会发生不同方向的改变）。第四区间：茂名、湛江、汕头、肇庆、揭阳、清远、阳江、韶关、梅州、潮州、河源、汕尾、云浮。
珠三角城市的出色之处，其实还并不是总量上的优势，而是人均数据上的突出。9个珠三角城市中，超过半数的城市人均GDP数量都突破了10万元的门槛。人均GDP、人均可支配收入、人均社消数据，共同构成了可以量化的“小康社会”标准。
在珠三角区域内，广州、深圳、佛山、东莞、中山、珠海、惠州，可以视作是已经实现小康社会的地区。而地理位置上身处珠三角外围的肇庆与江门，还需要再接再厉，承接更多来自珠三角地区的产业和资源，迅速为自己更换“配置”。
粤港澳大湾区，包括11个城市：广州、深圳、香港、澳门、佛山、珠海、惠州、东莞、中山、江门、肇庆，总面积5.6万平方公里。在大湾区内部，经济规模呈现四个梯次分布。按照国民经略的看法，2018年经济数据显示，广深港处于第一梯次：经济体量都突破2万亿级别，这三大城市GDP总量接近7万亿元，超过除了广东、江苏、山东之外的全国所有省市。
佛山、东莞，位于第二梯次：GDP都在8000亿元以上，佛山离万亿俱乐部只有一步之遥。 澳门、惠州、中山属于第三梯次：GDP规模在3000亿元以上，与第二梯次之间存在较大差距。 珠海、江门、肇庆：则处于第四梯次，GDP规模不足3000亿元。
如果从人均GDP来看，排名则发生较大变化。经济总规模处于第三梯次和第四梯次的澳门、珠海则跃居第一和第二梯次，珠海人均GDP甚至超过广州。因此，香港、澳门位居第一梯次。这两大特区均属于发达城市，澳门人均GDP高达54.41万元，位居世界第二位，仅次于卢森堡，超过传统富国瑞士。香港人均GDP也超过了30万亿人民币，发达程度可见一斑。
广州、深圳、珠海则位于第二梯次。深圳为19.33万元，珠海为16.51万元，广州为15.77万元，深圳保持领先优势，珠海不容小觑。 佛山、中山、东莞位居第三梯次，佛山为12.98万元，中山为11.14万元，东莞为9.92万元，离10万元也只有一步之遥。 惠州、江门、肇庆，这三大城市经济体量相对较弱，人均GDP同样处于垫底位置，属于大湾区内亟待提升的区域。
粤港澳大湾区：11市人口谁最多
从粤港澳大湾区土地面积看，仅为广东省的三成，人口占据了六成，大湾区发展将会聚集更多的人口。目前来看，粤港澳大湾区人口约7000万。30年后，将会达到1.2-1.4亿人的水平。从大湾区人口结构看，深圳最年轻，65岁以上人口占比仅为3.4%，香港老龄化最为严重，为16.2%。
纵向比较一下，大湾区的人口优势更为明显。2017 年大湾区 11 座城市常住人口共计 6956.8万人，较 2016 年增加 159.9万人。其中，佛山以19.4万新增量位居第三。据中国经济体制改革研究会副会长樊纲预测，大湾区的人口到 2050 年将达到 1.2 至 1.4 亿。
老谢认为，按照2017年与2018年常住人口规模数量看，广州、深圳位居第一梯队。这两大城市均属于人口超特大城市。东莞、佛山、香港，位于第二梯队。惠州、江门、肇庆位居第三梯队，中山、珠海、澳门，位于第四梯队。按照新增人口量看是深圳、广州，位于第一梯队的城市。佛山，位于第二梯队的城市。珠海、东莞、香港，位于第三梯队，肇庆、中山、江门、澳门、惠州位居第四梯队。
2011-2017年这7年间，四个一线城市，广深常住人口增量大幅增长。广州市常住人口增量从2011-2013年年均7.2万人，增至2015-2017年年均47.3万人。深圳市常住人口增量从2011-2013年均8.6万人，增至2015-2017年（60万、53万、62万）年均58.3万人。2018年末广州市常住人口为1490.44万人，户籍人口为927.69万人。
2018年末广州常住人口1490.44万人，与其2017年末的1449.84万人对比，2018年广州常住人口增加了约40.6万人，暂时拔得2018年全国“抢人才”大战头筹。从统计数据上来看，广州15年来一直保持人口净流入。2015-2018年，广州常住人口已连续4年以每年超过40万的规模增加，前3年分别达42.06万人、54.24万人、45.49万人。
粤港澳大湾区：谁是产业最高地
粤港澳大湾区，不仅是中国面向国际的主要桥头堡之一，还是科技强国、先进制造业崛起的重要支撑之一。在大湾区规划全文中，创新、科技和经济均为高频词语。创新出现了139次，科技出现了74次，经济出现了73次，由此可见粤港澳大湾区的经济和产业属性。在大湾区11个城市之间，产业分工相对明晰。
谁才是产业的最地？粤港澳大湾区，一个重要目的就是打造国际科技创新中心，而科技创新离不开强大的产业基础。值得一提的是，广深科技走廊已经正式升级为广深港澳科技走廊，这将成为大湾区打造国际科技创新中心的重要支撑所在。
广州－深圳－香港－澳门科技创新走廊。其中在内地的板块称为广深科技创新走廊，一廊十核多节点。十核：广州大学城—国际创新城、广州琶洲互联网创新集聚区、广州中新知识城、广州科学城、东莞松山湖、东莞滨海湾新区、深圳空港新城、深圳高新区、深圳坂雪岗科技城、深圳国际生物谷。
广深科技走廊是一条依托高速公路与城际铁路的“廊状经济带”，将广深莞三市连成一个产业联动、空间联结、功能贯穿的创新经济带，建设成为珠三角国家自主创新示范区核心区。“廊状经济带”是一种有别于“环状经济区”的新概念，其空间形态体现为多中心，而非单中心。
从产业定位来看，香港级别最高，国际金融中心、航运中心、贸易中心和国际航空枢纽，四大桂冠收归头顶。同时，规划提出，支持香港在优势领域探索“再工业化”，这正是对其科创能力和人才优势的重视。澳门相对特殊，仅仅只有数十万人口，产业相对单一，但也优势独特，旅游休闲、会展以及金融服务业都有相当大的空间，且澳门与珠海之间的互动更为频繁。
作为龙头的广州、深圳，优势不尽相同。广州国际商贸、汽车制造、电子信息技术、教育医疗文化、游戏产业相对发达，深圳互联网产业、金融保险业、高新技术产业更加突出。在制造业方面，珠江将大湾区一分为二，以深莞惠为代表的珠江东岸和以佛山珠海中山为代表的珠江西岸。
珠江东岸，电子信息制造业一骑绝尘，全国四成以上的手机都产自这个区域，华为、中兴、oppo、vivo成为国内市场的霸主。珠江西岸，装备制造业高度发达。智能装备制造、船舶与海洋工程、轨道交通、新能源装备等产业相对突出，美的、格力两大龙头笑傲全国。
从都市圈来看，广佛肇之间，更多是第三产业与第二产业的合作，广州利用第三产业发展的优势，为珠江西岸的第二产业提供服务。深莞惠之间，除了深圳金融业、高端服务业为都市提供服务之外，还能将产业在区域之间进行转移。华为制造终端向东莞松山湖的转移，就是最大的例证。
按照国民经略的看法，综上，广州综合优势突出，教科文卫都相对发达，汽车、电子、生物医药等相对突出。深圳科创优势一流，经济竞争力强劲，金融业、互联网业、电子信息、新材料等高新产业优势突出。而珠江东西两岸，各有所长，不相上下。
广深港澳四大中心城市，均是以第三产业为主，金融业、专业服务业等高端服务业相对发达，而佛莞惠珠中江等城市，则基本都以第二产业为主，大湾区内部存在较强的产业互补性。在第二产业方面，大湾区沿着珠江，分布于东西两岸，形成了极其分明的珠江西岸产业带和珠江东岸产业带。
珠江东岸，以深圳东莞惠州为代表，优势产业在电子信息制造业、生物医药和新能源、新材料等产业。珠江西岸，以佛山中山珠海江门为代表，优势产业在于汽车制造业、家电制造业和先进装备制造业等等。从产业上看，东莞和珠海的第三产业占比相对佛山来说更大。因此，这一次，规划纲要明确提出：
以珠海、佛山为龙头建设珠江西岸先进装备制造产业带，以深圳、东莞为核心在珠江东岸打造具有全球影响力和竞争力的电子信息等世界级先进制造业产业集群。而对于广深港澳四地，则要发挥科研资源优势、高新技术产业基础，推动新一代信息技术、生物技术、高端装备制造、新材料等发展壮大为新支柱产业。
事实上，早在2000年前后，珠三角就形成国内最全的工业门类体系。从2008年开始，随着产业转型升级，珠三角在保持传统制造优势的同时，在电子信息、新能源、新材料、生物医药等高科技领域率先迈出探索。这些探索，不仅让广东得以在新经济周期中继续拔得头筹，也让粤苏两省长达30年的争霸尘埃落定。
粤港澳大湾区：四大中心谁是中心点
粤港澳大湾区是国家定位建设的世界级三大城市群之一，在国家的 战略发展中占有非常高的地位。按照粤港澳大湾区的战略定位、发展方向以及两特区和9个城市的具体分工明朗。从定位上，粤港澳大湾区的建设方向是国际一流湾区和世界级城市群。粤港澳大湾区的区域范围是珠三角的升级版，香港、澳门两个特区和珠三角的9座城市，广州、深圳、佛山、东莞、珠海、惠州、中山、江门、肇庆。
任何一个世界级湾区，都少不了中心城市的引领作用。与纽约湾区、旧金山湾区和东京大湾区不同，粤港澳涉及“一个国家、两种制度、三个关税区”。因此，规划纲要明确提出，广州、深圳、香港、澳门四大城市均为中心城市。虽然广深港澳均为中心城市，但这四大城市定位分工各不相同。
老谢认为，首先是规划中确立的粤港澳大湾区的中心四大城市：香港：国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽，全球离岸人民币业务枢纽地位、国际资产管理中心及风险管理中心。澳门：世界旅游休闲中心、中国与葡语国家商贸合作服务平台。
广州：国家中心城市和综合性门户城市引领作用，全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能，培育提升科技教育文化中心。深圳：发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市从规划中提及各个城市的次数来看，香港102次，澳门90次，广州41次，深圳39次，香港与广州，对比澳门与深圳，要稍强一些。
老谢认为，再看这四个城市在规划中的定位，香港有两大枢纽+5个中心，还有1个亚太中心与国际大都会，是大湾区的真正龙头；广州定位也很高，涵盖1个国际中心+1个枢纽+2个国家中心，城市定位为国际大都市；而深圳仅有1个国家中心、1个国家特区，定位比预期要弱得多。将来整体的资源可能会往香港和广州倾斜。
老谢认为，从大湾区九市的GDP总量来看，广深两个核心城市17年GDP总量破2万亿，远远甩开其他城市，坐稳第一梯队的位置，佛山、东莞分居第三、四位。虽说广州在大湾区规划中定位很高，深圳则不如预期，但值得注意的是，纲要里提到，要探索推进在广东工作和生活的港澳居民在教育、医疗、养老、住房、交通等民生方面享有与内地居民同等的待遇。
要知道深圳位于香港周边，对比起香港的房价，目前55166元/㎡的新房均价，仍然算洼地。并且2017年统计数据显示，深圳的常住人口为1253万人，仅次于广州，但人口增长率却高达4.2%，居于大湾区第一位。因此面对未来将出现更多的购房需求，深圳的竞争力并没有下降。
按照国民经略的看法，谁是粤港澳大湾区的中心城市，谁就最具投资价值，这是最简单的原理。那么，究竟谁才是粤港澳大湾区的中心？在粤港澳大湾区规划纲要中，香港、澳门、广州、深圳四个城市都是中心城市，这显然是基于特殊行政区情所做出的安排。从功能定位而言，香港是国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽，三中心一枢纽，其地位得到前所未有之巩固。
澳门体量较小，但是单项优势突出，其定位是世界旅游休闲中心、中国与葡语国家商贸合作服务平台。至于广深，两地在分工上做出更明确划分。广州着眼于国家中心城市和综合性门户城市的优势区位，深圳则是强调经济特区、全国性经济中心城市以及创新中心的作用。
而在金融方面，香港和广州有所强化，深圳则是中规中矩。香港的金融中心地位得到强化，既是国际金融中心，也是全球离岸人民币业务枢纽、国际资产管理中心。广州则获得私募股权交易市场、大宗商品区域交易中心、碳排放期货交易所的建设探索权，可谓最大惊喜。
相比于四大中心城市，大湾区内部业已成熟的都市圈对于投资更具现实指导价值。简单而言，粤港澳大湾区可以分为广佛肇、深莞惠、珠中江三大都市圈，这其中，又规划了港深、广佛、珠澳三大都市圈。广佛肇都市圈的核心自然是广州，深莞惠都市圈的核心自然是深圳，珠中江只是地理上的联系，没有核心，中山正在借助深中通道向深圳融合。
至于深港，这是世界上最大的超级城市聚集区之一。深圳从小渔村发展成为国际大都市，在四大特区中独树一帜，其根源就是因为毗邻香港，享受资本、技术和制度的溢出效应。两地如果在未来能够高度融合，将会制造一个超级经济体。就此而言，论投资价值，广佛肇乃至珠三角之外的清远都要依托于广州，深莞惠则要依托于深圳，珠海则与澳门形成联动，中山则依托于深中通道的预期，江门相对边缘。
香港的定位是国际金融、航运、贸易中心和航空枢纽，以及全球离岸人民币业务枢纽、国际资产管理中心、亚太法律及争议解决服务中心。虽然唱衰香港之声不绝于耳，但不得不承认的是，香港仍旧是世界第三大金融中心（仅次于纽约伦敦）、也是全球第二大国际航运中心（仅次于新加坡）、还是全球第三大对外直接投资输出地（仅次于日本和中国内地），且拥有全球第大的国际货运机场。
显然，香港未来仍旧能够在中国内地与世界之间扮演超级联系人的角色，这也就是大湾区赋予香港以离岸人民币业务枢纽、国际资产管理中心、亚太法律及争议解决服务中心的用意所在。与香港不同，澳门经济结构较为单一，对博彩和旅游的依赖度较高，但澳门在国际化上优势独一无二。因此，澳门的定位着眼的是，世界旅游休闲中心、中国与葡语国家商贸合作服务平台。
至于广州深圳两大一线城市，有竞争自然也有合作，两地在功能分工上不同，体现了各自的城市特色。广州主要是充分发挥国家中心城市和综合性门户城市的引领作用，全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽和科技教育文化中心功能，同时着力建设国际大都市。这是基于广州作为华南国家门户的区位优势而言，也是基于广州作为传统商贸中心的历史底蕴而来，更是基于广州在全球城市的综合地位而定的。
广州的优势是综合的，因此定位也是综合的。广州不仅是华南地区唯一的国家中心城市，也是全国排名首位的交通中心，本专科学生总量已经超过武汉位居全国第一位，在GaWC发布的世界一二线城市榜单中，广州位列Alpha级（一线），而深圳则位列Alpha-级（弱一线）。
深圳与广州不同，深圳的经济竞争力和科创能力一流。因此在定位上，深圳主要是发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，努力建成具有世界影响力的创新创意之都。在衡量创新指标的R&D投入（研发投入）上，深圳的优势相对突出。在全国所有城市中，深圳的R&D投入强度，仅次于北京，高过上海广州。
在上市公司方面，目前深圳共有370家上市公司，总市值超过10万亿元，位居全国第二位。这一数字，仅次于北京，远高过上海、杭州和广州。在四大中心城市中，香港澳门被反复提及，分别出现366次和327次，而广州、深圳则仅出现41次和39次。而在四个城市中，澳门和深圳侧重于功能定位，只有香港和广州被定位为国际大都市。
可见，每个中心城市都有自己的独特优势，也都有各自的独特定位。四大中心城市分工协作，相互竞合，促进粤港澳大湾区的全面崛起。
老谢认为，为什么要这样定位？香港本身是著名的国际性金融中心，是仅次于纽约和伦敦的第三大金融中心，金融业发展非常发达。截至2017年的时候，香港交易所就有2118家公司上市。澳门是中国唯一一个设有合法赌场的地方。旅游业是澳门的支柱产业，娱乐、旅游、酒店和轻工业让络绎不绝的澳门长盛不衰。2017年澳门入境游客总量达到3261万人次，相对于1999年翻了20倍。
广州则因为悠久的发展历史，在交通运输方面非常成熟。在2019年1月10日，《广州综合交通枢纽总体规划（2018-2035年）》发布，目标将广州建设成全球交通枢纽。深圳则是民营企业的孵化地，而入围世界500强的深圳企业基本集中在金融和科技领域。深圳在科技方面具有优势，2017年深圳国家级高科技企业有1.12万家，还有近19万家不同类型、不同规模的科技企业。
全年高科技产业增加值7359亿元，占GDP32%。所以粤港澳大湾区规划对于四个中心城市的定位，实际上是扬长避短，充分发挥了各个城市原本的优势，再辅助大湾区内各城市的合作，将核心引擎作用发挥到最大。不过虽然4个城市都是可以叫做中心城市，但是暴哥认为，在这四个中心城市当中，香港才是龙头。
老谢认为，其一是从资金总量上对比可以看出，香港的资金总量远大于其余三大中心。其二是从《纲要》中关于四个中心城市的定位，香港被摆在了第一位。而且关于粤港澳大湾区的进展情况都是从香港发布出来的，此外粤港澳大湾区的宣讲会将在2月21日举行，举行的地点也是在香港。
其三是在这一次公布的粤港澳大湾区定位中，金融一词被提及63次，仅次于经济和文化，可见这一次的发展，金融的地位有多高，而香港本身的定位就是金融中心。况且从国家定位上看，自从人民币跨境结算后，香港就成为了全球离岸人民币业务的枢纽，而人民币要继续深化国际化是必然的，香港的龙头作用则对于人民币国际化具有重要的助力作用。
因此综合这些来看，粤港澳大湾区的中心是香港，澳门、广州、深圳，龙头则是在香港，另外是三大平台，七个节点城市。除了4个中心，谁会是最有潜力的城市？除了4个中心城市的定位之外，国家对于粤港澳大湾区的其余7座城市的定位是：支持珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等城市充分发挥自身优势，深化改革创新，增强城市综合实力，形成特色鲜明、功能互补、具有竞争力的重要节点城市。
粤港澳大湾区：三大极点谁是最大引擎器
按照粤港澳大湾区规划纲要，深圳前海：强化前海合作发展引擎作用；加强法律事务合作；建设国际化城市新中心。在此要重点提出的是未来前海会扩容，往上，航空限高；往西，大海拦着；看来蛰伏已久的蛇口和宝中要被馅饼砸中了。广州南沙：携手港澳建设高水平对外开放门户；共建创新发展示范区；建设金融服务重要平台。
珠海横琴：建设粤港澳深度合作示范区；加强民生合作；加强对外开放合作。除了已经成型的深圳前海、广州南沙、珠海横琴，还有以下板块要建港澳合作区：深圳和香港合作开发落马洲河套港深创新及科技园；江门与港澳合作建设大广海湾经济区；
江门银湖湾滨海地区，形成国际节能环保产业集聚地以及面向港澳居民和世界华侨华人的引资引智创业创新平台；澳门和中山深度合作，拓展澳门经济适度多元发展新空间；东莞与香港合作开发建设东莞滨海湾地区；佛山南海搭建粤港澳市场互联、人才信息技术等经济要素互通的桥梁。
深港、广佛、珠澳：谁是最强引擎？除了四大中心城市之外，大湾区还提出了三大极点，以极点带动、轴带支撑打造大湾区的超级网络空间格局。这三大极点，分别是香港-深圳，广州-佛山，澳门-珠海。先说深港，香港深圳均属于一线城市，两地GDP基本不相上下，在金融、航运等方面有一定重合性，难免存在竞争关系。
不过，足可互补的是，香港的国际化程度一流，转运港口的地位牢不可破，在高端服务业上的优势同样不容低估，而深圳则在高新产业和科创上具备领先优势，深港合作，不仅有利于大金融业的国际化步伐，而且还能促进实体经济的发展。
再看广佛，广佛两地市中心相距不到30公里，地铁早已将两个城市连为一体，城市边界已经基本消失。换句话说，排除行政边界，广佛在事实上已经基本融为一个城市。
值得一提的是，广佛产业具有高度互补性。广州第三产业发达，佛山第二产业突出。广州在第二产业上的优势产业为汽车、石化和电子信息技术，同时在IAB、NEM等高新产业上取得突破，而佛山的优势则在于装备制造业，这就为两地产业融合提供可能。
就在一周前，佛山在工作报告中，明确提出，佛山将与广州深化产业协同发展，聚焦先进装备制造、汽车、新一代信息技术、生物医药与健康等产业，共建若干个万亿级产业集群。
至于澳门-珠海，澳门的优势在于旅游休闲、会展博览，在于国际化，这就为珠海发展横琴国际休闲旅游岛提供基础。同时，港珠澳大桥的建成通车，也缩短了香港与澳门珠海之间的距离，粤港澳大湾区得以加速融合。在这三大极点中，深港的未来不可限量，而广佛的现实效应更加突出，珠澳则可以在旅游和特色金融方面做出积极探索。
粤港澳大湾区：三大自贸区谁最大
除了四大中心城市外，在本次纲要中，三大自贸区也被提及。深圳前海：优化提升深港现代服务业合作区，建设国际化城市新中心。广州南沙：打造粤港澳全面合作示范区，高水平对外开放门户、创新发展示范区、建设金融服务重要平台、优质生活圈。珠海横琴：粤港澳深度合作示范区，国际休闲旅游岛，国际贸易通道。
老谢认为，从定位上看，大湾区规划“强南沙、强广州”的趋势十分明显。其中广州南沙的房价对比其余两个自贸区，可以说为房价洼地。结合南沙近五年的成交情况来说，南沙的房价一直在走高，虽是洼地但升值潜力无穷。
除前海、南沙、横琴三大热点板块之外，“广州-深圳-香港-澳门”科技创新走廊也是投资的热土。这条广州东部和中部—东莞—深圳等东岸地区的科技创新走廊将重点布局发展金融、物流、会展、信息服务、专业服务、文化创意等现代服务业，以及电子信息、新能源、新材料、生物医药等战略性新兴产业和高技术产业，形成服务化、高端化的知识密集型产业带。
根据规划，广深科技创新走廊的建设期限为2017-2030年，展望至2050年。到2020年，科技产业创新能力要领先全国；到2030年，要建成具有国际影响力的科技产业创新中心，成为“中国硅谷”；到2050年，将会建成国际一流的科技产业创新中心。
老谢认为，从图中可见，这条科技创新走廊上囊括的区域有：广州中新知识城、广州科学城、广州琶洲互联网创新集聚区、广州大学城、东莞滨海湾新区、东莞松山湖、深圳空港新城、深圳坂雪岗科技城、深圳高新区、深圳国际生物谷等区域，这些都是大湾区内升值潜力较大的区域。
以目前这些片区内在售的楼盘价格来看，广州中新知识城、东莞滨海湾新区和东莞松山湖等片区房价相对较低；深圳空港新城、深圳坂雪岗科技城和广州科学城等片区房价相对高一些。
老谢认为，如果说广、深、港、澳四城是大湾区的中心，那前海、南沙、横琴就是粤港澳合作的核心。
按照国民经略的说法，三大自贸区：谁主沉浮？一个广东，拥有三大自贸区，这在国内相当少见。在最近公布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中，前海、南沙、横琴三大自贸区可谓风光无限，分别被提及14次、14次和22次，而佛山、东莞则只被提及9次和8次。
这三大自贸区，承载着共建粤港澳合作发展平台的重任。前海着重于深港合作，横琴主要是珠澳合作，南沙则是粤港澳全面合作示范区。
先说前海自贸区。南沙是湾区地理中心，前海则是深港两大超级城市的交汇点，在两大金融中心之间，可谓得天时地利之便。在定位上，前海不仅是自贸区，更是深港合作区，还是保税区，被深圳认为是“特区中的特区”。
其主导产业分布于四大领域：金融业、现代物流、信息服务、科技服务，这些产业，无一不是人才和资金的聚集池。因此，在大湾区规划中，前海被定位为“深港现代服务业合作区”。而深港合作，主要在金融、航运、法律服务等专业服务业方面。前海将在离岸账户、离岸贸易、国际法律及商事争议服务中心方面做出探索。
值得一提的是，规划给了前海自贸区两大利好。一大利好是“研究进一步扩展前海发展空间”，言外之意即鼓励前海自贸区扩容；另一大利好是，支持在深圳前海设立口岸。显然，前海将是深港合作的桥头堡，也是大湾区互联互通的关键点所在。做大前海，就是做大深港一体化的未来。
再看南沙自贸区。南沙是大湾区的地理中心，但在水系密布和高铁主导的珠三角，地理中心的价值并不如想象中那么大。南沙在规划定位上级别最高，既是自贸区，也是国家新区，但短板也很明显，与主城区广州较远。
在大湾区规划中，南沙被定位为“粤港澳全面合作示范区”，具体表述是“大湾区国际航运、金融和科技创新功能的承载区，成为高水平对外开放门户”。相比而言，南沙是广州港口贸易的重地，广州打造国际航运中心的重心就在此。而金融和科技创新功能，则是南沙融入粤港澳大湾区的关键所在。
所以，大湾区规划给了南沙多个利好。一是支持南沙建设中国企业走出去综合服务基地和国际交流平台。二是规划建设粤港产业深度合作园、粤澳合作葡语国家产业园.三是探索建立粤港澳大湾区国际商业银行。显然，南沙不只是广州的南沙，还是大湾区的南沙。
南沙不能停留于广州副中心的定位，而要以大湾区为基础，与港澳在金融科创方面形成互动，同时与深圳、中山、东莞形成密切互动，并充分利用广州交通枢纽和南沙港的优势，深度整合珠江西岸的港口贸易。作为广州的一颗棋子，深度参与大湾区的融合发展。这是南沙的最大机遇所在。
再看横琴自贸区。横琴立足于珠澳合作，而随着港珠澳大桥的开通，珠海获得香港概念的加持，城市区位优势得以提升。不过，由于澳门经济结构相对单一，珠海本身的产业基础不算强劲，在区域合作中，澳门所能带动的是旅游业和商贸业，香港则是鞭长莫及。
不过，靠近澳门，靠近金钱，这是横琴投资的巨大优势所在。因此，规划提出，横琴将要配合澳门建设世界旅游休闲中心，高水平建设珠海横琴国际休闲旅游岛，建设服务于两地的养老、医疗等民生项目，同时打造中拉经贸合作平台。
粤港澳大湾区：谁是中心溢出效应城市
按照国民经略的说法，湾区融合：谁的溢出效应最大？佛山遍地广州客，东莞遍地深圳客，诚非虚言。在佛山，外来购房者最多的当属广州。数据显示，在佛山购房者中，一手房方面，2016年广州客成交占比为40%，2017年即使部分区域限购，广州客成交占比仍有37%，而在2018年，在佛山非限购区域，来自广州的购房者占比超过一半。
广州的购房客，主要集中于南海、顺德等区域。这两地与广州比邻，业已通过地铁与广州连为一体。南海千灯湖区域与广州市中心的距离不到30公里，而广州辖区内部的增城、南沙、从化则都在50公里之外。显然，广佛同城虽然在城市层面仍有待推进，但在居住层面则已悄悄完成融合。
在东莞，外地购房者占比一度超过40%，其中大多数都来自于深圳。这些购房者，集中于两大区域，一是临深板块，包括塘厦、凤岗等镇，承接着深圳外溢的居住需求；二是松山湖板块，华为外迁将松山湖推上东莞制高点，也成为珠三角产业转移的最佳见证地。
佛山与东莞，是粤港澳大湾区溢出效应的典型代表，也是产业转移和融合的最大受益者。这两地之所以值得投资，不仅是因为受惠于大湾区的融合互通，更是因为自身就有强大的底气。珠三角能成为世界制造之都，佛山东莞在其中功不可没。
2018年佛山GDP高达9935亿元，离万亿俱乐部只有一步之遥；东莞为8278亿元，双双进入全国20强。从人口上看，佛山东莞双双进入特大城市的行列，而且人口吸引力有增无减。2017年，佛山常住人口达到765.67万人，比上年新增19.4万人；而东莞则达到834.25万人，比上年新增8.11万人。
根据不久前发布的《广东省人口发展规划（2017-2030年）》，佛山、东莞被定位为人口在500万-1000万之间的特大城市。这意味着，两大城市各有230万和170万的人口发展空间。产业发展强劲，经济总量可观，人口持续流入，这两地将会成为大湾区的最大受益地。而临广和临深板块，则是最大的最大受益地。
粤港澳大湾区：11市谁是价值洼地
粤港澳大湾区囊括“2+9”个地区：香港、澳门两个特别行政区与珠三角 9 座城市（深圳、东莞、惠州、广 州、佛山、肇庆、珠海、中山、江门），实质上是港澳在内的珠三角城市融合发展的升级版，上升为国家战略。粤港澳大湾区定位为：世界级城市群。
按照国民经略的说法，大湾区投资：哪里才是洼地？粤港澳大湾区的洼地，不在深圳，也不在广州，而在于大城市群连成一线的受益区。
一是环广区域的佛山清远。佛山与广州，在地理边界和居住边界上已经深度融合，广州的溢出需求，首达之地必是佛山。佛山也必须与广州融合互通，打造广佛同城的超级共同体，才能获得更大的跨越式发展。
至于清远，内部发展相对失衡，本身经济体量弱小，也必须依靠广州发展。广州部分居住需求和投资需求已经外溢到清远南部，但问题是广州本身拥有较大的发展腹地，一路向东向南，而北部则属于战略缓和地带，没有扩张的北部，对清远带动就有限。
值得一提的是，飞地模式在大湾区规划中被着重提及。深汕合作区已经迈出步伐，广清特别合作区的前景同样值得期待。
二是环深区域的东莞惠州。东莞深处广深两大超级城市之间，自身制造业发达，无论是制造片区还是临深片区，都有不错的发展前景。未来随着深圳土地资源枯竭、房价进一步高企，深圳居住需求和产业转移的外溢还会加速，临深板块和制造板块都将获益。
至于惠州，与东莞类似，也是深圳居住效应的溢出之地，惠湾片区一度70%购房者都是深圳人。不过惠州土地供应量大，新房供应充足，目前多数处于投资炒作阶段，缺乏实际居住需求的进入，因此房价易受调整政策的影响。
三是深中通道的中山。深中通道涉及珠江口的利益分配，目前虽已动工，但广州仍有不同意见，而深圳中山则因利益站在同一方。大湾区规划明确提出，加快深中通道、虎门二桥过江通道建设。
显然，深中通道基本已经尘埃落定。等待深中通道开通，深圳与中山的距离缩短到20多公里，时程缩短到30分钟以内，中山不必绕道虎门大桥便可抵达深圳，深中将会借助这一通道融为一体，中山将会成为深圳的后花园。这是中山的最大机遇所在。
四是港珠澳大桥的珠海。港珠澳大桥开通，进一步拉近香港与澳门珠海之间的距离，但由于单Y结构的设计，导致与香港一水之隔的深圳，未能进入这一体系，因而港珠澳大桥的惠及效应有所削弱。
即便如此，港珠澳大桥的开通，将珠海的区位优势提到新的高度。能否以港澳为靠山，带动中山、江门纳入珠中江港澳的大体系中，这是珠海的机遇，也是挑战。
粤港澳大湾区：哪个城市的房价谁最值
在新出台的规划中，粤港澳大湾区有相当高的战略定位：世界级商贸金融中心、国际级科技创新中心、全球性先进智造中心、“一带一路”重要门户枢纽等。今天宣讲会公布的2018年大湾区数据显示，我们的粤港澳大湾区与其他全球世界级湾区相比，以7112万人口和16418亿美元的总GDP，远超三藩市湾区，并与纽约、东京等湾区基本齐平，实力与重要性不言而喻。
老谢认为，长期来说，随着大湾区的规划不断落实，湾区间不同城市自身的产业优势体现，大湾区逐渐实现全球最强湾区的愿景，湾区内所有城市的房地产价值都会将有很大的得益。但如果说到规划出台后，湾区房价会大涨，也是有可能的。
粤港澳大湾区的房价基本分为四个梯队：一是港澳。以人民币换算，两地均价均已超过10万元天际。其中中环、铜锣湾聚集的香港港岛可谓寸土寸金，房价超过17万港币每平方。一套60方的房子，价格动辄超过千万港币。二是广深珠。广深房价领先于省内其他城市，这与其经济地位相匹配。
而珠海是个异数，房价一直居高不下，除了人均GDP位居全国前列之外，珠海的旅游度假经济、与澳门的联动效应也是关键。三是佛山、东莞、中山。虽然在广深光环之下，佛莞显得不突出。但这两市GDP在国内遥遥领先，不久之前刚被定位为特大城市，GDP在全国都在20名之内，都拥有相对发达的产业体系，不容小觑。
四是惠州、江门、肇庆。这三个城市，在大湾区的存在感稍弱，各自服务于自己的城市圈，如深莞惠、珠中江和广佛肇，房价在大湾区中处于垫底位置。相比于城市之间的泾渭分明，城市交界处的房价则属于明显的例外。无论广佛之间的千灯湖区域，还是深莞之间的塘厦凤岗等地，都属于外溢效应的典型代表。
至于大家最为关心的房价，大湾区四大核心城市，即广州、深圳、香港、澳门之中，广州新房参考均价约2.7万/平，是实实在在的洼地。此外，肇庆是湾区唯一一个不限购、不限售的城市，均价8字头。
不过，大湾区的房子也不是你想买就能买了，毕竟大湾区很多城市均已限购了~最后，附上大湾区各城市限购地图。
粤港澳大湾区：投资与买房建议、结论
在如今如今稳房价的背景下，前有雄安、海南利好出台政策之后抑制“炒房”的措施，大湾区楼市也会面临较为严厉的调控措施。实际上，在粤港澳大湾区规划出来之前，地方政府已经出台了一系列政策措施打击囤地、炒房等投机行为。
今后，粤港澳大湾区不会单纯发展房地产业务，传统开发模式将在这里率先转型，对接产业、产城融合成为房地产行业新主流。建设国际一流湾区和世界级城市群，必须要房地产来推动，没有房地产，成就不了国际一流湾区和世界级城市群。
按照国民经略的四点建议、结论有四点：其一是坚守中心城市。除去香港不说，广深既是一线城市，也是全球城市。即使逃离北上广的声音不绝于耳，但经济、产业依旧发达，人口依旧在导入，这是抗跌性最强的区域。
其二是靠近大城市布局。环广区域的佛山南海、顺德，环深区域的东莞塘厦凤岗、惠州惠湾这些是首选。深中通道如果顺利开通，中山也将成为临深城市，这也是未来机遇所在。
其三是靠近产业布局。广深科技走廊，已经升级为广深港澳科技走廊，这一科技走廊横跨广州琶洲、大学城、科学城、知识城，东莞松山湖、滨海新区，深圳空港新城、坂雪岗科技城、高新区、国际生物谷等众多区域。产业集聚，如果能同步带来人口集聚，将会形成巨大磁场效应。
其四是靠近轨道交通布局。大湾区交通密度，在全国首屈一指，一小时交通圈已经基本现出雏形。目前，各地正在通过地铁、城规、高铁连成一体，广佛地铁贯通之顺畅犹如一城，未来随着东莞地铁东连深圳西接广州，广佛深莞惠城轨全面贯通，轨道交通的机遇就会无限放大。
老谢认为，产品的选择方面。涉及到产品的地段（老城、老城中心、商务中心、市中心、区中心、郊区中心）、配套（商务、银行、生活与公共等配套）、景观（湖、江、海、公园等历史建筑、自然风景）、资源（学位房、地铁房）、类型（高层住宅）、开发商（500强的）、物管（100强的）、附加值（送面积、送管理费等）。
老谢认为，入市时机、政策的判断。调控放松、去库存继续与稳增长的政策出台及货币的放水，信贷的首付与利率的下降，融资的放开，优惠的税收，财政的刺激，房企大幅度促销，就是入市最好时机，即政策见底就是抄底时机。杠杆的利用，即银行的贷款放松。其六买房者的经济能力与收入对比及心理素质。
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