最近開盤的紅盤特別多，龍湖江與城、保利和光塵樾、陽光城未來悅二期 ，這三個盤，一直在房叔推薦的“閉眼搖”樓盤之列。
不過這這三個盤，也有著各自的命運。
和光塵樾尚未出生就自帶光環，去年10月第一期搖號152套房子吸引了4174戶家庭登記，中籤率2.5%。捂了6個月後，期待已久的3#、4#樓洋房也終於開盤了，價格接近2.6萬元/㎡，比一期的高層2.44萬元/㎡略漲，屬於正常價格，只可惜這批房源南面均沿馬路，不過估計依舊很火爆。
陽光城未來悅在去年搖號開始之前，未來悅的人氣不錯，但在其他大熱樓盤都需要幾萬十幾萬“茶水費”還要託關係的時候，未來悅依舊可以不用關係以6成首付買到。搖號開始後，未來悅一飛沖天，中籤率一度低至2.8%，妥妥的紅盤模樣。這次推出的是未來悅二期，也就是未來悅MAX的1#和11#樓 ，均價比一期略微上漲31000元/㎡。
關於和光塵樾和未來悅MAX兩個樓盤的選房指南及噪聲測評，我們將在明天推出。
江與城，則完全實現了“母雞變鳳凰”的蛻變。去年9月開盤的江與城洋房，中籤率一度高達26%，有89㎡小戶型的高層人氣稍好，中籤率在9.2%。
錢塘新區的消息落定後，江與城就一飛沖天了。3月22日江與城二期10#、11#樓開盤，中籤率2%，吸引了6773戶家庭報名。這期江與城二期的12-14#樓298套房源則更加火爆，報名人數直接破萬，誰都沒有想到的萬人搖，在江與城出現了。
對於這個樓盤，房叔的觀點沒有變：
大江東是杭州未來的製造業基地，也是杭州向東發展的末端，長線來看是值得看好的。未來的產業導入、人才導入，都將促進大江東的成長。目前大江東的現狀是，上一輪的房價上漲有點快，僅僅憑藉目前的產業基礎和人口並不足以支撐，多少有點提前透支的味道，影響了大部分項目的投資性價比。從目前面市的項目來看，江與城是最好的，但如果價格繼續上漲，其投資價值也會隨之下降。
江與城短線出手不易，而且大江東的價值在於未來，中線以上的投資可以。但如果是藉助高成本資金的投機，肯定是不合適的。
剛需自住，如果不是東邊工作的購房者，買了這裡，以後居住起來會很辛苦，建議還是考慮天都城等樓盤 。
關於江與城，我們真的沒少寫，具體可參考往期文章：
最近熱盤很多，手握千萬的高改購房者也焦慮。
我們先回答幾個熱門話題，著急看江與城選房的可以拉到文末，我們推出了直觀的選房圖示。
壹
關鍵詞：
山語四季、柳岸聞鶯
問：房叔，請問臨平的上坤山語四季和榮安柳岸聞鶯哪個樓盤優先考慮？
杭州房叔：這裡很近有三個樓盤。規模上，山語四季最大，御山道接近，柳岸聞鶯略小；容積率，山語四季略高，2.2，另外兩個都是2，差別不算大；產品類型基本差不多，高低配，高層、洋房或者排屋；車位配比，柳岸聞鶯高一些；公司品牌華潤更可靠一些。
具體性價比山語四季和柳岸聞鶯接近，個人略微傾向於山語四季一些；御山道壹號沒有價格還不好評判。貳
關鍵詞：
未來科技城、良渚
問：房叔你好，我是剛需，向您諮詢下。我有大概120萬左右的首付預算，因為工資還可以，月供不是問題。在西溪上班，良渚板塊的房子未來發展好，還是未來科技城2.0板塊發展好。因為紅盤搖號比較難，我應該先等一等，把未來悅，梧桐郡，遠洋公館都搖一遍，還是現在上車？謝謝，房叔
杭州房叔：未來科技城和良渚是杭州比較看好的兩個板塊，各自的利好都使得板塊前景被廣泛看好。相對來說，打造城西科創走廊核心的未來科技城的潛力會更大一些。良渚以及城西主要值得關注的樓盤一是你提到的和光塵樾，二是雲和湖還有一次搖號機會。
未來科技城建議考慮幾個項目：
1.未來悅，未來科技城核心，二期價格出來了，比一期略漲，但是預計中籤率低；
2.關注西溪公館，收購項目，預期價格也不會高；
3.耦園，還有一次搖號機會，除了靠近繞城的弱點，性價比也很高；
4.梧桐郡，綠城品質，地鐵口，綠城教育支持；
5、華夏四季，口碑差些，但畢竟價格便宜性價比不錯。
叄
關鍵詞：
預算1000萬總價
問：這邊想諮詢一下房屋置換的事情，我這邊目前在下城區的鳳起路建國路有一套151㎡的房子，目前價值諮詢了中介說可以掛5.6萬-5.8萬/㎡區間，現在想看南星城板塊，以及是否還有其他在主城區有推薦的房子；但要是在主城區買可能會買小一些換到130-140㎡左右，如果是濱江核心板塊的話會考慮160-170㎡左右；房叔這邊有什麼建議嗎
總價控制在1000萬以內杭州房叔：近期值得關注的項目大致有：
1.上品，南星區塊，保利濱江產品，高配項目，缺點是北臨高架，儘量避開緊鄰高架的房源；
2.濱江園，仁恆產品，南星區塊，也是高配項目；
3.御品，望江金融城首發產品，濱江打造，短線空間好，缺點是臨近城站，汽笛聲會有影響；
4.鳳起錢潮，臨近錢江新城，安徽置地項目，也是市中心的高配項目；
5.曉風印月和澄品101，可以參看一下房叔之前公號推文；《
奧體終極改善的艱難抉擇，保利澄品PK曉風印月| 房叔跑盤No.03》
6.
杭州世紀，融信項目，定位高端，濱江蕭山地鐵項目；7.天譽，世茂項目，城東新城項目，世茂高端公寓系產品；
8.古翠隱秀，城西融信萬科標杆項目；
9.沁園，綠城產品，申花高端項目，體量略小。大致是這些，供你參考。
肆
關鍵詞：
城東四盤
問：房叔你好！我清明的時候去看了幾個盤，楊柳郡，天城府天著和金色時光，三湘印象森林（編者注：應為森林海尚）。其實單就預算而言三湘有點超，但是條件相比而言當然也更好。由於我的瞭解有限，所以想聽房叔幫忙從位置，周邊生活配套，交通，戶型(80-90平)，性價比，或者其他值得注意的方面分析一下。另外，這周圍如果有其他不錯的選擇，也希望房叔能幫忙推薦一下。謝謝了
杭州房叔：這幾個中間，楊柳郡是性價比最高的，綠城的產品；森林海尚其次，開發商名氣不大，產品不錯，科技應用也挺好的；天著和金色時光價格低，產品LOW，價格低的原因在於這裡是農藥廠舊址，可能會有些影響。大致如此。臨近可以去看一下璟宸府、武林上城。遠一些可以關注一下御東方。
龍湖江與城
| PART1 |
跑盤現場
房叔跑盤小分隊隊長紅寶石搭乘公共交通出發咯。
坐地鐵從西湖區到下沙文澤路，再坐366路公交車從五號路二號大街口到小泗埠村公交車站，搭乘公交耗時約30分鐘，公交車站牌就在售樓處前方。
售樓處外景
售樓處外景
跑盤當天是週五，即便是工作日，售樓處人氣依舊很旺，現場有很多購房者在諮詢，當時銷售顧問預估此次報名人數能過萬（估計還挺準哈）。
由於到達售樓處時是午飯時間，銷售顧問們正在吃飯，前臺的小哥哥讓我先去參觀一下樣板房。目前樣板房只開放了一個89平方米的三室兩廳兩衛。
售樓處門口的這條道路是橫一線，從售樓處沿著橫一線往北走大約100米就可以看到正在施工中的地鐵7號線北二路站。
售樓處北側的道路施工車輛進進出出，這條路往裡走可以看到施工現場。
施工進度
施工進度
龍湖江與城東側的道路正在施工，紅黃藍國際幼兒園緊鄰著項目。
紅黃藍幼兒園
紅黃藍幼兒園
項目北側是正在建設中的旭輝寶龍東湖城
江與城南側是正在建設中的寶龍城市廣場，寶龍城市廣場緊鄰著地鐵。
售樓處西側的空地還未開發，開滿了野花。
寶龍城市廣場西側的智慧谷項目正在施工
| PART2 |
搖號信息
江與城鳥瞰圖
搖號房源：12#、13#、14#
主力戶型：88m²198套、123m²100套
無房戶傾斜：30%
均價：17800元/m²
驗資門檻：20萬元整
登記時間：4月20日-4月22日
| PART3 |
規劃配套
定價情況 →開發商：杭州龍頤房地產開發有限公司、杭州龍誠房地產開發有限公司
拿地時間：2017年10月31日
拿地樓面價：8107元/㎡
銷售價格：17800元/m²
| 周邊新房售價 |
濱江新希望新城未來海岸 高層精裝均價17604元/㎡
德信浙旅天空之翼 上期小高層精裝均價20500-21000元/㎡
產品介紹 →
項目規劃：代建公辦幼兒園一所+龍湖天街商業綜合體+3期住宅共2703戶，1期3幢高層和11幢洋房；2期、3期規劃9棟高層和17幢疊排
交房時間：預計2021-06
房屋朝向：朝南
單層層高：2.9m
小區物業：浙江龍湖物業服務有限公司
容積率：2.6
得房率：約86%左右
精裝亮點：中央空調、空氣源熱泵
配套介紹 →
| 周邊城市界面 |
北：代徵道路（暫名北一路）
南：泗創線、路對面是河流
西：金青線、路對面是項目一期
東：規劃道路
| 公路交通 |
南距江東大道 約600m
小泗埠村公交站366路，366路區間，756路江東路口公交站653路，675路
| 軌道交通 |
地鐵7號線北二路站 約70m，直達蕭山機場、奧體中心、錢江新城
地鐵8號線青六路站 約850米，可連接杭州1號線
| 小區內部配套 |
18萬㎡天街城市綜合體
| 周邊商業購物配套 |
大江東寶龍廣場 約595m
| 周邊學校 |
杭州高級中學啟成學校 約606m
義蓬第二小學 約1.3km
義蓬第二中學 約1.4km
義蓬第二幼兒園 約1.4km
河莊中心幼兒園 約2.1km
義蓬第三小學 約2.8km
河莊小學 約2.9km
| 醫療 |
義蓬街道衛生服務中心 約1.3km
江東衛生服務站 約2.0km
杭州市大江東醫院（甲級標準/在建），另規劃建設國際醫院
| 生活 |
中國農業銀行（杭州頭蓬分理處） 約1.1km
中國郵政儲蓄銀行（南沙路支行） 約1.1km
蕭山區農村商業銀行（頭蓬支行） 約1.1km
頭蓬農貿市場 約1.1km
頭蓬消費品綜合市場 約1.3km
建一村農貿市場 約1.8km
毗鄰杭州第四大湖——東湖，規劃打造近101平方公里沿江溼地。
| PART4 |
樓幢優劣
12號樓 →小區中心位置
信號加強天線12#頂上西側1個、東側2個
兒童遊樂區域位於12#樓東側，有器械遊樂，對周邊業主有噪聲及環境影響
13號樓 →
小區次要車行、人行出入口，位於13#樓西側，對西邊住戶可能有噪聲、尾氣等影響；
機動車坡道位於13#樓西側
非機動車坡道位於13#樓東南角
文化活動站、物業經營用房位於13#樓北側一層
排風井分別位於13#樓南側
14號樓 →
小區次要車行、人行出入口，位於14#樓東側，對東邊住戶可能有噪聲、尾氣等影響；
機動車坡道位於14#樓南側
非機動車坡道位於14#樓西南角
社區衛生、物業管理用房位於14#樓北側一層；
排風井分別位於14#樓東側
| PART5 |
戶型點評
89㎡邊套三房兩廳兩衛 →
位置：13幢樓東邊套，14幢樓西邊套
套數：48套
總價：150萬-166萬
| 優點 |
南北通透、全明戶型
兩臥朝南、主臥帶飄窗、次臥帶陽臺
餐客一體、帶大飄窗
U型廚房、利用率高
| 缺點 |
廚房離玄關較遠
走道面積較浪費
89㎡中間套三房兩廳兩衛 →
位置：12幢中間套、13幢中間套、14幢中間套
套數：150套
總價：143萬-161萬
| 優點 |
戶型方正、三開間朝南
餐客一體、客廳帶陽臺
兩臥朝南、均帶飄窗
廚房近玄關
| 缺點 |
北向靠通風井採光通風、衛生間與廚房通風窗緊鄰
走道面積較浪費
122方邊套四房兩廳兩衛 →
位置：12幢邊套、13幢西邊套、14幢東邊套
套數：100套
總價：196萬-224萬
| 優點 |
戶型方正、南北通透
三開間朝南
餐客一體、客廳帶陽臺
兩臥朝南、主臥帶飄窗、次臥帶陽臺
北向次臥帶飄窗
U型廚房、利用率高
| 缺點 |
進門即餐廳，缺乏玄關過渡
走道面積浪費
| PART6 |
選房建議
整體建議：
投資型購房者建議優選89㎡戶型，與大戶型相比易出租、易轉手；
自住型購房者根據預算及家庭結構選擇。
約89㎡選房建議 →
| 所處位置 |12#、13#、14#樓中間套、13#樓東邊套、14#樓西邊套；
| 採光因素 |12#樓中間套採光條件均好；13#、14#樓高樓層採光條件好，低樓層受前方高層遮擋；
| 噪聲因素 |12#樓南面無建築物遮擋，南面噪聲比13#、14#樓中間套高。13#東邊套、14#樓西邊套比中間套噪聲高；
| 戶型因素 |邊套戶型優於中間套；
| 價格因素 |13#樓東邊套中間樓層為最高價格，整體價格差距不大；
| 其他因素 |13#、14#離出入口較近，影響比較大，12#樓小區中間位置相對較好。
約122㎡選房建議 →
| 所處位置 |12#樓東西邊套、13#樓西邊套、14#樓東邊套；
| 採光因素 |12#樓中間套採光條件均好；13#、14#樓高樓層採光條件好，低樓層受前方高層遮擋；
| 噪聲因素 |12#樓無建築物遮擋，但整體噪聲比13#、14#樓低。
| 戶型因素 |戶型一致；
| 價格因素 |12#樓東邊套20層為最高價格，整體價格差距不大；
| 其他因素 |13#、14#離出入口較近，影響比較大，12#樓小區中間位置相對較好。
| PART7 |
一房一價&噪聲測評
噪聲測評結果請加房叔個人微信獲取。以下為一房一價表及選房圖（數字代表選擇順序）：
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本文相關內容不排除因政府相關規劃、規定及開發商未能控制的原因發生變化。
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