對於所有房企而言，從過去充滿變數的一年中挺過來，從充斥著錢荒、地荒的行業困頓中爬出，從充滿變革的關鍵路口找到可持續的業績和利潤增長點，並不是一件容易事。
在被外界號稱是十年一個輪迴的這個特殊年份裡，一路走來，華夏幸福有話要說。
“水逆的2018年已經過去！”
近日，華夏幸福在其《致股東信》的開頭用這樣一句話形容過去的一年。然而，有趣的是——從華夏幸福4月19日晚發佈的2018年年度業績報告來看，過去的一年對於華夏幸福來說，水逆可能只是表象，幸福才是這家房企裡子的主旋律。
水逆的一年
不水逆的業績成色和股東回報
2018年，面對外部市場環境變化和企業內部發展革新的雙疊加，華夏幸福依舊交出了一份頗具成色的成績單。
據華夏幸福（600340.SH）2018年年度業績報告顯示，2018年華夏幸福實現營業收入837.99億元，同比增長40.52%；毛利率達42%，處於行業領先水平。截至報告期末，公司總資產4097.11億元，歸屬於上市公司股東的淨資產437.76億元。
同時，華夏幸福當期收入、毛利潤、股東回報等重要財務指標均表現突出，營業收入和歸母淨利潤繼續實現雙增長。其中，營業收入同比增漲40.52%，較2017年營業收入同比增長10.80%有大幅度提升。
水逆的一年華夏幸福的這份成績單可謂相當不水逆。當然，這種不水逆也表現在其持續優化的現金流和債務結構上。
報告期內，華夏幸福債務結構得到進一步優化、現金流為正。
具體來看，一方面，公司1年以內到期的有息債務從上年的31%下降至19%，短期負債佔總有息負債比例持續降低，貨幣資金覆蓋1年以內到期的有息負債1.8倍，償債能力較強；另一方面，公司經營活動產生的淨現金流量自二季度起連續三個季度持續為正，第四季度融資活動產生的現金流量淨額高達46億，年內明顯改善。
此外，憑藉穩健的經營與業務模式的優勢，華夏幸福已經形成暢通的多元化融資渠道，截至目前，銀行授信額度達3683億元，已使用605億元，剩餘額度3078億元。因此，華夏幸福也獲得了中誠信、聯合、東方金誠等多家國內頂級評級公司“AAA”主體信用評級和國際信用評級機構惠譽“BB+”獨立公司評級。
水逆的一年不水逆的還有看得見的股東回報。根據利潤分配預案，2018年度華夏幸福計劃向全體股東派發現金股利約為36億元，同比增長35%。值得一提的是，2018 年公司實現歸屬於上市公司股東淨利潤117.46億元，同比增長32.88%，超額約3億元完成業績承諾。
把佔公司淨利潤31%真金白銀拿出來回報股東，在去年一年虧錢效應明顯的股市中，華夏幸福足夠有誠意、捨得分享發展紅利，堪稱一股清流。
贏得幸福的
三個“籌碼”
過去的一年，華夏幸福很幸福。事實上，之所以能贏得幸福是因為其手上攥緊了三個重要籌碼。
華夏幸福的第一個籌碼來自於深耕都市圈後的異地複製成果。
自2002年在固安開始起步，之後華夏幸福相繼在大都市周邊開疆拓土，2015年末，華夏幸福開始聚焦核心都市圈全面佈局。目前，華夏幸福已佈局15個核心都市圈，形成“3+3+4”格局。2018年新籤PPP項目合作協議共18個，全部為環北京以外區域，主要位於環杭州、環鄭州、環合肥、環武漢、環廣州等都市圈內。同時，其年內新增簽約投資額約為1660億元，成為未來利潤增長的壓艙石。
值得注意的是，2018年華夏幸福外埠收入同比增長83%，佔總收入31%。而在土地獲取方面，2018年在環北京以外區域取地面積佔比從上年的58%進一步提升到87%。這些充分說明了華夏幸福異地複製已經進入到一個新的階段，也進一步論證了華夏幸福都市圈邏輯和產城運營邏輯的可行性。
華夏幸福的第二個重要籌碼在於其深挖產業護城河之後，產業端口持續發力。
2018年華夏幸福投資運營的園區新增簽約入園企業702家，新增簽約投資額1660億元。從近三年來看，其新增簽約投資額均保持較大量級。
事實上，縱觀全球不動產領先者，無一例外都是覆蓋開發經營全週期。一般而言，持有型物業和運營收入的佔比越高，則抗風險能力更強，且市盈率普遍更高，更能贏得資本市場的認可。而通過銷售和持有型物業並舉，輕資產和重資產模式並重，華夏幸福從根本上搭建了一個正循環體系，並能夠輕而易舉地實現收入結構的多元化，同時大大增強了自身抵禦風險和穿越週期的能力。
先進的開發性PPP模式，是華夏幸福贏得幸福的第三個籌碼。
PPP項目的門檻很高，但利潤非常可觀，同時藉助這些項目的成功開發，能夠迅速建立起品牌優勢，積累市場口碑。
眾所周知，華夏幸福是國內率先採用開發性PPP模式與地方政府就產業新城進行合作的企業。過去的數十年，華夏幸福積累了豐富的PPP項目開發經驗，並打造出一批諸如湖北省黃岡市團風縣產業新城、浙江省湖州市南潯區產業新城、河南省鄭州市新鄭市產業新城等頗具代表性的PPP項目，所以它能夠為所在區域提供可持續發展的全流程綜合解決方案，並創造出“1+1>2”的效果。
幸福不會自己敲門，有了這三大籌碼，就等於手握三塊“敲門磚”，破門而入之後，華夏幸福能夠看到別人看不到的美麗新世界。
穩穩幸福的
新戰略
當前，中國房地產業正經歷重大變革，趨勢性機會在漸漸遠去，房地產市場總量已到頂部區域，市場競爭日益加劇。在這種被動的局面下，往往很難做出正確的戰略選擇。
這個時候，預判很關鍵！
不審勢即寬嚴皆誤，順勢而為必大有可為。華夏幸福認為，增量市場在未來一段時期內依然存在，更重要的是，結構性機會將不斷湧現。未來10年甚至20年，房地產市場將呈現空間都市圈化、運營精益化、地產金融化三大特徵。
一方面，都市圈人口紅利大潮並未褪去，數量紅利將繼續釋放，質量紅利持續迸發；另一方面，運營能力將成為房地產企業的未來核心競爭力，這就要求房企需要具備精益化的運營本領。同時，地產與金融的聯結作用日益突出，方興未艾的資產證券化將讓不動產徹底“動”起來，由單一負債模式向金融深化模式轉變至關重要。
預判之後，做正確的事、走正確的路更關鍵！
因此，在2018年業績報告中，華夏幸福明確提出了新的發展戰略：堅持都市圈佈局，堅持做強產業新城業務，並結合空間都市圈化、運營精細化、地產金融化等新趨勢，開拓新領域、新模式、新地域， 這三個開拓讓華夏幸福在贏得幸福的同時，能夠搭上“幸福列車”平穩地駛向更遠方。
在開拓新模式上，華夏幸福主要是注重對資產模式的探索。具體而言就是加速開拓輕資產模式，輕重並舉。在盤活存量資產，優化資產負債結構的同時，以資產管理輸出的模式，快速切入市場，並逐步探索其他市場化模式，如基金模式、資產證券化模式。
這個時代，沒有人能靠一招鮮吃遍天下，身懷三十六計畢竟也是技多不壓身，在地產江湖裡跑起來順當。所以，在開拓新領域上，華夏幸福將在做強產業新城業務的基礎上，嘗試開拓產業新城以外亦屬於綜合不動產的新業務領域。增加商業地產及相關中高端住宅業務，如寫字樓、商場等；並對康養、長租公寓等新型不動產業務保持探索。
都市圈正在迎來前所未有的發展機遇，得都市圈者得天下。在開拓新地域上，華夏幸福把目光瞄向了都市圈的更廣闊地域。除了聚焦深耕核心都市圈，華夏幸福還將開拓進軍都市圈的核心圈，以進一步夯實公司在核心都市圈內的佈局。同時依託京津冀、長三角、粵港澳大灣區等核心都市圈“3+3+4”的戰略佈局，通過多元渠道獲取優質資源和項目。
其實，在這次《致股東信》的第一段，華夏幸福緊接著“水逆的2018年已經過去！”的後面還寫上了這麼一句話——
“變中有憂的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然劃過！美好的春天和嶄新的希望正向我們走來！”
也許，這就是華夏幸福的“幸福準則”。
閱讀更多 地產財富會 的文章
