01
2018年，青岛二手房疯涨那阵，至今提起，仍记忆犹新。
现在回看2018年的第一季度数据，还是会感到震撼。
去年，一季度，青岛二手房房价整体普涨12.1%，在全国居首位。二手房成交均价从2.2万左右，到了2.5万。
更不用说，当时城阳、李沧个别片区涨幅超过3成。
涨幅3成是个什么概念呢，就是你300万能搞定的房子，得再多付90万。多吓人，二套首付都够了。
再比比2018年的城镇居民可支配收入，对比更明显。去年，青岛城镇居民人均可支配收入才5万/年左右。
要是算房价和收入比的话，一个330万，一个5万，66倍，非常不合理。
按联合国规定的6倍标准算，一个家庭所在的城市，打拼6年能够完成置业，买上套大小合适的房子。
但是，青岛去年一季度的数据显示，房价和收入比非常畸形，很不合理。
02
就这死贵的熊样，去年一季度，还是卖出去将近2万套。多吓人。
不过，至少也能说明两点。
一来是青岛有钱人还是挺多，二来是去年甭管新房还是二手房，真割了不少韭菜。
今年的形势整个就变了，一季度，青岛二手房成交量不到1万套，只占到去年一季度的半数。
不光成交量减少，价格也大大缩水，可以说是量价齐跌。
几天前，有人跟你十三爷聊起来李沧的二手房，说他同学开始挂2.3万，卖了半年都没卖出去。
前不久，降到1.5万，痛快卖了。
当然，这是个案。一下降8000块，无非是当初买得便宜，还急用钱。要不，一般还真狠不下这个心。
你像现在李沧大盘中海国际社区，回迁房那部分现在挂出的房价还是挺高高在上的。
最高的能要到2.5万，甚至2.8万，赶上商品房那一批的要价，便宜的也都在2万以上。
只不过，今年有价无市的概率比较大，买房人没去年那么冲动。
03
新房成交量形势也没好到哪儿去。
今年一季度新房共计成交2.6万套左右，去年是3.7万套左右，整整少了1万多套。
跟二手房不同的是，新房价格在今年整体还是攀升趋势。
去年一季度，青岛新房住宅成交均价是1.1万左右，今年一季度上升到1.5万左右。
主城区新房成交价格攀升，对新房和二手房都有不同程度的影响。
新房置业区域上，今年就有很大一部分就转向了郊区。
上上个礼拜，你十三爷去西海岸隧道口几个盘转悠，有个主打别墅的新盘，总价300万左右，围着沙盘看的大多是市区过去的。
操着浓重的青岛本地口音，辨识度还是很明显的。
后来跟业内的几个大咖聊了聊，说是市区的客群在这个项目上，占到了六成。
这个数据，很惊人了。
所以，今年可以预见，等年底盘算的时候，西海岸、城阳这些区域的成交数据应该会有个爆发。
04
房价倒逼置业主流郊区化是一部分因素，另外还有就是，主城区供地减少，房源供给跟不上。
所以，主城区置业成为二手房的天下，只是个时间问题。
今年一季度的成交数据中，已经有些苗头。
尽管二手房整体成交不到5000套，但半数是靠市南、市北、李沧、崂山的成交量来支撑的。
关键是，主城区的新房成交不到2000套。明显，二手房成交量反超新房的。
这个是比较有意思的，以后慢慢会成为大趋势。
当然，主城区新房和二手房的交锋，价格上还有个比较明显的特点。那就是，存在价格倒挂现象。
新房受限价因素影响，哪怕开发商再想提价，私底下如何鼓捣那得各凭本事，反正明面上没有任何门路的。
二手房就不一样了，房源都是个人的，爱要多少要多少，能卖高价就卖高。一般挂出房源都比新房价格高。
这本身没什么值得称奇的。
但，今年一季度高端住宅的二手成交均价，也高于新房的。新房2.5万，二手房3.1万。
这就足以说明，今年二手房市场在主城区会比新房还活跃。
无疑，在新房置业大势郊区化的同时，主城区正式迎来二手房成交称王称霸的时代。
閱讀更多 青島地鐵房產 的文章
