最近十年，北上深一線城市的房產持有者，有意或無意遇到了歷史上百年不遇的造富機會。
多少人稀裡糊塗財務自由，多少人黯然銷魂時代遺棄。
十年滄桑財富路，一朝回首得失夢。
經濟下行，房地產面臨什麼挑戰?未來會怎麼變?
房地產市場預期發生轉變
先跟大家說個結論，如果想要以買房作為投資手段，那麼其獲益的主要方式已經和以前不一樣了。以前可能是買一套房，坐等幾年，升值幾十萬甚至幾百萬，轉手就是巨大利差。但現在，如果還以這種邏輯進行買房投資，可能行不通了。
為什麼呢？我們先從市場預期來看。
2016年房價大幅上漲開始調控措施至今，本輪房地產調控持續30個月以上。
進入2018年，調控頻率有增無減，是房地產在規矩和道義上的碰撞。如果用一句話來判斷地產的話，那2018年應該是：短期看政策，中期看政策，長期看政策。這一年來整個地產圈共出臺了423條政策，平均市場每天會有1.23條政策落地，如果按照正常人平均80天的買房週期來看，在整個週期內，買房人會經歷100次的政策變化。
首先，未來房地產市場走勢的不確定性增強，房價的市場預期也悄然發生了轉變，隨著本輪房地產調控時間和強度持續深化，市場預期也發生了轉變。開發企業拿地放緩，土地市場流拍增多，開發投資增速下降在第四季度繼續兌現。未來房地產市場走勢的不確定性增強。
再看政策。當前房地產調控思路的轉變——從過去的“一刀切”“約談”，轉變為“因城施策”“一城一策”，地方政府將獲得更大的調控自主權，根據自身實際情況進行調控，調控主體責任也從部委下放到地方政府。當前樓市調控思路已發生變化，由於樓市的週期性加上調控房價報復性上漲的歷史雖然將難再現，但是“穩”將成為未來各地樓市調控政策的主基調。
在2019年政府工作任務中提到，“更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造，保障困難群體基本居住需求。
所以我們可以預見，2019年，中國房地產註定是個稍顯漫長，但是始終向上的復甦。未來一段時間內，房價維穩為主，既不會像以前大漲，但也決不允許大跌。樓市定調，未來房地產再無普遍大漲行情，但是區域的小行情還是會屢次出現。想要靠“一錘子買賣”賺快錢的投資方式，可能不會像以往一樣容易了。
不動產是否仍值得入手？
著名財經作家吳曉波認為，在當前整個經濟環境下，不動產仍是抵抗貨幣泡沫的重要工具。相比其他的投資如股票、基金、保險等，房產投資仍舊可以讓人們手裡的錢保值增值。
當前的市場經濟環境讓人直呼“看不懂”。股市的跌宕起伏不斷刺激著股民的心臟，投資不穩定性比較明顯；基金的穩定性相對較高，但是極易受股市牽動，在股市波動大的情況下，極容易被資金套牢；而P2P金融產品風險較高……這也讓很多高淨值人群充滿焦慮，到底如何優化個人資產配置？
“在中國中國的經濟歷史決定了房產的地位，通貨膨脹又令房產保值特性進一步凸顯。全球化的停滯，“中國製造黃金十年”終結、中產階級崛起，“價廉物美”模式崩潰、中國產業變革進入下半場......
“通過研究改革開放以來的物價波動情況可以發現，時下我們已經進入到一個長期通貨膨脹的通道里。面對產業與時代突變，如何把握投資趨勢顯得尤為重要，吳曉波指出，中國未來十年會進入超大型城市的發展階段，不動產將擁有更多想象。在經濟存在著不確定性的情況下，不動產仍是抵抗貨幣泡沫重要的工具。
未來房產投資邏輯轉變
什麼樣的房子才保險？
前幾天，在我們的房產交流群裡，一個好友提問“如何快速賺到自己人生第一個100萬”，群裡一個小夥伴回答，“花銀行的錢”。
經歷過房價快速上漲的時代，有太多人通過瘋狂加槓桿投資樓市，上演一幕幕“一夜暴富”的神話。所以加槓桿在很多人心中已經成為投資的標配，甚至說起這個詞的時候有些自豪，有些羨慕。
2008年末，我國住戶部門槓桿率為17.9%，到2017年末已經達到了49%，十年間上升了31.1個百分點。
不過，樓市已經進入下行週期，我們的收入不再增長，哪怕遇到一點財務危機，都會給我們造成巨大隱患，沒有現金，只有負債，拿什麼來抵禦風險呢？
在房地產發展過熱的時期，房價漲幅永遠跑贏銀行貸款利率，加槓桿操作在短期內就可以通過房屋交易回籠資金，實現個人財富爆發式增長。不過當樓市迴歸正常，這種矇眼狂奔式操作的風險也就越來越大，所以，我們要重新構架買房投資的邏輯：
在未來一段時間內，租金收益將成為買房的最重要投資指標。
更現實的靠譜做法是要買租金收益好的房子。
這樣的房子，會有穩定而持久且較少受週期波動的收益。而以此為標準，一些人口淨流出的三四線城市首先排除在外，甚至一些新規劃的新區因為人口，配置的不確性，也不建議買入。而那些曾被忽視的市中心，近地鐵，周邊有超市的老破小，則最適合買入。也許房齡老一些，但是隻要裝修好一點，這樣的房子依然會受租客喜歡。
度假與投資共生，高端度假文旅市場
對於高淨值人士而言，除了保值增值，房地產投資還是展現社會地位的方法。房產市場隨著經濟的快速增長，人們對於房子的需求不再僅僅是侷限於居住，房產也不斷趨向於作為一種高收益的投資產品。隨著近幾年旅遊業的迅猛發展，物質生活充足後的中產階級產生了更高的精神文化需求，人們在焦慮投資收益的同時，也會把精神需求考慮進去。
相比起走馬觀花拍照打卡的“到此一遊”，度假可以更深入地體驗一個城市的風土人情，因此在這樣一個度假與投資共生的時代，以消遣娛樂、休憩療養、放鬆身心為主要用途的度假房產，成為房產投資市場中的新渠道。
在大城市生活的人，都有一種體會，一套房子動不動就數十萬，數百萬不等，需要耗盡繫帶人“六個錢包”幾十年的時間去供樓，佔家庭總資產50%以上，不止在國內，房地產其實也是全球單一最大的市場，房地產的市值，比股票+證券+保險+集藏都還要多，想要進入這麼大的市場去賺錢，需要的不僅是眼光、運氣、還有科學。
面對房地產的誘惑和壓力，不管你是不是剛需，投資都得懂得規劃自身現金流和玩法，以及不斷提高自身技能，才能遊刃有餘不至於被套。
最後，希望你記住一句話，你最不屑的“平穩”，也許才是抵禦寒流最好的武器。
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