最近十年，北上深一线城市的房产持有者，有意或无意遇到了历史上百年不遇的造富机会。
多少人稀里糊涂财务自由，多少人黯然销魂时代遗弃。
十年沧桑财富路，一朝回首得失梦。
经济下行，房地产面临什么挑战?未来会怎么变?
房地产市场预期发生转变
先跟大家说个结论，如果想要以买房作为投资手段，那么其获益的主要方式已经和以前不一样了。以前可能是买一套房，坐等几年，升值几十万甚至几百万，转手就是巨大利差。但现在，如果还以这种逻辑进行买房投资，可能行不通了。
为什么呢？我们先从市场预期来看。
2016年房价大幅上涨开始调控措施至今，本轮房地产调控持续30个月以上。
进入2018年，调控频率有增无减，是房地产在规矩和道义上的碰撞。如果用一句话来判断地产的话，那2018年应该是：短期看政策，中期看政策，长期看政策。这一年来整个地产圈共出台了423条政策，平均市场每天会有1.23条政策落地，如果按照正常人平均80天的买房周期来看，在整个周期内，买房人会经历100次的政策变化。
首先，未来房地产市场走势的不确定性增强，房价的市场预期也悄然发生了转变，随着本轮房地产调控时间和强度持续深化，市场预期也发生了转变。开发企业拿地放缓，土地市场流拍增多，开发投资增速下降在第四季度继续兑现。未来房地产市场走势的不确定性增强。
再看政策。当前房地产调控思路的转变——从过去的“一刀切”“约谈”，转变为“因城施策”“一城一策”，地方政府将获得更大的调控自主权，根据自身实际情况进行调控，调控主体责任也从部委下放到地方政府。当前楼市调控思路已发生变化，由于楼市的周期性加上调控房价报复性上涨的历史虽然将难再现，但是“稳”将成为未来各地楼市调控政策的主基调。
在2019年政府工作任务中提到，“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。
所以我们可以预见，2019年，中国房地产注定是个稍显漫长，但是始终向上的复苏。未来一段时间内，房价维稳为主，既不会像以前大涨，但也决不允许大跌。楼市定调，未来房地产再无普遍大涨行情，但是区域的小行情还是会屡次出现。想要靠“一锤子买卖”赚快钱的投资方式，可能不会像以往一样容易了。
不动产是否仍值得入手？
著名财经作家吴晓波认为，在当前整个经济环境下，不动产仍是抵抗货币泡沫的重要工具。相比其他的投资如股票、基金、保险等，房产投资仍旧可以让人们手里的钱保值增值。
当前的市场经济环境让人直呼“看不懂”。股市的跌宕起伏不断刺激着股民的心脏，投资不稳定性比较明显；基金的稳定性相对较高，但是极易受股市牵动，在股市波动大的情况下，极容易被资金套牢；而P2P金融产品风险较高……这也让很多高净值人群充满焦虑，到底如何优化个人资产配置？
“在中国中国的经济历史决定了房产的地位，通货膨胀又令房产保值特性进一步凸显。全球化的停滞，“中国制造黄金十年”终结、中产阶级崛起，“价廉物美”模式崩溃、中国产业变革进入下半场......
“通过研究改革开放以来的物价波动情况可以发现，时下我们已经进入到一个长期通货膨胀的通道里。面对产业与时代突变，如何把握投资趋势显得尤为重要，吴晓波指出，中国未来十年会进入超大型城市的发展阶段，不动产将拥有更多想象。在经济存在着不确定性的情况下，不动产仍是抵抗货币泡沫重要的工具。
未来房产投资逻辑转变
什么样的房子才保险？
前几天，在我们的房产交流群里，一个好友提问“如何快速赚到自己人生第一个100万”，群里一个小伙伴回答，“花银行的钱”。
经历过房价快速上涨的时代，有太多人通过疯狂加杠杆投资楼市，上演一幕幕“一夜暴富”的神话。所以加杠杆在很多人心中已经成为投资的标配，甚至说起这个词的时候有些自豪，有些羡慕。
2008年末，我国住户部门杠杆率为17.9%，到2017年末已经达到了49%，十年间上升了31.1个百分点。
不过，楼市已经进入下行周期，我们的收入不再增长，哪怕遇到一点财务危机，都会给我们造成巨大隐患，没有现金，只有负债，拿什么来抵御风险呢？
在房地产发展过热的时期，房价涨幅永远跑赢银行贷款利率，加杠杆操作在短期内就可以通过房屋交易回笼资金，实现个人财富爆发式增长。不过当楼市回归正常，这种蒙眼狂奔式操作的风险也就越来越大，所以，我们要重新构架买房投资的逻辑：
在未来一段时间内，租金收益将成为买房的最重要投资指标。
更现实的靠谱做法是要买租金收益好的房子。
这样的房子，会有稳定而持久且较少受周期波动的收益。而以此为标准，一些人口净流出的三四线城市首先排除在外，甚至一些新规划的新区因为人口，配置的不确性，也不建议买入。而那些曾被忽视的市中心，近地铁，周边有超市的老破小，则最适合买入。也许房龄老一些，但是只要装修好一点，这样的房子依然会受租客喜欢。
度假与投资共生，高端度假文旅市场
对于高净值人士而言，除了保值增值，房地产投资还是展现社会地位的方法。房产市场随着经济的快速增长，人们对于房子的需求不再仅仅是局限于居住，房产也不断趋向于作为一种高收益的投资产品。随着近几年旅游业的迅猛发展，物质生活充足后的中产阶级产生了更高的精神文化需求，人们在焦虑投资收益的同时，也会把精神需求考虑进去。
相比起走马观花拍照打卡的“到此一游”，度假可以更深入地体验一个城市的风土人情，因此在这样一个度假与投资共生的时代，以消遣娱乐、休憩疗养、放松身心为主要用途的度假房产，成为房产投资市场中的新渠道。
在大城市生活的人，都有一种体会，一套房子动不动就数十万，数百万不等，需要耗尽系带人“六个钱包”几十年的时间去供楼，占家庭总资产50%以上，不止在国内，房地产其实也是全球单一最大的市场，房地产的市值，比股票+证券+保险+集藏都还要多，想要进入这么大的市场去赚钱，需要的不仅是眼光、运气、还有科学。
面对房地产的诱惑和压力，不管你是不是刚需，投资都得懂得规划自身现金流和玩法，以及不断提高自身技能，才能游刃有余不至于被套。
最后，希望你记住一句话，你最不屑的“平稳”，也许才是抵御寒流最好的武器。
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