京杭運河匯入洶湧的錢塘江之前，在杭州艮秋立交附近任性地拐了個90度的彎。這一脈還鳴著貨船汽笛的水，與秋石、艮山、機場三條快速路合圍，便是老杭州典型的居民小區“閘弄口新村”了。新村不新，這圍合的幾百畝地塊弄堂交錯，庭院深深，老人坐在樓道口吹風涼，伢兒在濃廕庇日的小巷嬉鬧瘋跑。東南隅幾幢風燭殘年的破廠房，心裡羨慕著膝下承歡的市井，臉上卻依舊掛著老國企你奈我何的神氣。
陳德馨走街串巷盤旋了一下午才找到這片廠房的入口。登上制高點，夜幕已降臨，不遠處錢江新城華燈初上。那是2010年10月，腳下這片老城的時間卻幾乎停滯在了上世紀60年代。
用這樣的空間整體招商做產業園，杭州的老話叫“螺螄殼裡做道場”，沒人看上。
招商的秘訣：設置門檻是對客戶尊重
但他楞是做起來了。
2012年10月，“聚落五號”創意產業園一期1.6萬方開園。2013年，園區年產值超3億元，繳稅1500萬元。2016年8月，“聚落五號”創意產業園二期1.3萬方開園。2018年，總規模僅3萬方的園區產值逾10億元，繳稅約4000萬元。
文創園的經營者對空間的夢想表達得淋漓盡致後，談效益似乎總是忌諱莫深的話題。但一開園，“聚落五號”創意產業園就勇敢地亮出了數字。
“納稅是政府的需要，也是我們聚落五號發自內心的需要。因為我對入駐企業本來就有納稅額要求，這是我們招商的基本門檻”。聚落五號運營商浙江安賽文化產業發展有限公司董事長陳德馨坦言，正是這道門檻成就了聚落五號的良性發展。
安賽沒有把精力放在鋪天蓋地的招商宣傳上，反而人為設了兩道門檻：一是年納稅額必須30萬元以上；二是必須具有成長性的建築設計產業鏈企業。
奇蹟出現了。
門檻設定後，業界一傳十十傳百，報名入駐的企業很快有了100多家。安賽沒有照單全收，而只精心選擇了28家。
包括世界500強企業——中鐵二院華東公司、荷蘭尼塔設計集團浙江公司、森禾集團、中國航天建築設計集團浙江分院、中國城建院浙江分院等行業龍頭企業。
“我認為稅收是判斷一家企業是否有社會責任和成長性的關鍵指標，聚落五號給出的是一個價值觀相互認同的聚落，一個業務水平相當、在設計產業鏈上可以牽手的聚落。”
如果一個產業園整體運營者不設置招商門檻，那才是對優秀設計單位的不尊重。
杭州不乏好的設計企業也不乏吸引好的設計企業入駐的市場，關鍵是誰用什麼樣的空間去把它們聚到一起來，並有能力陪伴他們成長。
吹響這集結號的人，起碼要了解文化人，瞭解文化人對於一個文創園的意義。
定位的秘決：選擇為文化人變現的產業
文創園要吸引的是文化人，如果入駐主體不是文化人，那就不叫文創園了。招一批沒有文化和情懷的小財主進來，即使他們經營的是文化產業，但遲早他們也會把文創園搞走樣。
吸引什麼樣的文化人呢？
“我認為設計師是文化人中最接近藝術又最接近市場的群體之一，也是最有變現能力的文化人群體之一。”
吸引哪個領域的設計師呢？
“當然是自己熟悉的領域，起碼是你能把控的領域。”
他選擇了建築設計。文創園要做的是文化人的豐富創造力可以變現的產業，而建築設計幾乎是一塊最大的蛋糕。建築設計是什麼？就是文化人的城市表達，進而衍生的系列城市人文景象。
曾在商業地產顧問、設備代理和建築設計行業摸爬了近10年的陳德馨太瞭解這個行業了，也太清楚設計大腕們的喜惡了。
“儘管場地有限，但像森禾集團這樣的頂級設計公司，我們給了兩層3000多平方米的空間。園區最小的企業辦公空間也有100多平方米。”
園區沒有統一的辦公設計規定，開放的形式讓設計師覺得很自在舒服。於是在“聚落五號”幾乎每家公司的辦公空間都以類似藝術沙龍的形式存在著。
“原先，我們的辦公地在寫字樓裡，只有500平方米，層高也低，做設計的人覺得壓抑，沒靈感。” 杭州嘉諾展覽有限公司的總經理程偉說。聚落五號原先是倉庫，層高有5米多，實地看過後他內心就非常喜歡，租下了1300平方米的空間。這家深耕巴拿馬八年的會展設計龍頭企業，2018年的產值做到了2.5億元，已是浙江省內會展行業的“金名片”。
聚落五號創意產業園內，這樣的行業佼佼者還有很多。
模式的秘訣：堅決不做“二房東”
2007年，杭州市委市政府提出了打造全國文化創意產業中心的戰略目標。2010年，杭州“建設全國文化創意中心”列入國務院正式批准實施的《長江三角洲地區區域規劃》中，杭州打造全國文化創意中心的戰略目標正式升級為國家級戰略。
解讀政府和政策的能力，得益於陳德馨初入職場時在政府機關三年的磨練。
“做文創園，我早有想法。到2010年，我是真的坐不住了”。
他感受到作為七大古都之一的杭州，那種蒸騰於歷史土壤、肅降於國內外大氣候的創業氣息，陰陽交融，氤氳在每一寸空氣裡，似乎隨時都要誕生新事物。那時，杭州各區縣（市）委宣傳部都已陸續設置了相當於當地正局級的全額事業單位“文創辦”來專門推進這項工作，每年陳德馨身邊都有朋友獲得幾十萬到幾百萬不等的市本級文創產業專項扶持資金。
“當時我就想，政府的政策紅利說明什麼？說明方向嘛！說明我接下去要幹這件事是對的。有政策固然好，又問自己，萬一沒有政策紅利，你能不能生存？我覺得自己能。”
當時全國文創園還基本上是‘二房東’模式，左手獲得空間，改造一下，右手加價租出去，還可獲得一些政府鼓勵創辦文創園的政策。而文創園裡有些企業一旦“免租免稅”政策期一到，便紛紛“轉園”，改頭換面繼續享受政策。如果做文創園這麼簡單為何政府不自己做？接下去政府究竟希望市場主體來做哪些政府做不了的事？
“政府需要我們用專業的眼光去捕捉未來。而不是寄生、鑽營。給政府機會就等於給了自己一個機會。”
他分析，如果繼續“二房東”的模式有兩個缺點：一是房地產快速發展將倒逼更多低端商業樓宇的閒置，物理空間供過於求。二是整個租賃市場差價越來越小，信息越來越透明，利潤越來越少。既然政府不希望我們再做“二房東”，去做“二房東”也不符合市場趨勢，那麼傻子才會繼續走這條路。
“我們要做的物理空間運營，其實和火車東站和蕭山機場是一樣的，只是服務對象的不同。建築設計這個服務對象的專一，決定了我們的精準和自信。”
在項目運營模式上，安賽一直在探索，在之江加速器項目上安賽與政府簽了“對賭”協議，比如納稅額達到多少、完成多少個上市公司指標，政府給予免租多少等。
安賽還成立了投資基金，對科創類、潛力型的公司直接投資或以空間合作入股。甚至合作做活動也能盈利，比如利用客戶的行業水準和影響力搞培訓。
杭州G20會議召開前，杭州有大量的應急的設計任務，聚落五號又開始“以集體的名義”積極為園區內的企業爭取，其中中國航天建築設計集團浙江分院設計的“首座仿樹形天橋”成為舉世注目的精品。
“第一批入駐的客戶，95%都沒有離開。之後陸續入駐的黏性也越來越大！”陳德馨自豪地說。
發展的秘訣：關注背後更多社會價值
聚落五號是種子。
至2018年底，聚落五號整體運營商浙江安賽文化產業發展有限公司又陸續成功運營了杭州數字出版產業園、聚落未來產業園、聚落西溪產業園、大美創意產業園、“湖州文創中心產業園、五柳巷歷史文化街區、西溪谷新經濟產業園、之江加速器、聚落工場”等9家，聚落五號三期也將於2019年開園，屆時總面積超過5萬方的聚落五號創意產業園將整體呈現在城東新城，為杭州申請“世界設計之都”助力。
在安賽運營的10家產業園中，已有2家為省級重點文化創意產業園區，1家為省級文化創意產業街區。2018年安賽旗下所運營園區的企業總產值突破30億元，納稅額已經接近2個億。
這些只是發展的表象，陳德馨更關注的是在產業背後，那深刻的社會價值，才是真正推動文創園持續發展的力量。
首先，他覺得文創園搶救性保護了一批“城市記憶”。
城市是有靈魂和生命的。
“古村是故鄉的記憶，老建築老廠房就是一座城市的記憶。是有一天我們子孫後代尚可觸摸的一個逝去的時代。我們這個社會要有更大的胸懷去容納這些老廠房，不要讓他們破著爛著孤獨地存在，要像人類血脈相承一樣，賦予這些淘汰的物理空間以新的價值，去幫助城市不要斷代”。
同時，因為文創園的存在，重新激活了周邊，從就業到生活到文化。
目前在園區創業的有2000多人，絕大部分是高素質、高收入的專業設計人員，相當一部分年輕人都選擇在周邊居住消費，優化了區域人群結構和人文社會環境。入駐的70多家企業熱心公益，扶貧濟困、敬老助殘也是隔三差五的事。
陳德馨2016年還辦了件更“犯傻”的事。在空間供不應求的情況下，他騰出了核心區域的500多平米建了個“聚落紅心黨群服務中心”，每年僅房租成本就值40多萬元。有人懷疑他“作秀”，他說別人怎麼想我不管，反正我是非常務實地解決了四大難題。
“一是切實解決了園區企業100多名黨員學習交流問題；二是從此社區與我們園區互動有了象樣的場所，圖書館和休閒空間也向社區居民開放，每到雙休日就熱鬧非凡，補充了社區文化設施供給不足的問題；三是黨群組織的領導班子由運營商安賽公司擔任，我們正好將服務黨員、工會、婦聯、團組織成員與服務客戶結合起來；四是這批黨員幹部有機會可向各級黨委、政府部門直接彙報工作，與前來調研的各級領導專家彙報交流，因此提高了政治站位，意外獲得了業務以外的個人提升空間，相當於是黨組織在幫我們培養幹部。”
聚落五號黨建帶群團的產業園模式也得到了中組部、省、市、區委組織部領導的充分肯定。用江乾區閘弄口街道黨委書記胡秋藤的話說，叫“黨組織建在園區上”。陳德馨自己是一名民建會員，黨群社團工作他也沒閒著，他受浙江省文化產業促進會委託發起籌建了“浙江省文化產業園區發展聯盟”，擔任最忙的那個常務秘書長，已聯盟了全省100多家重點文創產業園。
今年還要幫助成立各地市的文化產業園區聯盟，助力各地文化產業平臺提升發展，從而更好的承擔服務於省委、省政府關於“萬億文化產業”的規劃。當問起這個發展聯盟的思路時，他說還沒好好幹起來呢，等我們折騰出一個浙江模式再說吧，便笑著擺手不說了。
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