原標題：國有土地使用權“轉讓”的15大法律風險
國有土地使用權合同的效力僅依據《合同法》第五十二條的規定來判斷，與其後土地使用權證沒有關係。國有土地使用權合同簽訂後，合同目的是否能夠實現與非違約方能否解除合同有關，但與合同效力無關。齊精智律師提示根據《物權法》第十五條的規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”。
本文不惴淺陋，分析如下：
一、土地轉讓合同約定轉讓方應繳納稅款由受讓方負擔合法有效。
二、轉讓土地時未完成城市房地產管理法規定的投資總額25%,不能據此認定合同無效。
三、股權轉讓合同雖存在以股權轉讓為名收購土地的性質，但因內容未違反法律法規的效力性強制性規定而不認定為無效。
四、土地轉讓方根本違約導致受讓方不能取得土地的，應賠償受讓方土地溢價損失。
五、合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人只收取固定利益的，應認定為土地轉讓合同。
六、一地數賣且均未辦理變更登記，先合法佔有投資開發土地的受讓方優先取得土地。
七、土地轉讓登記備案合同與實際履行合同價款約定不一致，轉讓價款應以實際履行合同為準。
八、轉讓被查封的土地訂立的轉讓合同合法有效，但受讓方不能請求過戶土地。
九、土地轉讓方的土地使用權滅失後,受讓方不能請求以其它土地替代履行。
齊精智律師提示符合《合同法》第110條客觀履行不能的情形時，違約方還要依據《合同法》承擔違約責任。只有在不可抗力的情況下，違約方才不承擔違約責任。
十、土地轉讓方在起訴前未取得權屬證書，也未經政府同意轉讓，不影響土地轉讓合同的效力。
十一、土地出讓金是否繳納屬於土地使用權出讓合同當事人的權利義務內容,土地出讓金未全部交清不導致土地轉讓合同無效。
十二、政府擬對土地重新拍賣，不構成土地轉讓合同的法定解除條件。
十三、轉讓價格低於市場價格不會導致土地轉讓合同無效，政府未行使優先購買權亦不會導致合同無效。
十四、土地轉讓合同簽訂後發生土地被政府收回、未交付土地等事實，均不影響合同效力。
十五、目標公司股權轉讓時因未發生國有土地使用權轉讓的應稅行為，故不需要繳納土地增值稅。
作者：齊精智律師，陝西明樂律師事務所高級合夥人，金融、合同、公司糾紛專業律師
（為方便大眾理解，部分內容有刪減，但基礎觀點未改變）
本文章僅代表作者個人觀點，不代表本賬號的觀點與看法。
免責聲明：文字僅供學習、交流使用，不具有任何商業用途，版權歸原作者所有，如有問題請及時聯繫我們以作處理。本聲明未涉及的問題參見國家有關法律法規，當本聲明與國家法律法規衝突時，以國家法律法規為準。
閱讀更多 北大法寶學堂 的文章
