(一）成本核算項目的分類
開發產品成本核算應根據企業開發產品的具體情況，設置成本項目。一般情況下房地產企業的成本項目應包括下列六項，簡稱房地產企業的“六大成本項目”：
土地徵用及拆遷補償費；
前期工程費；
基礎設施費；
建築安裝工程費；
公共配套設施費；
開發間接費用。
(二）成本項目的核算內容
1.土地徵用及拆遷補償費
土地徵用及拆遷補償費是指房地產企業為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容：
土地徵用費。土地徵用費是指支付的土地出讓金、土地轉讓費、土地開發費，繳納的大市政配套費、契稅、耕地佔用稅，土地變更用途和超面積補交的地價，補償合作方地價和相應稅金等。
拆遷補償費。拆遷補償費是指有關地上、地下建築物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，回遷房建造支出，農作物補償費，危房補償費等，拆遷舊建築物回收的殘值應估價入賬，分別衝減有關成本。
2.前期工程費
前期工程費是指在取得土地開發權之後、項目開發前期的籌建、規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：
項目整體性報批報建費。項目報建時按規定向政府有關部門繳納的報批費，如人防工程建設費、規劃管理費、新材料基金（或牆改專項基金）、拆遷管理費、招投標管理費等。
規劃設計費。項目立項後的總體規劃設計、單體設計費、管線設計費、改造設計費、可行性研究費（含支付社會中介服務機構的市場調研費），製圖、曬圖費，規劃設計模型製作費，方案評審費。
勘測丈量費。主要包括：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、複線費、定線費、放線費、建築面積丈量費等。
工程招標費。主要包括：工程招標管理費、工程招標交易服務費、工程招標代理服務費等。
“三通一平”費。道路通、電力通（含按規定應交的佔道費、道路挖掘費）、自來水通（上水道）、場地平整（包括開工前垃圾清運費）的費用^
臨時設施費。臨時辦公室，臨時場地佔用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設置的臨時圍牆、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。
其他。包括擋光費、危房補償鑑定費、施工噪音管理費等。
3.基礎設施費
基礎設施費是指項目開發過程中發生的小區內、建築安裝工程施工圖預算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排汙、排洪、通信、照明、綠化等基礎設施工程費用，紅線外兩米與大市政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司繳納的費用。主要包括以下內容：
道路工程費。主要指小區內道路鋪設費。
供電工程費。主要包括變（配）電設備的購置費，設備安裝及電纜鋪設費.供(配）電貼費、電源建設費，繳納的電增容費等。
給排水工程費。主要包括自來水、雨（汙）水排放、防洪等給排水設施的建造、管線鋪設費用，以及向自來水公司繳納的水增容費等。
煤氣工程費。主要包括煤氣管道的鋪設費、增容費、集資費，煤氣配套費，煤氣發展基金、煤氣掛錶費等。
供暖工程費。主要包括暖氣管道的鋪設費、集資費。
通信工程費。主要包括電話線路的鋪設、電話配套費，電話電纜集資費，繳納的電話增容費等。
電視工程費。主要指小區內有線電視（閉路電視）的線路鋪設和按規定應繳納的有關費用。
照明工程費。主要指小區內路燈照明設施支出。
綠化工程費。主要包括小區內景觀建設、人工草坪、栽花、種樹等綠化支出，
綠地建設費。
環衛工程費。主要指小區內的環境衛生設施支出，如垃圾站（箱）、公廁等的工程支出。
景觀工程費：建築小品、環廊、街心公園、涼亭等的工程支出。
其他。主要包括小區周圍設置的永久性圍牆、圍欄支出，園區大門、小區內安防、監控工程費，自然下沉整改費等。
4.建築安裝工程費
建築安裝工程費是指項目開發過程中發生的列入建築安裝工程施工圖預算項目內的各項費用（含設備費、出包工程向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費），有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。發包工程應依據承包方提供的經甲方審定的“工程價款結算單”來確定。具體包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費等。
土建工程費。土建工程費包括：①基礎工程費（土石方、樁基、護壁（坡）工程費、基礎處理費、樁基諮詢費。②主體工程費，即土建結構（含地下室部分）工程費。③有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。
門窗工程費。門窗工程費主要包括：單元門、入戶門、室內門、戶外門窗、防火門的費用。
安裝工程費。安裝工程費包括：①電氣（強電）安裝工程費，指主體工程內的照明等電氣設備安裝費。②電信（弱電）安裝工程費，指主體工程內的通信、保安監視、有線電視系統等電信設施安裝費。③給排水安裝工程費，指主體工程內的上下水、熱水等給排水設施安裝費。④電梯安裝工程費，指主體工程內的電梯及其安裝、調試費。⑤空調安裝工程費，指主體工程內的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統等空調設施安裝費。⑥消防安裝工程費，指主體工程內的自動噴灑、消防栓和消防報警系統等消防設施安裝費。⑦煤氣安裝工程費，指主體工程內的煤氣管線等燃氣設施安裝費。⑧採暖安裝工程費，指主體工程內的水暖、汽暖等供熱設施安裝費。⑨上述各項如有甲供材料、設備，還應分別包括相應的甲供材料、甲供設備費。
裝修工程費。裝修工程費主要包括：內外牆裝修、室內精裝修、樣板房裝修、電梯間裝修、大堂裝修、樓道裝修、天（頂）蓬、雨篷、公共部位裝修等費用，有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。
其他。工程收尾所發生的零星工程費和乙方保修期後應由開發商承擔的維修費(零星工程費和乙方保修期後應由開發商承擔的維修費能夠歸類的，應按從屬主體原則歸類計入上述相應費用）、現場垃圾清運費、工程保險費等。
5.公共配套設施費
公共配套設施費是指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬於開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目.具體核算內容可區別以下情況：
在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房（建築成本）、變電所（建築成本）、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等設施的支出。
在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸經營者或業主委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼兒園、託兒所、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。
開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的沒有投資來源的費用。
對於產權、收入歸屬情況較為複雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。
6.開發間接費用
開發間接費用是指房地產開發企業內部獨立核算單位為直接組織和管理開發產品的開發建設而發生的各項費用。開發間接費用的內容包括：
項目管理性支出。內部獨立核算的開發項目現場管理的人員工資、福利費，折舊費，修理費，辦公費，辦公用水電費，勞動保護費，低值易耗品攤銷，週轉房攤銷。
借款費用。直接用於項目開發所借入資金的利息支出、匯兌損益，減去利息收入和匯兌收益的淨額。
物業管理完善費。按規定應撥付給業主管理委員會的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金，以及開發產品交付使用前投入的物業管理費。
工程管理費。指支付給聘請的社會中介服務機構為項目編制或審查預決算而發生的費用、工程監理費用、工程保險費，以及按規定支付給質檢部門的質量檢驗費，如項目發生的材料、設備質量檢驗費，工程質量質檢費，工程竣工驗收費等質量鑑定性費用。
營銷設施建築費是指開發企業建造的售樓處（接待處）和臨時樣板房，或者是在項目之外租賃的房屋作為售樓處發生的費用。
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