我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐你好，刚刚进入知识星球，正在如饥似渴的学习中。去年年底入手山西省会太原市晋阳湖边moma当代广场39平米公寓，价格接近一万三，首付30%，贷款最长年限28年，等额本金，第一个月月供2800多，每月减少五块，周边住宅均价接近一万五。晋阳湖是近几年山西政府重点工程，投资500亿打造北方西湖，华北地区最大内陆湖，以后应该以旅游、高端商务为主，个人比较看好晋阳湖区域未来的投资价值，看了房姐的公众号后，一直提示公寓没有投资价值，有些后悔关注的晚了，请问房姐我投资的这个公寓未来可能以旅游价值为主，升值空间如何？这是不是一次正确的投资，手里的钱付住宅首付紧张，才选了面积小的公寓。
回答：公寓的升值空间不如住宅，但好在有旅游景区的加持，以后公寓可以做民宿，租金不用愁。
以后再入住宅不要选等额本金的还款方式，性价比更高。
提问：房姐，沌口房价为啥感觉很多地方比三环内还高，如果在沌口买房，有推荐楼盘没？
回答：因为有产业（汽车），这点和三环边的光谷价格梯度也要重新梳理一样。
在楼市的基本逻辑里，我们知道大多数城市的发展，都是一个逐步扩张的过程，而越早发展的地段，往往绝对价值越高，随着道路交通形成环线逐步往外扩散削弱。 因而在楼市的地段理论中，往往会以环线来分析一个城市的价值基础。
不过对于武汉来说楼市的价值却并是完全按照环线分布，甚至相差极大，环线的逻辑虽然适用，但在诸多现实因素的参与下，环线逻辑并不是价值的结果。武汉的发展，不是纯粹的环状扩散，而是受到诸多因素的影响，把武汉看做环线发展，是错误的。
如果你去看地铁的人流数据，我们可以很明显看出：武汉的地段规律，其实是以产业中心作为核心，随着产业人口延伸的区域而附着价值。
沌口是个很封闭的板块，其实很难吸引汉阳以外其他板块的人口，所以如果在这里上班自住可以买，投资建议回避。如果在沌口自住，关注下地铁盛观时代。
提问：金地艺境，顶楼，125平米，满二，毛坯，200万，值得入手吗？投资，算不算笋盘？
回答：不错，小笋，没有硬伤可入。
提问：房姐你好！近期打算和父母去沈阳实地看房，主要想问问你投资首选哪种房型？哪种房型绝对不能碰？楼层我看到你说过避开4、18层。还有中介全都推荐我买90平以下的房子，说这个面积的房子出手快，沈阳人喜欢！可是我看你说的是90-120，我就说我只看三房，100左右的…哈哈哈。绝对信任你！谢谢房姐姐！
回答：现阶段两室小户型好卖，因为二手不限购，而且赚钱效应还不显著。 在青年大街金廊沿线，17年房价涨幅较大区域，大户型接受程度越来越高。 投资角度来看。保守建议还是100平左右小三室。
另外沈阳的冬天很冷，所以大家都喜欢买中间户，保暖效果好。
提问：房姐，有两套房子，都有贷款，想把一个还完，在抵押贷款，在武汉买一套，有什么需要注意的嘛？或者怎么操作？
回答：要看尾款多少，如果尾款小于30%建议截断再抵押。
如果用你自己的名字做抵押和买房，会有首付贷的嫌疑，建议换核或者抵押的钱取现出来，间隔3个月以上再去交首付
提问：房姐您好！急！！sfsd贷款140万，是用异地公积金呢？还是商贷划算？准备贷30年，因为异地公积金可能还不够没月还款额度的2倍，需要增加共还人，但是因为父母都不在武汉，可能会比较麻烦。如果商贷的差不多？请问哪家银行可能利率会低一点？万分感谢！
回答：选商贷，汇丰利率低
提问：房姐，怎么看到武汉链家上面大部分小区二手的成交价已经逐步上升了，比年初贵，这是二手房今年还会涨的趋势么？
回答：从多军反馈来看笋盘消失的速度越来越快，目前是买房人数最多的时候，一直会持续到6月，6月之后会那么淡下来。稳中有小涨
提问：请问新版征信上线后，对于养K有什么影响么？
回答：1.目前新版征信的确切内容，上线时间都是未定的。
2.新版征信是中介逼单的手段。
3.养卡对征信没有伤害。
4.新版征信可以确定的是内容细节变多了，至于具体变到什么程度，无法完全确定。
提问：房姐你好，我买的一套房子，接房各种税要六万多，我现在不去接房不交契税可以不？能过一年再去交契税接房吗？
回答：契税一直不交就一直不能下产证，虽然新房下产证本来就很晚。 夜长梦多，建议及时交纳。
提问：房姐，你好！首付款不够，能刷卡先凑吗？要是这样操作会影响贷款吗？
回答：会
按揭至少要还清负债做0账单
换核操作
提问：女神您好！联投花山郡2.4期143平四方户型相对比较好买。毛坯价11500入手是否值得？还是13800买碧桂园东境？两个都是5月份开盘。请给个参考意见！拜托了。
回答：花山郡，只买便宜的
提问：很想知道抵押已有房产变现是怎么操作的呀？没有实业，现在还有银行接受房产抵押吗？
回答：接受
有个人抵押和企业经营抵押2种
后者利率更低，年限更长
提问：美腻的房姐我还有第二个问题：
我哥在宜昌下面的当阳市，之前不懂买了个私房，算是被忽悠了快10年了没有房产证。他们两口子都是普通人，侄女小学三年级了。这个情况他们是否应该尽快把这个房子处理了，增加杠杆买个本地高品质盘？我很担心他们这个房子，窝在自己手里，不能参与市场化，不能保值增值。
回答：是的，换成商品房
当阳的商品房升值潜力也不行，不过有证的总比没证的好
提问：房姐，给了CS搞招商185，结果只有10楼以下，没有办法，弄了个165的20多层，不是我喜欢的户型，不知道该怎么办？要不要呢？
回答：165的户型也好不到哪里去
你信不信，现在说不要，一堆人抢着买
提问：房姐，您对西安这个城市后面上涨动力怎么看?还有，西安现在应该属于哪个阶段呢，启动阶段还是成长阶段?
回答：已经启动一轮了，现在还在慢慢涨，沈阳才是真的没有启动
提问：美丽的房姐，后湖大道绿色新都，一楼架空层，二楼126平，170万，不包括后期费用，满五，笋不笋
回答：不笋
提问：房姐，求教，我跟老婆名下有两套房，一套欠贷款，一套不欠，用父母的名字接力贷又贷了一套，现在想继续买房，请问还可以贷款买房吗？另外我名下不欠贷款的房子，可以通过什么途径抵押贷款啊？是自己去银行问吗？哪个银行比较好？感谢感谢
回答：把你们名下有贷款的那套房子还清，然后离婚腾房票再买。2套全款都可以做抵押。
或者是把你们名下这套全款房过户给父母，你们腾出2套房票。买二手可以做2改1。
抵押要看你的征信了，每个人的利率不一样，建议做企业经营贷，利率低年限长。
提问：房姐您好，信用卡刷出来钱，比如刷四个卡，用一个卡还，pos机是性价比高的途径吗，如何做到卡之间的无缝衔接，需不需要更改账单日
回答：按照额度把信用卡配平成3组，账单日设为 2，16，28
并不是用4张卡刷，1张卡还。是这3组卡额度相同的情况下，有2组一直在刷，另1组一直在还
提问：房姐，急问，我花钱做了假流水已经交给银行了，然后公司不给开超过实际收入的收入证明，这我怎么办啊，贷款名册上都写了我的公司名字了
回答：用其他流水补上，或者萝卜章
提问：请问房姐中法生态城有没有希望跟沌口，光谷三环外那样比三环内房价还要高点
回答：不会，是个伪概念
提问：龙湖2万都好卖，朗诗里程二手1.5万都卖不出去，为什么？
回答：新房癌
提问：房姐您好，63岁的农村老人做jls，能有什么明目啊？老人没有退休工资
回答：接力贷不用看老人流水，你的流水能覆盖就行
提问：在选筹的时候，如何看顶层？利弊如何？顶层漏水的风险如何规避？
回答：顶层分两种大类：
1.楼梯顶
2.电梯顶
其次，露台，漏水，保温这些另算——拆骨法。
电梯顶楼，天然应当最贵，规律不等于当前结果，很多时候顶楼被折价，那么往往存在套利的机会。
平顶楼梯顶楼，尤其是50-80年代的老房子，是出现漏水的主要案例，但不代表一定漏，或者不能修缮。
这里请复习我前面所讲的：每一份美好都是商品，当你对房子处处都是要求，结果往往是必须溢价。而投资要做的，是看价格。房子完不完美不重要，价格完美才重要。有些楼梯顶楼，存在加装电梯的条件，我反而更喜欢。顶楼漏水，不是风险，而是缺点。 缺点换价格。
提问：问下对住宅，如果做二抵，会对征信有不良影响吗？还是应该还掉按揭后，做全款抵押（一抵）？ 贷款方案始终不了解一抵和二抵的核心区别，只是听别人讲最好做一抵
回答：1.部分二抵在征信上的体现不好，银行可能认为你比较缺钱，继而影响后续的贷款。
2.二抵成数有限，大多数是评估价的5-6成，减去现在的剩下的贷款额。正常的一抵，可以贷出评估价的6-7成。
所以，当你的负债低于30%的时候，就可以重新还清一抵了。
提问：美丽的房姐，华星跟福星一桥之隔，在看次新房。做的投资吗？多少一平米算值得？哪个更值得入手？谢谢
回答：建议福星，主城区+开发商略好。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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