上个月底，龙湖光谷城开盘，18000元/平的均价，突破了光谷中心城住宅价格的天花板，不过依然挡不住来势汹汹的购房人，252套房源秒光。
这样的成绩，放到现在三环外的其他区域，绝对是不可思议的，只能说光谷的魅力太大了。
还有一个不能忽视的事实，剔除别墅项目，和“伪装”成光谷的葛店，光谷中心城住宅供应非常不足，今年已经上市和可能上市的，估计只有8个项目。
现在的光谷中心城楼市供应的主旋律是商业。
也就是说，光谷中心城买房，大概率会碰到商业。
“地段地段地段”的六字真言已经沁入每一个购房者的内心。
然而商业他们又存在着很大的抗性。
面对光谷中心城的诱惑，这个难题怎么办？
01
网上有一类爆款型文章，基本就是从某明星富豪豪宅曝光，然后就扒拉扒拉世界上的豪宅，最后一定会是纽约曼哈顿one 57和伦敦海德公园一号的公寓，是如何睥睨天下。
这也真不是吹。
别墅的豪，完全取决于主人愿意花打多少钱去装修；
公寓的豪，是告诉你，往左看是中央公园，往右看是时代广场，或者您的邻居是女王，门牌上写着嘞。
就这样，顶级公寓的单价，是碾压别墅的。
在这些大城市内，这些顶级公寓占据着最优质最密集的城市资源，是身份圈层的标识，是最有价值的不动产存在形式，豪似乎也可以理解。
国外的有钱人似乎不太在意物业类型，别墅可以豪，公寓也可以豪。
不太在意物业类型的不止国外的富豪。
看过《老友记》的朋友就都知道，非富豪阶层如果想住在城市里，依然还是公寓，区别无非是地段和品质。
就像另一部美剧《纸牌屋》中说的：权力就像房地产,位置是所有的一切,你离中心越近,你的财产就越值钱。
所以，既然选择了城市，就不要在意物业类型。
这种趋势，也开始在国内一线城市蔓延开来，出现了很多公寓豪宅，比如北京华贸中心的顶层CEO“空中别墅”以及银泰中心柏悦居柏悦府，深圳万象城和深圳湾壹号等项目，都让高端人士趋之若鹜。
这个趋势也渐渐下沉到普通人群当中。
2016年，北京“类住宅”成交量竟然超过商品住宅的成交量。
几乎同时，北上广深纷纷对这类产品出手限制。
17年3月，北京对“商改住”等“类住宅”产品严格实行限购，在此之前，通州区早已经开始对此类产品限购。
17年1月，上海暂停“类住宅”项目网签；4月出台细则，开始清理整顿商业项目，停止审批公寓式办公项目。
广州深圳在17年也是前后针对“类住宅”出台了限制政策。
那时候，身处武汉的我们对调控的理解，几乎还停留在对住宅调控的地步，一线城市则是把公寓和住宅都控了起来，这也从侧面说明了一线城市公寓市场的火爆。
这是开发商和购房者双向选择的结果。
主城区内没多少纯住宅用地的供应，商业公寓甚至写字楼里的总裁公寓，成为城市都会中心解决居住的唯一载体。
02
诚然，武汉的发展别说跟纽约伦敦相比，就是跟北上广深等国内一线城市也有较大差距。
但是这并不代表在武汉的局部区域，不会率先出现全面“商业物业”，让大家放弃对纯住宅的执念的情况。
有一个地方可能会走在武汉市场的前列——
光谷中心城。
想当初，大家都低估了zf对光谷东扩的决心和光谷中心城的价值，简单地把这里当做一个溢出区域。
武汉的壮志未酬那么多，多你一个不多。
光谷未来科技城
等到2015年，高新管委会和政务服务中心搬到了光谷中心城，许多产业规划逐步敲定，大家才如梦初醒。光谷中心城板块的房价一路坐火箭，从最低谷的5000+，最近已经有项目突破18000的天花板；而光谷其他版块，这3年多来的涨幅不过随行就市，并没有显出多少不同。
不过，住宅在光谷中心城也已经开始变得“不受欢迎”。
最近2年多来，光谷中心城出让的土地，纯住宅地块很少，要求也越来越严格。
想在光谷中心城拿地，50%或更高的商业配比，规定自持比例，引进多少家世界500强，规定建筑高度，这些要求都已经算是小case了，纯写字楼地块，纯商住地块，纯会展地块······这种玩法，对开发商而言，简直就是难度不亚于大面积旧改的地狱模式。
但是，也只有光谷中心城有这个底气，开启地狱模式，开发商依然趋势若骛。
因为大家开始相信光谷“一轴六心”规划，中心城作为综合服务区承担主中心的功能，对标世界级新型商务城市的蓝图，一定能实现。
于是我们可以看到，现在光谷中心城遍地都是大型商业商务项目。
哥也没有具体去统计总体量有多少，不过可以给大家展示一下冰山的一角。
有人统计了光谷中心城目前零售商业总体量，也未必完全，我们可以来参考一下。注意“零售”二字，也就是不包括自持部分。而自持部分，大体上几乎和可出售的比例是接近的。
现在，光谷中心城楼市最大的压力，正在于商业太多。不过丰富的商业产品也丰富了光谷中心城这块的商务商业功能。
这里肩负太重的光谷商业商务功能先导，必然要依托一栋又一栋摩天大楼，一个又一个购物中心，一条又一条商业街，去承载板块商务商业中心的定位。
这种玩法，已经非常接近深圳前海自贸区——作为粤港澳大湾区的核心区域，前海的住宅用地比例只有7%，完全是靠商业商务来推进区域的发展。
换一个角度，那就是光谷中心城，必须走在武汉楼市的前面。
这里，由于天生过于耀眼的功能定位，以及随之承载定位的不动产业态，可能将成为武汉第一个全盘接受商业不动产存在形式的区域。
03
光谷中心城，含有公寓业态的项目，有接近40个。
区域良好的规划和发展潜力，带来的商办业态的良好前景，也带来了巨大的竞争压力。如何率先突出重围，减轻资金链压力，是很多项目需要思考的。
恐怕还是离不开区位和产品力。
光谷中心城规划
从光谷中心城的规划上，我们可以看到有两个轴线相交。
纵轴是光谷五路，是光谷中心城的中轴，串联总部经济区、金融商务服务区、文创产业区、商业配套区和居住区，向北接花山门户，南至江夏。
这就是中轴的功能链接价值。正因如此，光谷五路成为地铁19和11号线，以及T6的换乘点（光谷中心城站）。
横轴是高新大道，是整个光谷的发展主轴，光谷的空间扩张可以说是沿着它展开，东连鲁巷副中心，西连葛店乃至鄂州。
在双轴交汇的地方，就是光和创谷。
项目效果图
光和创谷总建筑面积约19万㎡，业态包括5A写字楼、BLOCK街区、高端酒店、LOFT公寓和共享泛空间。
项目位于光谷中心城最核心的总部经济区，紧邻行政中心，北面是以科技会展功能为主的文创产业区。
这两个区域的居住属性是非常薄弱的。
本身区域内部大量商务人群就会有居住需求，而总部经济区、会展经济又会带来大量高端差旅、居住需求。光和创谷很好的填补了这一点。
项目步行可及的范围内，还有众多配套加持。
管委会、政务中心、中粮大悦城、绿地406、创新天地、世界城创世界、龙湖天街等项目，同类产品互相竞争的同时，未尝也不是互相成就。
项目示意图
而且，众多的开发商进驻，是一个好事，可以加快区域潜力的兑现。
所以从区位角度来说，光和创谷的前景是很好的。
04
光谷中心城巨大的商办体量，源自这里商业商务功能先导的定位。
然而，住宅再多，堆不出一丝商务属性，城市级商务区不能变成睡城。
我们对于商业也不是完全有抗性，只是希望自己买的是住宅，别人在自己家旁边做商业。
现在光谷中心城，住宅稀缺，大家谁都别想占便宜，都必须为片区做贡献。
再这样的前提下，我们要明确——
商业不是不能买。
项目效果图
首先，要看这个板块能不能孕育出商业的机会，以及商业本身的设计，能不能匹配板块需求。
其次，我们要调整思路，投资不能光想着靠买卖收益，更多是考虑持时带来的收益。
光和创谷主打LOFT公寓 。
LOFT和所有商办产品一样，不限购不限贷。
与住宅相比，LOFT总价低，且因为面积段小，总房价相对更低，置业压力会小很多。
样板间实景图
去年，武汉出台新规，办公单一分割单元（含单元办公）套内建筑面积不得小于150平，对层高也有不超过4.5米的限制，开始和一线城市同步。
这也就意味着武汉市场未来的公寓类产品将越来越少，光和创谷4.5米层高的LOFT公寓将会变成稀缺产品。
光和创谷拥有建面约69—148㎡创变LOFT，并且是毛坯交付，
毛坯价格很可能会是区域内较低的那一档。
多面积段+毛坯交付，使得功能更为全面，在这里，无论是中小企业办公、白领居住或者是民宿酒店式公寓；价格优势也让光和创谷的目标客群更为广泛，更多人买得起。
光和创谷还有大量的自持的5A写字楼、高端酒店，意味着开发商将会被沉淀到这个项目，
长期负责这个项目的运营维护。而物业的好坏，对于商办产品的保值增值来说，意义几乎是不亚于地段的。
样板间实景图
在产品细节上，光和创谷也展现出了良好的竞争力。
目前公寓市场平均约为35%，而光和创谷项目公摊低至25%，且梯户比更低，远低于市场平均公摊面积，为少有的低公摊公寓产品。
突破传统的LOFT建筑规划模式，在公共空间内打造体验式场景，融入泛会客厅、微健身房、共享书吧、无人超市等业态，实现从单一性空间向互动、开放多元功能的转变。
配合较大的面积，所营造出来的居住体验，其实已经非常接近普通的复式住宅。
在光谷中心城这个武汉未来的高级板块上，作为很可能是武汉第一个全盘接受商业不动产存在形式的区域，住宅只会越来越被“排斥”。
项目效果图
光和创谷的LOFT公寓较低的入手成本，在区位和产品优势的加持下，稳定的多元化持有收益保障，对于寻求资产重新配置的人，是很好的选择。
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