光谷东（光谷中心城），一个铺满鲜花的楼市“绞肉机”
最终杀死开发商的
不是宇宙中心的美好
而是稠密到让人窒息的“商业”
上上周跟光谷东某个操盘手聊天
1个小时，他跟哥吐了60分钟槽
各种难点，各种抗性，各种奇葩
中心思想总结三个字——
救命啊
上周去光谷东项目踩盘
居然碰到两拨熟人
大家都想来看看，别人是怎么“找死的”
最后，大家坐下来开诚布公的交流
——哪种死法，还可以挣扎一下？
光谷东/光谷中心城，一个在购房者朋友圈永远“碉堡、逆天了”的存在
在开发商的朋友圈，早已经“如履薄冰”
没有地，等死
拿地，找死
一个板块无法永远活在区域利好的鸡血里，持续爆发3年的“行情+预期”
放生太多浑浑噩噩的开发商
也放过太多垃圾楼盘
终于等到泰山压顶
01
光谷东，好吃的肉已经吃完，现在留下的，全是难啃的骨头。
在售的纯住宅，剔除别墅，剔除冒充的葛店，只有2个在售；
在肉眼可见的未来，今年有望推向市场的纯住宅，满打满算，3个；
对开发商来说，光谷东的地价，不是坑。
哪怕再贵，某某的经历告诉我们，限价不是问题，转移到房价，有人买单。
预期能否实现，也不是坑。
对开发商来说，预期能否兑现，不重要。
他卖的时候，你相信能兑现，就行。
真正，最大最大的坑，是让人窒息的“商业配比”。
我们随便拿一个项目看，这个三环外的区域，商办已经高到什么程度。
A项目总体量120万方，其中纯住宅不到40万方。
超过80万方的形态是超过200米写字楼、企业总部、购物中心、SOHO以及创新总部。
且不说是否自持，是否按要求引进什么世界500强，宇宙800强，单说商业比例，都是可以把top100开发商资金链玩断的节奏。
光谷东这几年，在武汉楼市“存在感”相当强。
这背后，是一将（光谷中心城）功成万骨（开发商）枯。
都是开发商肉身绚烂堵枪眼，换来的刷屏。
2017年开始，哥印象中，光谷东出让的纯住宅地块几乎为零，大量地块已经纯商服。
这个区域，单单重点规划的商业就达到14个，总商业体量超过140万方。
这是什么概念？
湖北一省之力，去年开业的商业总规模，不过140万方……
武汉二环内某大型城市级综合体，花了10年+，商业规模也不过如此……
那天哥去高新大道，这条大道沿线，差不多10个工地项目，都有大量商业产品。
一旦进入销售，这贴身肉搏的场面，怎一个惨烈了得。
02
在光谷东，那种突然从维权大盘变“神盘”的故事，再也不会上演。
大概率，接下来的光谷东楼市，大家都会面临一个问题，卖不动。
简单盘下这条gai上推出商业产品——
力高/光和创谷/国采光立方/绿地光谷中心城/和昌中心/中粮/创谷育成/创新天地/奥山世纪城/光谷之星/纽宾凯/十五冶/光和创谷/新城/奥山世纪城/光谷尊/航天城&烽云慧城/五公寓……
一共39个项目，体量100万方+。
商业难卖，无论是商铺、写字楼还是公寓。
说一千到一万，最本质的原因，这些都不是“生活必需品”。
武汉开发商，一向不擅长销售，更不擅长打造“千金难买我喜欢”的产品。
——那种没办法恐吓小白，只能靠产品力秒杀市场的建筑。
本来一家卖，都卖得鬼哭狼嚎，突然这么多“可买可不买”产品，一起推向市场。
我的妈呀，就算全武汉的投资客全呼过来，也不够你们分啊。
雪上还在加霜。
去年，武汉抛出新的建筑规划——
办公单一分割单元（含单元办公）套内建筑面积不得小于150平。
杀伤力非常大。
武汉市面上的公寓，基本都是以写字楼报规。
如果单套最低面积控制在150平+，算上公摊，妥妥都要做200平+大平层公寓！
横竖都是一个死，这是希望开发商走得更“猝不及防”一点吗？
开发商显然意识到，即将发生的竞争太过惨烈，绞尽脑汁想做与众不同产品。
上周在光谷东跑了一圈，发现这边开发商在做的公寓，完全不是一个时代。
03
有非常非常传统的，小面宽+深进深；
也有可以在北上广引领潮流的，超级大平层总裁行政无敌大公寓；
200平，开发商还做精装，总价直接奔着500万去的公寓……
先为开发商的勇气鼓掌。
有困难要上，没有困难创造困难也要上……
就在这样一片迷茫之中，突然！
一盏明灯，似乎点亮前景的方向……
哥在售楼部碰到两拨同行踩盘的项目，正是当代.铭山筑。
很奇怪，这个项目样板间还未对外开放（踩盘时），就已经迎来一拨又一拨同行。
有个江夏项目，同行踩盘踩得都不好意思，再来都要带水果。
其实光谷东有两个公寓卖得相当火，甚至要收茶水。
但朋友告诉哥，他们主要得益于天时地利，产品本身很传统。
“现在镰刀太多，韭菜不够割”
所以，一定要看看特立独行的商业产品。
铭山筑，特立怎么独行？
同行的出发点很简单——
既然都要上150平+公寓，商墅肯定比大平层公寓好卖吧。
开发商算账的方式也很粗暴。
250平SOHO公寓，单价1.5万。
100平商墅，单价4万。
总价不过相差25万，首付相差12.5万。
但是商墅，算上花园、地下室等，可以轻松做到1:2的赠送面积。无论是居住的舒适性、实得面积还是改造的灵活度上，都是远胜SOHO公寓。
两种产品，你选哪个？
所以，只要地货比、规划条件允许，开发商愿意优先商墅。
但问题是，他们总是单方面单一维度给客户画像。
客户从来不会“被君请入瓮”。
你到底想清楚没有，产品卖给谁？人家买的理由，又是什么？
否则，画虎不成反类犬。
04
前面说过，商业地产都是“非必须品”。
落户？不能。上学？不能。
客户，都是解决基本生活需求之后，买一个“我喜欢”的产品。
铭山筑商墅产品的潜在客户，支付能力足够同地段买大平层甚至叠拼。
为什么选你？
为什么还没开放，铭山筑97平5层空间别墅，就已经“预订而空”？
首先，你要做商墅，明摆冲着居住属性去。
花费400万+买房的人，显然不希望自家社区“鱼龙混杂”。
如何构筑“商业地块”的纯粹居住氛围，规避商办主体进入？
没有别的办法，价格挤压+引导。
我们来看铭山筑规划指标。
整个项目27万方，不止商墅，还有其他商业形态。
透过其他商业形态的租金调节，将商业吸引到居住区之外。
同时，铭山筑商墅部分，占地面积很大，容积率做到约
0.55。通过强排，足够把所有商墅以“独门独户”形态摆出来。
（123㎡户型样板间）
当然，这仅仅只是意味着铭山筑物理指标，匹配商墅作为高端人居形态出现。
更深层次，是产品力，是否足够有打动力。
05
铭山筑从已经开放的实体体验区看，作为类别墅的居住氛围，一点不输70年大独栋。
项目主力推出两个户型，建面约97平和123平。
建面约97㎡精致生活家
建面约123㎡的浪漫旅行者
本质上，别墅的意义，都是容纳多成员、多代际家庭。
但相比大平层的优势，把不同成员主要活动空间，分散在多维楼层。
家庭互动场景，集中于院落和客餐厅+影音室。
铭山筑地面3层+地下2层的格局，从空间分布上，足够安放一个大家庭的生活。
哥在实地看过铭山筑样板间之后，他有至少四个场景逻辑，是火并别墅市场的杀手锏。
功能场景的高使用性。
比如这个负一层的影音室，格局方正可塑性很强。
（97㎡户型影音室）
按照现在富裕家庭的习惯，传统客厅被赋予“会客厅”功能。
看电视/家人互动的场景，被移植到影音室。
然后你会发现，负一层的整体采光，非常好。
地下空间采光，一直是别墅打造重点，要确保多维空间的实用，天井采光。
比较厉害的一点，哪怕负二层家政房，铭山筑也做到双窗户采光，室内不会有一丁点压抑感。
地下整体层高做到6米，业主可以根据自己喜好隔成两层。
尽可能把必须公共空间满足的功能，私人独享化。
将地下车库入户，车直接开到家中，体验是很温馨的，隐私性和安全性也得到了提升。尤其是１２３平产品，两个私下车库在院子下面，所以私家车库可以做到４.５米的层高，业主可以在里面打篮球。
一层L型布局，包括超大院落，融合建筑与花园。
无论从客厅，还是老人房/餐厅，一整面视线角度，透过落地玻璃，引入眼帘的都是满园春色。
业主可以给花园做一个实体院墙，形成一个完全专属的独院，这可能是当下人们内心对生活空间最极致的要求，也是别墅类产品相比平层最大的优势。
二层双套房设计，进入分维度控制家庭成员私人空间。
三层的主卧大套房，约70平方米面积，四大功能区域——
卧室+书房+衣帽间+卫生间。
比较爽的配置，铭山筑本被两山环抱，躺在床上扭头就能看见龙虎山。
顶楼是斜坡屋顶，业主改造过程是可以做成阁楼的，进一步增大室内使用空间。
06
值得一提的是，铭山筑5层空间格局配置，会赠送业主一部进口的别墅专用电梯。
对于开发商“赠品”，大部分业主的心态就是——
羊毛出在羊身上。
实际上，赠品除了让业主觉得划算之外，他为什么送电梯不送厨具，不送中央空调？
你要看开发商的逻辑是什么，才知道他到底懂不懂客户。
至少铭山筑的设计，是懂别墅生活的。
哥有一个朋友，他告诉哥，别墅的装修跟大平层是“异大陆”。
一次他媳妇儿在负二，他在三楼，隔了5层。
别墅内部，联络家人基本靠吼。
吼了两声没回应，他媳妇打电话，他在设备间，手机丢床上。
他媳妇上楼找，就看到手机振动，没人，吓哭了。
所以他说，别墅装修，一定每个房间装对讲，要么就是电梯，还需要开关总控。
“你出门发现3楼灯没关，那种心情也很绝望。”
所以，铭山筑为什么送电梯，他是考虑植入业主生活后可能的场景。
别墅，业主装修自我发挥的空间非常大。
开发商对细节的把控，体现在哪里？
外立面
铭山筑的外立面，加配金属竖条点缀。
但比较细节控的是，他完全与窗户边框重合，外部能看到丰富的建筑线条。
从内部看，落地玻璃又完全是一个整体。窗户采用原装进口的德国旭格门窗，目前似乎武汉还没有项目用这个品牌，隔音效果非常好，关上窗户，完全屏蔽外界干扰。
最终，整体居住氛围把控+空间划分逻辑/使用功能完善+产品力细节，铭山筑在光谷中心城，落地一个高度具备高端居住属性的，圈层低密住区。
07
哥曾经发过一篇推送——公寓豪宅，你确定不是拿武汉人开玩笑？
里面讲过从纽约香港到深圳北京，为什么公寓，甚至写字楼里“总裁公寓”，会成为豪宅形态。
武汉的商业产品，一直缺乏类似想象力。
主要因为，我们城市还没发展到那种阶段——
城市核心区，资源高度富集，同时为支撑板块的商务功能，纯住宅比例极低。
光谷东/光谷中心城，有可能会成为武汉第一个，全面接受商业产品属性的板块。
作为光谷下一个30年发展引擎，这里已经排斥纯住宅落地。
商业产品占绝对主流，除了被动选择，到底能不能给市场，更优的主动选择可能性？
从这个角度看，铭山筑，或许为光谷东的商业突围，提供全新的产品逻辑。
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