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提問：今天看到中介發了一個房源信息，央企內部房，只能內部人士購買，40平，240萬，均價六萬，同小區均價6.7左右，但是房子是1960年的，海淀區的，有一個玉泉小學可上。這種老房子到今年都快60年了，能買嗎？風險在哪裡？有升值空間嗎？
回答：1.價格貴，我估計是要全款，如果下房本拖延則進一步增加成本。
2.房齡太老，沒有金融屬性，按揭和抵押都做不了。
3.缺乏流動性。
提問：房姐座標北京想先將老公名下的房子通過婚內更名到我名下離婚用老公名額買房然後復婚那復婚以後我還可以將我名下房子再更名給我老公嗎因為老公是京戶我非京戶涉及孩子上學問題麻煩指點謝謝
回答：只要房產沒有抵押，婚內就可以更名。
所謂無限房票就是這樣來的。
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提問：房價，感覺BJ望京區域3月份1000以上的標的成交少，對於望京這種1000到1500的標的市場形勢，您怎麼看？是否非筍不入？區域上望京北是否比望京東更有想象力？
回答：1.成交量不漲，不代表價格不漲。
2.市場額度主力集中在600萬內的上車盤，隨後部分上家拿到錢再置換到1000萬的改善盤。
3.1000萬以上的成交量，只佔整個市場1%左右，小眾市場，有波動正常。
4.實際市場中，望京1000萬的標的去化比年前快。
5.首先你要定義什麼是「有想象力」？
對於職業買家，一定是隻計算漲幅多少的。
提問：房姐好，東城區本家潤園感覺學區一般，是不是意味著相對溢價較少？請問該小區單價多少有入手價值？謝謝您。
回答：除了學區溢價，房子本身也可以溢價，很常見。
如果本家潤園沒有學區，可以值7萬。
提問：房姐，bj，夫妻名義買房按揭，是不是兩人就永遠失去了bj首房首貸資格？
回答：是的，首房首貸以家庭為單位，家庭名下沒有北京房產，全國沒有貸款記錄，北京公積金中心沒有貸款記錄，算首套。
提問：點評一下昌平縣城呀，200萬的房子首付不到100萬就可以上車不是很合適嗎？有地鐵到西二旗也方便。
回答：昌平縣城的核心問題在於，它不是北京。
每個城市的能量都是有限的，北京也不例外，由於北京的攤大餅式發展，邊界更加模糊，小白更容易掉進陷阱。
昌平縣城僅僅比密雲這種好一點，還差一步就掉進河北縣城的級別。
開通地鐵並不是萬能的，看看廣州南沙，上海滴水湖，北京幾條新開通地鐵線路的終點也是類似的。
昌平縣城想要站穩腳跟，必須要依靠西二旗。
而西二旗並不是一個真正的產住結合片區，產和住有一點點分離，產業過於單一，不要以為互聯網就是高大上，大部分的互聯網公司發展後期，都會把人發配到邊疆。
所謂的（互聯網）大廠，本質上就是工廠，碼農工廠，建在郊區一是地價便宜，二是碼農好養活，只需要一個美食廣場和公司食堂，碼農和和民工是類似工種，只是從事的具體工作內容上有區別。
提問：當前自有現金95萬，年底還能有40萬，北京上車有什麼好房介紹嗎？
回答：上車盤的選籌一向競爭激烈。
95萬的話沒法進行，135萬剛剛可以上車買300+的，適合雙井，甘露園淘一淘5萬多的老小區。
但是到年底低價上車盤和價格可能有變化，建議儘快湊齊40萬，現在買。
提問：房姐好，請教一個問題：結婚和買房差不多同時進行，想把房子放在一個人名下，在哪個時間節點結婚，不會影響另一個人首房首貸？比如網籤之後？還是說只要產證上寫一個人，不管婚前婚後買，都是個人名下房產？謝謝！
問答：如果你本人有購房資格，建議在婚前完成購房，婚前協議寫清楚這套房歸誰。
已婚狀態中，都以家庭身份計算，雙方互相影響。
所以比較好的辦法，是雙方婚前都用上首房首貸的資格。
提問：請教房姐，BJ選擇1000以上的二手標的，是否意味著sfsd未必比全款抵押更有優勢？全款抵押槓桿成數有可能更高？
問答：1.金額越大的標的，滿五唯一的概率通常越低。
房東群體中，底層才有的唯一一套小房，資金總量越大意味著房子越新，購買力越強，滿五，唯一兩點的概率越小。
2.大標的本身的稅費費率不低，按揭無法做低，稅費是買入成本的大頭。
3.一些優質的投資標的，往往面積較大，總價達到一定階段，單價凸顯性價比的概率更大————所謂1500萬以上被稱為藍海市場，原因在此。
4.高總價的優質標的，往往售價持平或者超過評估價，適合gpgd，但按揭無法避免稅費，抵押可以。
5.滿五唯一天然價格更高，不滿五不唯一全款過戶更容易談到便宜的價格，與全款再抵押恰好匹配。
6.抵押貸的成數，是評估價的6-7成，具體和資質，負債率有關係；
按揭的上限是6成，按揭需要支付更多的稅費。
從這個邏輯來看，抵押貸的槓桿率是可以比按揭更高的。
提問：房姐好，我的北京首房首貸用掉了，現在剩四十萬現金。父母每個月有一萬五的收入，工作穩定，可以考慮買套瀋陽二手放父母名下，由他們還貸嗎？父母是遼寧小城市人。
回答：可以，思路完全正確。
可以優化的點事，瀋陽首付門檻很低，而且還沒有限購，趁早一次性多多買幾套。
每多買一套，相當於多積攢了一個瀋陽人口人均一輩子的財富。
提問：房姐好，15年婚前商貸賣的燕郊的房子，現在有兩歲寶寶，在北京西邊上班距離太遠了，各種辛苦啊，打算現在現在賣掉燕郊房子，拿到150萬現金，城區內買房，買西南4.5環的房子（均價五萬以下）。因為是二套，所以現在是抵押貸還是辦理離婚一年後再買，有什麼好的買房策略。
回答：買東三環的房子。
拆借一點資金，因為你的總價不高所以拆借需求也不算大，難度會略小，買入然後再辦理抵押。
買房最忌諱等待
提問：房姐好!立水橋，2004年塔樓，沒小區，住家和辦公混雜的大樓，一居室，單價5萬多貴嗎?這個價能買到回龍觀的一居室嗎？如果能的話，買回龍觀還是立水橋好?謝謝！
回答：很貴，不建議購買。
回龍觀一居基本5萬起步。
買房不買一居。
回龍觀和立水橋不能直接對比，整體來看地位差別不大。
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