机智的悦姐姐
你好，我是贝壳张大炮，很高兴能回答您这个问题。
要想弄清楚您这个问题，首先我们弄明白一个问题。
是什么原因导致所谓的“内部房源”要多交首付呢？
答案是：“内部房源”在房管局备案价格低于实际成交价格。打个比方，有一套房子开盘时的房管局备案价格为200万，现在已经开盘半年之久，现在这套房子的市场行情是240万，而现在要220万卖给你。由于银行贷款只能按照房管局备案价给您贷款（不然银行会认为你是低首付，不会给你额外多贷款的，这类似于高评高贷。 ）比如你是首套房，首付比例20%，那么你只能贷160万。你需要准备60万首付，而不是44万。
这就是为什么你要多交首付的原因。
那么售楼处所说的“内部房源”都是哪些房源呢？
<1>、捂盘惜售房源
开发商往往有时候开盘的时候会预留一部分比较好卖的优质房源，等以后涨价后，慢慢释放出来，往往打的幌子就是“内部房源”。房地产行情已经上涨，售楼处拿出来这部分房源即使低于市场行情价同样是赚钱的。而且比开盘时赚的还多，况且都是当初预留下来的优质房源。当然也符合前文提到的备案价低于成交价，自然要你多交首付。
<2>内部员工、关系户炒房
很多楼盘开盘后，有内部关系的人，提前留一部分好房源，开盘选房，但是不网签，不交首付，只交定金。等行情上涨了之后，拿出来“高价”卖出。为什么这个高价要加引号？因为这个高价只是比当初开盘价高，但是是低于市场行情价的，因为这些人也是要急着变现。这个情况显然也符合备案价低于实际成交价，多交首付也是自然的了。
<3>、清退房
顾名思义，开盘时选房，交了定金，但是由于自己原因办不下来贷款，没办法，只能清退房源。这部分房源同样是在房管局备案了的，有备案价。但是由于好几个月没办下来贷款，被清退。但是房价肯定是不能按照开盘价来卖，毕竟时间过去很久，是要涨价的。但是开发商又为了尽快清出去这部分房源，房价往往比在售的正常房源低一部分。所以这部分房源也是备案价低于成交价，也是需要你多交首付的，往往开发商会说多交的首付为团购费。
<4>抵账房
所谓抵账房，顾名思义，开发商为了抵债，押出去的房子，房子归债主，但是不网签、不交定金和首付，不办贷款。债主大多着急出手变现，但是出手价又高于备案价，因为我们不能忽略这其中的时间成本。所以这一类房源也符合前文所提的备案价低于实际成交价。这一类房子，成交是要走开发商合同，首付和贷款都是直接放到开发商手里的，所以售楼处说是自己的内部房源也不为过。只不过成交放款后，债主需要再找开发商追债。
那么这些所谓的“内部房源”到底能不能买呢？
第一、二、三类房源是问题不大，因为不牵扯到债权关系在里面。所以大家购买时没有太大问题，合同细节自己弄清楚就行。
在这里我们重点说一下抵账房。
在这里不得不说，买抵账房存在一部分风险。一是有一部分抵账房很难办理登记下来，导致业主无法获得房子的所有权，也就是房子你只能居住，不能上市交易。二是当开发商没有按期还款的话，很容易导致银行将房屋回收，抵押还贷。如果业主 想获得房屋产权，就意味着自己要替开发商还贷，再来向开发商追偿。
购买抵账房另一部分风险在于，有抵账房的开发商，往往企业实力有限，楼盘地段、口碑等多少存在着一些问题。相随着的蝴蝶效应，物业管理水平，资金链等等，很容易出现问题，一旦出现问题 ，后期成为烂尾盘不是不可能的。再后期房子延期交房、断电停水、办不下来证难以流通变现等等各种问题。所以有想图便宜买抵账房的朋友们，一定要慎重考虑一下。
朋友们，你们怎么看？欢迎留言讨论！我是贝壳张大炮，每周更新房产数据和最新房产动态，加关注，给您带来专业房产解读。
贝壳张大炮
通常这种房源都是在售楼处售罄后，隔一段时间房价上涨后才会有释放出来的！这种房源的来源一般为以几种
第一，开发商给施工方的部分抵账房，也包括开发商走关系时候赠送出去的房源，这种后期都会被拿出来售卖变现！
第二，部分购买者由于贷款被拒等原因清退出来的房源，还有一些认购后违约不买的房源清退出来的，这都归属于清退房源
第三，和开发商有关系或者炒房人员，只交了定金等，一直不办理网签，待房价上涨后出手更名赚取差价的
以上房源的都会出现差价
举个栗子，房源开盘价10000，售罄后一个月，周边房价涨到12000，100平的房子，现在总价120万，但是这个楼盘在房管局的备案价格就是10000元，比房的网签价格为100万！售楼处会说这个房子要比实际便宜指的是比当下的价格便宜，比如115万，那么，就出现了15万的差价，你贷款购买的话，只能按照网签100万进行计算，首付30万，贷款70万，加上15万差价，你需要支付45万首付！
这就是低价房源高首付的原因
咆哮薇薇
买房子时 ，售楼处的人说有内部房源，价格便宜一些。但是要多交首付。请问这样的房子怎么样？
当然人是猜不透的。按道理来说。他是不会怎么样。但是，有的人很黑。会不会在里边搞鬼？因为他说，有内部房源。价格更便宜一些。这里听起来好像就有一点道理。我个人的看法还是算了。要是套进去的话。虽然说他吃不下去。但是自己不是闲人。又麻烦，今天跑，明天跑。虽然说不管他们怎么搞，最终还是自己的。但是要付出很多代价。务工生活。就去了很多了，所以我建议。还是另想办法。只要有钱。哪里不能买房啊？害人之心不可有。防人之心不可无。有很多很很多人的首付。所以后人跑掉。自己买的房子也跑了，就剩下自己一个人。不知道该找谁要房子。到那时候就完蛋了。所以还没交首付。就不要去沾惹这座房子。最后不要搞过，没事找事。就这样。
我希望明天会更美好的
其实这样的情况，在市场上确实存在，包括现在有很多房源都是这样，不管房源的来源，这种操作都是与政府的限价政策有关，这种房子只要了解清楚其来源，大都是可以购买的。
现在政府要求预售前，对每一套房都进行预售备案，登记备案价格，在实际销售中，合同价格只能在备案价上下浮动很小的比例，超过了不可以网签合同过户，这就是需要提高首付的原因。如果实际成交价超过备案价的范围，那就必须私下补齐差价才能过户。
对于这种房源，题主首先要去了解清楚，是什么原因让这套房存在这个差价，有很多情况，比如员工内部房，买的早，开发商给内部价给到员工，价格较低。或者直接就是15年左右房价暴涨原因，之前预售的房源一直卖到现在，现在的市场行情跟15年以前的备案价相差就很大了，所以也只能补齐差价，开发商才能过户。如果是以上原因，而这套房比正常房源又确实有优惠，而题主又有足够的首付，是可以购买的，不用担心这种操作有问题。
当然题主还是要了解清楚，如果是一些有法律风险的房源，就还是不要买，不懂行的人容易被套。以上个人观点，仅供参考！
lucky365
这种问题，我不得不说一下这个销售非常聪明了。
其实他们内部销售都有一个折扣，这就是内部销售的福利，他们就会利用这个折扣，叫客户多给首付，其实首付也多不了多少，就等于叫客户花钱去买一个折扣，而且钱是落到销售口袋里面的。
这就是他们口中说出来的特价房，其实能买到便宜一点也很好了，很多都是一样的，比如说什么电商优惠3万抵10万之类的，这些就是羊毛出在羊身上，只是向客户多拿3万罢了，其实那个10万在原价的基础上加的，减掉10万还是等于原价，只是客户没办法，只能交多3万了。
这种现象最好不要有，这样对客户非常不公平，本来房价就高了，还要搞什么优惠来骗客户。
个人觉得应该报实际价格，如果客户能接受就买，现在接受不了也没办法，这样对客户也是比较公平的。
大家喜欢可以关注评论转发。
房测
买房子的时候，售楼处的人说有内部房源，价格便宜一些，真真假假得看你怎么看。
如果是真房源，首付肯定要高一些啊，因为房价很便宜，搞出这房子的人要挣钱的，也就是首付多出来一点好处费给人家。但这笔好处费一般没有什么收据和手续，毕竟属于非正常房源，这种房源的好处是确实便宜点，缺点是有一部分钱谁挣了你都不知道，不会留下痕迹，原则上没啥风险，但如果有什么原因你退房了，那部分没有证据的钱不确定能否拿回来。
如果是假房源，可能是蒙你去看房，然后再想办法转化到正常房源，或者让你交个意向金什么的，等办手续，这是为了锁住客户，过段时间再找理由说房子没了，只能选正常房源了。
这种内部特价房真假不一，要有经验的购房者去甄别，如果性价比确实高很多，可以一试，毕竟大部分购房款还是给开发商的，只有一小部分好处费没有任何手续，高收益就要高风险。如果差别不大，不好判断没经验，那就踏实贵点买正常房源吧，别偷鸡不成蚀把米。
涿州房产置业经理
所谓“内部房源”基本上是属于抵债、转让和内部人拿来炒的房源这三类。
可以买，但要把控好交易流程中每个细节
要直接和开发公司签署正规的商品房买卖合同
这不是二手房买卖，开发商不会承认个人和个人之间签署的房子买卖协议有效性，而且合同也网备不了。因此交定金或首付时，认购协议、合同的卖方和收款方必须是开发商。
支付差价部分在合同网备后才支付
这类“内部房源”实际购买价高于[商品房买卖合同]里的价格，差额部分是落入个人口袋，不能作为购房款开发票。因而最好将差价部分的支付时间定在合同网备后，避免最后房源没成功买成，又找不到收差价的人了，无法追讨回这部分款项。但这样操作，对方也可能会有顾虑，担心到时合同签完了收不到差价。可以和对方签署一份简单协议，约定房子合同网备成功之日，支付某某某“劳务费”（随便找一个名目）多少元”。
要预算好短期内要支付的款项
买房子除了首期房款外，还须缴交契税、维修基金等费用，再增加这部分“差价”，能否应付得了，因为有很多城市规定签合同后短期内必须交契税、维修基金，这些费用不是小数目。要根据所在城市的情况作好资金预算。
买这类房子的好处：
１、比正常售价便宜；
２、契税稍少些。契税计价基础是合同价，而差价部分没在合同里体现，缴交契税时省点小钱。
但“差价不在合同里体现”是一把双刃剑，如：
１、后续二手转让，差价费用是无法作为购入价扣减后再征税；
２、如出现延迟交房，这部分差价不能计入赔偿金额的计算基数。
此外，这种“内部房源”还有一个缺点就是可选范围非常小，除了价格优势，在楼层或朝向等方面可能并不是自已喜欢的。
图片源自网络，图文无关，请勿对号入座。如有侵权，请知会删除。
房微言
内部房源，
一， 置业顾问员工内购房 清退房源
二， 开发商送给高官 变现的。
三， 溢价，开发商卖房子 需要在房管局备案的，有备案价，不能低于 或者超过这个价，超出不让卖 不能贷款，一个 从期房卖到现房 最少也得两年，肯定涨价，但是房管局备案价改不了，就得把超出的部分加到首付里面，当然这样依然比现在的市场价要低。
四， 尾盘，卖了一阵子 就剩几套 十几套，搞一个团购费 或者 入会费，用这个钱去买优惠，一般都是5万 8万 抵十几个点的优惠。当然 即使你加上这个所谓的团购费依然非常便宜。
只要相中 合适就可以买，因为足够便宜，不用担心土地性质 产权 这些问题，只要开发商五证齐全 房子本身是没有问题的，
i自以为是的假大神
我最近买的房子就是你目前说的状况，当时尾房只有4楼以下，我们一直犹豫，看我们有买房强烈意愿，磨了几天后在我们打算买三楼的情况下告诉我突然有7楼房源，但是必须要首付多交钱才给我们，原因是1.工抵房，有部分钱直接打给员工个人的，2.当时这套有人订了，很长时间没有交首付。3.这七楼还比三楼便宜了五万，4.只给我们一天时间付首付，因为我们首付钱按正常三成是够的，后来我们马上临时借了几十万第二天立马买下来了，等我们买下来后，原来那主又跑来售楼部闹了。
20199389
不是抵押的，就是之前有人买退房或者贷款没批下来的，说抵押的你们忽悠鬼呀，这房子比正常要便宜是因为前期买的时候价格比现在低，已经有过登记，售楼员给你多要的就是差价。但是也比正常买的便宜！
