浮华若梦52283433

如果仅仅计算利益而忽略5年居住的价值，对于卖房的人来说已经亏了。买房的成本有税费、利息，另外还需要算上假如不买房的话那些用于付首付和月供的钱为我们带来的潜在收益，具体多少我们可以看一下数据。

为了便于计算，我们假设100万房贷的利率是5.39%（上浮10%），期限30年，总利息大概102万，与题目的条件相当，这时每月的月供是5609元。下面我们看一下各种相关的数据。

一、成本和消失的潜在收益。

1、成本

• 契税。契税需要结合房子面积来计算，不同的面积要对应不同的税档。假设房产在90-144平之间，相应税率为房价的1.5%，一套200万的房子，契税就是3万。
  

• 房贷利息。以等额等息这种还款方式来看，这五年所支出的房贷利息大概26万左右。

2、消失的潜在收益。

消失的潜在收益是如果不买房，那些用于买房的首付和月供是可以为自己带来利息收入的，买房了就没有了，但真正计算卖房是否赚了应该把这个也考虑进去。

• 100万的收益。100万定存5年，按照普通的4.2%的利率，利息收益是21万。某城商行的利率可以达到5%，那实际收益会更高。
  

• 月供款的收益。如果不是用来还房贷，每月按5609做零存整取的存款，5年下来的利息是2万左右。
  

计算以上成本和被消失的潜在收益，总共的成本是大概是52万。

二、房产的溢价。

首付100万，按揭100万，那超始房产总值就是200万，升值与是否有房贷无关，现在5年后卖出了250万，实际房产升值了50万，比上面计算的成本还少了2万。换一种计算方法也是一样，250万的实收房款减去100万本金，再减去5年月供还进去的7万左右的本金，再减去银行要扣除的房贷余额93万，毛利为50万左右，减去房贷利息26万，再减去契税3万，得21万。再算上消失的潜在收益，得数为负2万。

由以上两个数据可知，如果不算上房产的居住价值，不算上其可能用来出租所取得的收益，房产的升值并没有覆盖到成本，实际上如果较真一些在利益上还是亏钱的。

CA红叶

没有亏，你计算错了，我给你详细讲讲——

按揭100万，利息100万，假设等额本息贷款30年，那么贷款利率大约为5.31%，每个月月供5559.26元。

5年后（也就是已还款60期），累计的还款额为5559.26×60=333555.6元，还剩余本金922250.31元。

这时候关于这套房子的现金流就是

不计算货币贬值，那么这套房子赚了250万-100万-33.36万-92.22万=24.42万。

你之所以计算错误，是因为你把按揭的100万和利息的100万当作现金流支出了，而事实上这两两份钱是分期还款的，按照你的计算，一开始就无端端多了200万成本，难怪你会认为买房的亏了。

办理手续不难，原房主有92.22万的话，直接给银行就可以直接与你交易过户了，没有的话，因你说你是打算全款买的，那你先把92.22万给房主（或者商量少一些），让他先还银行，赎楼后你们再进行下一步交易，在250万的基础上减92.22万。

多多说钱

这个问题看上起有点绕，我们先来捋一捋。

买房首付100万，贷款100万，利息100万，那就是说买房的时候，房屋总价是200万元，5年之后，房子可以卖到250万元，相当于升值50万元。

200万五年增值到250万元，按投资收益计算，年化收益率为5%，和五年定期存款利率是差不多的，也就是说，如果房主全款买房，5年后卖掉，不考虑手续费、过户费等等，和存银行大额存单收益持平， 但是多赚了5年的房屋使用权。

根据题目说明，你的意思是：5年后房主卖房，现在你要250万接手这所房子，是不是亏了？有两层意思，是房主亏了？还是你亏了？我们来看一看。

1、房主方面：

房主250万元卖给你，他的房贷必须要提前终结，否则中间他放弃还贷，房屋产权就说不清楚了。如果他提前还款，那么他需要偿还100万的本金、前5年的利息、提前还款的手续费等等，这个肯定是超过5%的；他首付的100万相当于每年赚了5%的利息。

两者一折合，就看房主最终还银行多少钱，比如房主提前还款共支出130万元，说明他100万的投资5年赚了20万元，年化收益率只有4%左右，这样看来他还不算亏，但是也真的没赚多少。

2、对你来说：

对你来说，相当于250万全款买了一套5年前200万的房子，亏不亏需要和当地的房地产市场进行比较，如果房屋5年升值超过25%，但是你多花50万买下来，说明你赚了；如果这5年房屋升值不到25%，花50万就说明你买贵了。

所以，是亏是赚，自己判断。这个问题之所以比较绕，关键就是有个贷款的问题，其实问题和贷款利息100万没有多大关系，因为这是一个未来支出，并没有实现，但是，如果你要全款买这房子，他必须把以前的贷款提前还清，否则无法过户，也容易出现纠纷。

互金直通车

我看不少网友算的非常简单粗暴啊，是这么算的：

首付100万，5年还贷款30多万，最后卖250万，最终赚120万左右！

这简直了，还振振有词！其实完全在瞎算！

你想想，你卖房的时候，剩下25年贷款本金不还了吗？你要留给下任买房的？那人家实际付给你的肯定没有250万了，因为要承接你的债务啊！

银行办理的时候，通常是先把你的本息给结清，然后再给下任办贷款，所以，哪有你250万把房子卖了贷款就不管的道理？

实际上，你相当于办了个提前还款流程，这个拿贷款计算器算下就非常明白了：

5年，还33.6万，还要再付92.7万，你这房子才能过户。相当于你的房子总成本是100+33.6+92.7=226.3万，然后人家出250万买，你才赚24万不到。

这跟不少网友算的120万可差了100万呐！

其实也不亏，相当于你把100万存银行里，得了24万的利息，同时免费住了5年的房子，还不用掏房租，要是算是房租那可远超银行存款收益了。

所以，不亏的。

赵冰峰财经

绝对是赚的，现在的答题者鱼龙混杂，质量不得行啊，本人是银行从业人员，又恰好正在考虑买房。价格和你这个也差不多，来和你详细分析一下。

贷款部分：贷款100万，30年，利率上浮10%,刚好总还款利息为102万，和问题差不多，五年后一次性还清。总还款330931元，其中本金75420元，利息255511元，剩余本金924580元。

现金部分：首付100万，贷款100万，如果是二手房，需要加上契税，个人所得税，中介费，以及其他小项支出，共计10万元，实际支出110万元，这部分是你的现金流。

房屋溢价收益：五年后收回250万元，还掉剩余本金924580元，剩余1575420元，除去110万的现金流，利润475420元，减去255511元的利息支出，房屋溢价利润219909元。

房屋五年所有权收益：200万的房子，月租3000不过分吧，就算只值2500，你自己住进去，多500的安全感总要有吧，房屋所有权收益3000*12*5=225000元。物管水电你不管去哪里都会有，就不算在支出了。

综上，总利润为444909元。

考虑到房子近20年都是稳健的投资途径，同期稳健理财收益约为4.5%，考虑到不能支取，按5%计算，110万五年利息收入为247500元。比投资房产少赚一倍。

所以肯定是赚钱的，而且比买理财赚钱的多。

小象学金融

是赚还是亏，在具体分析前，没有定论，下面我们进行详细的分析来看看你这笔投资是亏了还是赚了。

利息成本

贷款100万元，利息也要100万，即使是基准上浮10%，你差不多也要是你30年的等额本息才会这么多，但现实是你只还了5年而已。简单的点，按照平均数计算话的，那么你只还了100万元/30*5=16.67万元的利息而已，严谨点的计算，五年之后（房贷是按月还款的，一年12期，五年即60期），你贷款本金剩余约92万元，也就是说你这5年已经归还的本金为100-92=8万元，那你这5年还的利息实际为：5559.26*60-8万元=25.35万元。

PS：5559.26元是每期的还款金额，5559.26*60系这5年总共的还款金额。

其他成本

你这个房子总价值为200万元（首付100万元+按揭100万元），如果非一线以上城市，那么这个房子应该在120平以上，我们取值120平左右就好，公维金按照高限120元/平，那么公维金一共支付了约1.5万元。

另外不管你有没有居住，只要你这个房子交付了，那么你就必须要缴纳物业费，物业费按照一平2.5元计算，一年为120*2.5*12=3600元，5年的物业费为18000元。水电公摊较小，就不在计算。

总结

所以实际来说，你一共支付的成本为：25.35万元+1.5万元+1.8万元=27.65万元，理论上是只有这些成本了，因此如果按照理论，这个房子卖了250万元，那么你净赚：250万元-200万元（房价）-27.65万元（利息及其他费用）=22.35万元，也就是说，5年的时间你从这个房子上净赚了22万元左右。

当然，实际来说，你并没有赚钱，因为你购买的100万首付+这五年陆陆续续支出的27.65万利息及费用+已经归还8万元本金，这些钱如果你没有买房，而是放在银行里，他也是能产生利息的，其他的不说，单单就首付款100万元，如果按照五年期4.5%的利率计算，5年的利息就已经达到了：100*4.5%*5=22.5万元了，如果在考虑其余的35万元（虽然是分期支出的）在五年内断断续续支出的成本，其实你这笔投资就是亏的，与其买这个房子，你还不如直接存放银行定期获得的利息更多。

PS：上述的前提还是你这个房子并没有任何装修，不然的话，可能就亏到底朝天了，毕竟现在装修都不便宜。

鲤行者

题主问题说的有点绕，简化一下。

举的例子并不恰当，算下来差不多就是对标银行利率来假设的。现在任何一个银行理财，五年就算是定期存款差不多100万存5年也有19万利息收入。

200万买房，首付100万贷100万利息100万。就是50%首付，剩下100万贷款30年，按目前商贷最高上浮40%就是6.86%，差不多135万利息，利率按5.2%差不多在100万左右。等额五年还款总共35万，总成本在140万左右。

买200万的房五年后卖，实际已经付出140万（首付加5年月供）。要转手给别人，需提前还款给银行，现在很多银行是要缴剩余本金1%的违约金，很多地方银行超过三年五年不用缴违约金。我们按正常1%违约金计算，等额五年后已还本金约15万，还剩85万本金需缴纳，违约金8500，实际要还225万。

所以房价至少要在225万以上才能保本，除去简装修物业费用等差不多要10万，还要跑赢定期存款20万，基本上要到255万以上你才可以出手，利率在1.28%（年均0.26%）。有人说可装修出租，假设满租2500/月，60个月总额在15万，覆盖部分支出，也需要卖出240万才行，利率也在1.2%左右（年均0.24%）。

所以房价从200万涨到250万，涨幅只有1.25%左右(年均0.25%），总价勉强差不多溢价10万，搞不好会亏，所以你图什么，250万没有任何理由去卖。这说明所在地房子并不热销，你买的房价偏高而已经当了接盘侠。

直观来说200万买房，意味着要上涨30%以上，原来100平单价两万，现在要均价在2.6万以上，才能有260万，属于不会亏本的收益。

如果是自住的话，还是划得来，毕竟自住比钱放在银行功能上更好，不用再花钱去租房。如果是纯粹炒房，还是建议对比价格，是否地区还有发展潜力，租房价格，周边新盘价格，土地价格等，因为现在房价在顶端。

建议是微高的房价，除非是核心地段的刚需才值得入手。否则，现在房价处于高位，增长乏力，入手做好可能被埋的准备，不是刚需不建议操作。欢迎评论关注。

星辰一点

个人认为没亏，我们可以来算一下：

一、买卖的差价

买房时首付100万按揭100万，利息100万，5年后卖250万。目前的房贷基准利率为4.9%，而各地银行普遍上浮8%~30%左右。假设贷款100万，贷款时间30年，当房贷利率为5.305%的时候，贷款利息共计100.02万元，基本与题目条件相称。

这时月供为5556.15元，当还款五年即还到第60个月时，共还贷款本金加利息为5556.15*60=333369万，剩余还款本金922187.57元。

房产过户时需先将贷款结清，也就是说房款中需要扣除剩余还款本金，另外还需计算房屋交易的税费、中介费等，因为卖房时已满五年卖方要交的税费较少，可以省一笔，但买卖一个来回也要五六万的费用，我们以50000来计算。

那么，这套房产共计盈利2500000-922187.57-1000000-333369-50000=194443.43元。

二、100万的资金成本

假设这100万没有去买房而是去做理财，按目前的银行理财产品平均收益率4%，5年下来可以收益20万，如果计算复利的话就更高了。显然，卖房的收益没有跑赢这一百万的资金成本。

三、其他因素

房子除了可以赚取差价收益，还有出租的收益，按我们这边的行情，一般200万的房子月租在2500~3000之间，按2500来算的话，五年下来房租也有15万。不论是出租还是自住，这都是净赚的。

总结

综上，买房时首付100万按揭100万，利息100万，5年后卖250万，总体来看没有亏还小赚一笔。

玉鱼与瑜

亏！还亏得非常多！！！

<strong>看一堆言之凿凿的，都没GET到点

首付100万，5年后现值按照年化4%计算也有121.6万！

5年后的现在提前还款，即还了37.2万，其中利息31万，本金6.2万，提前还款需还94.2万。

这时候关于这套房子的现金流就是（现值是大概的算法，只少不多）

以上是按照货基的余额宝计算货币现值

那么这套房子亏了250万-121.6万-40万-94.2万=-5.8万。

还有当初买房要交的契税，维修基金，物业管理费等等一些杂费，纯粹投资只会亏更多！

惊不惊喜，意不意外。明明五年了房价涨了25个点，但还是亏了，亏了！！！

房产最怕的就是久久横盘，这样资金的利用效率非常之不划算。

一刀理财

你问的是卖房子的人亏了？还是你亏了？我们就从卖房子的人的角度来分析对方是否亏了吧。房主5年前买的房子，总价200万，首付100万，按揭100万，今天这个房子要卖给你，总价250万，在房子总价上房主赚了50万，那么房主的成本是主要是这5年支付的利息。

1、5年的房贷利息是多少？

假设按揭方式是等额本息，贷款30年，基准利率4.9%，那么5年的时间总计还款31.8万，其中利息是23.5万，本金8.3万。也就是说5年中支付的大部分是利息，支付的这些利息就是23.5万，这个就是业主5年的持有房屋的成本之一。

2、房主持有成本之二

除了贷款100万支付的利息成本，还有一个经常被忽略的成本就是首付100万的资金成本，如果这100万不是用来支付首付购买房子，而是用来理财投资，年化5%的收益还是可以保证的，就算按照单利计算，5年时间，总的收益率也将达到25%，那么总的收益将是25万元。这25万就是房主持有房子的第二个成本——资金使用成本。

综述：房主5年来支付的利息23.5万，再加上100万首付资金的使用成本25万元，这个房主5年时间持有房屋的成本是48.5万元，所以按照题主的说法，这个房子原房主5年来的持有成本是48.5万元，现在把房子出售给你，总价是50万，那么房主基本是盈亏平衡。

3、持有房屋的收益

持有房屋的收益有两块，第一个是房屋买卖的差价，200万的价格买入，250万的价格卖出，那么房屋买卖的差价收益就是50万元，另外一个收益就是房屋的出租收益（即便是原房主自己居住，因为没有自己的房子就得租房子支付租金），一般中国的房屋出租收益率是2.5%（一线城市更低），那么每年的收益是200万*2.5%=5万元，5年时间，房屋出租的收益是25万元，

那么房主总的收益是75万，除去持有的成本48.5万元，赚了26.5万，这个收益几乎是等于100万资金用于5年银行理财的总收益，所以炒房其实还是有风险的，如果不是房价大幅上涨的情况下，持有的成本是无法通过差价去覆盖的。在这个题目中，我们还假设房主把房子出租出去了，有些人房子是毛坯的，都没有装修，就空了5年，那么亏损的钱更多，根据前面的计算，如果把收益中的25万元出租收益去除的话，那么房主把房子卖了后总的收益才1.5万元！

關鍵字: 买房 首付 亏了