據悉， 虹橋規劃內17號線徐盈路地鐵上蓋萬科天空之城 三期星之嶼二批次房源推出417套75-102平2-3房，將於10月26日開盤。
小胖君特別定製了選房攻略，希望能夠幫助大家選到心儀的好房子。
項目位置示意圖
樓棟價值分析
萬科天空之城是上海少有的TOD社區，將交通樞紐、商業、住區匯聚於一體。
本次三期星之嶼較前兩期是隔開的，位於虹橋萬科廣場的北側。
先說這一期的優勢，在星之嶼的南側，萬科打造了一個由藝術廣場、林蔭休閒和迎賓休閒區構成的約4000㎡的「UNI-PARK」，公園中有籃球、跑步、輕健身等多樣的戶外運動場地，能增添業主的生活情趣。
公園內種有大量綠植，形成了一道區隔崧澤大道的屏障。
星之嶼效果圖
通過公園，入戶大門口有人行天橋，穿過即可到達地鐵17號線徐盈路和商業、辦公 ，這是非常方便的。
商業效果圖
再來看大家比較擔心的三個問題：
1、南側軌交以及崧澤大道（上面在建崧澤高架）車流的噪音影響。
星之嶼上一批次房源為小區第二第三排樓棟，有自持樓棟和公園阻隔。
這一批次的7、8、9號樓正對高架，即使加裝了三層中空玻璃，實際入住後的噪音、粉塵影響也不得不考慮。
但凡事都有兩面性，在價格方面，第一排樓棟較大幅度低於第二排樓棟。
比如同為約102平戶型，2號樓均價58897元/平，而8號樓只有55120元/平，約3700元一平的價差折算總價就是近40萬，對於預算有限的朋友來說，這是做出取捨的機會。
第二、為了讓北面學校學生通行，星之嶼小區內開闢出了一條人行道，私密性會受影響，也會有噪音產生，建議儘量遠離或選擇高區房源。
第三、項目周邊規劃土地眾多，未來施工週期較長，可能會帶來噪音、粉塵等影響。建議選更靠裡的樓棟。
綜合考慮，拋開價格因素，我認為此次項目推出樓棟，價值排序為：2>1>8>9>7
戶型分佈和戶型設計分析
項目每一棟樓的戶型都是一樣的。
1、2、8、9號樓都是約102平三房，7號樓都是約75平兩房。
具體戶型圖如下：
建面約102平三房戶型圖如下：
萬科的戶型一直是業內爭相模仿的對象。這個建面約102平的三房兩廳兩衛就較好的兼顧了舒適度和功能性。
1、三開間朝南+南北通透，整個房間的採光通風效果不錯；
2、主臥套房設計，帶衣帽間+有浴缸的主衛，舒適度較高。
3、三飄窗+南向大陽臺，大量的靈動空間增加了戶型的使用面積，也增加了房屋採光。
無論是首置還是改善，在大虹橋該戶型都是較為不錯的選擇。
樣板間圖片可作為參考：
（經美好家裝修的概念展示間實景圖）
（經美好家裝修的概念展示間實景圖）
（經美好家裝修的概念展示間實景圖）
建面約75平兩房戶型圖如下：
首先，約75平小戶型，只有141套，確實是低總價入主天空之城，入主虹橋的機會。
其次，從功能性看，兩房雖然不是市場主流需求，但可以作為過渡產品，同時也匹配大虹橋時尚單身女性和一些丁克家庭的需求。
最後，戶型設計上，做到了客廳+主臥朝南，採光和通風效果還是不錯的；主臥帶大陽臺，主次臥均帶飄窗，靈動空間豐富。
樣板間圖片可做參考：
（經美好家裝修的概念展示間實景圖）
（經美好家裝修的概念展示間實景圖）
（經美好家裝修的概念展示間實景圖）
樓層定價分析
萬科天空之城的樓層定價比較複雜，但有跡可循。
經過核算，項目每一棟樓的定價規律是相似（1號樓和2號樓相似）所以我們按4個類別來分析。
1和2號樓：14層樓棟（舉例3號02室）：
1-2層，調價約2000元/平，幅度還是非常大的；
2-3層，調價約1500元/平，這個幅度也是較大的；
1、2號樓在第二排，正對中央景觀，尤其2號樓和前面樓棟間距較大，低區房源比其他樓棟的性價比要高，預算不大，價差較大的情況下建議酌情取捨！
3-4層，調價約200元/平，幅度較小，有機會選擇越高越划算；
4-5層，調價約1000元/平，幅度較大，如果對數字4不敏感，建議選擇4層；
5-12層，每一層調價約200元/平，有機會選擇越高越划算；
12-13層，調價約580元/平左右，差別不大。
14層，價格不增反降約1200元/平左右，幅度較大以萬科的建工水平，頂層問題不大，加上越高的樓層越能避免噪音，是值得關注的。
7號樓：17層樓棟（舉例5號02室）
1-2層，調價約2640元/平，幅度非常大；
2-3層，調價約1000元/平，這個幅度也是較大的。
7號樓位於第一排，兩面臨馬路，建議選擇高層更為穩妥。
3-6層，每一層調價幅度都低於300元/平，幅度較小，有機會選擇越高越划算
6-7層，調價約700元/平，幅度一般，可選擇建議6層。
7-16層，調價幅度都非常小，有機會選擇越高越划算
17層，不增反降約1000元/平左右，以萬科的建工水平，頂層問題不大，加上越高的樓層越能避免噪音，是值得關注的。
8號樓：14層樓棟（舉例7號02室）：
1-2層，調價約2000元/平，幅度還是非常大的；
2-3層，調價約1000元/平，這個幅度也是較大的；
3-6層，每一層調價約200元/平，幅度較小，有機會選擇越高越划算；
6-7層，調價約1000元/平，幅度較大，6和7做選擇更建議前者；
7-13層，每一層調價約100元/平元，幅度很小，有機會選擇越高越划算；
14層，不增反降約400元/平左右，值得關注。
9號樓：13層樓棟（舉例9號02室）：
1-2層，調價約2000元/平，幅度還是非常大的；
2-3層，調價約1000元/平，這個幅度也是較大的；
雖然低樓層房源實惠很多，但9號樓位於第一排正對高架，臨近自持住宅和公園及人行步道，還是選擇高層更為穩妥；
3-6層，每一層調價約200元/平，幅度較小，有機會選擇越高越划算；
6-7層，調價約1000元/平，幅度較大，6和7做選擇更建議前者；
7-11層，每一層調價約100元/平元，幅度很小，有機會選擇越高越划算；
11-12層，調價約80元/平左右，幅度小，建議買高；
13層，不增反降約240元/平左右，幅度較小。
最後祝大家都能選到心儀的房子~
附上完整一房一價表：
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