項目概況

鑫都紫宸府位於雪山片區，地處濟南歷城區歷城飛躍大道與鳳歧路交叉口東南角，總建築面積93345.8平，總佔地面積32824平，容積率2.2，開發商為鑫都集團，是鑫都在濟南的首個項目。

（項目區位圖）

項目規劃10棟住宅，均為毛坯，共540戶。包含6棟11層洋房、3棟18層小高層、1棟17層小高層，戶型面積為105平、125平、130平、140平，共538戶。

（項目鳥瞰圖）

項目預計12月首開，目前價格未對外釋放。

項目拿地情況

（項目拿地情況）

（地塊位置）

2019年5月8日，鑫都集團以82986萬元的總價摘得雪山片區殷陳A-1地塊，溢價率43.6%，樓面價11492元/平，該樓面價也創下了雪山片區內的新高。

項目配套

交通

項目附近規劃有地鐵R2線，距濟鋼新村站約700米。

教育

項目內部規劃有1所幼兒園、1所36班小學、1所24班初中。

商業

項目靠近融創文旅城、首創奧特萊斯、高新萬達廣場等商業綜合體。

醫療

項目附近有濟鋼醫院、濟南第三人民醫院。

項目不利因素

1、項目存在居住公寓，部分房源的採光會受到一定影響。

（項目居住公寓和臨濟輸油管道示意圖）

2、項目與正在建設的菜鳥物流一路之隔，北側有臨濟輸油管道，可能會受到一定影響。

3、目前項目所在片區處於發展初期階段，各項配套還不完善，需要未來幾年的發展建設。

項目附近樓盤

（項目附近樓盤）

鑫都紫宸府位於雪山片區，片區內有剛需盤，也有剛需改善集合盤。其中，中新國際城、中新錦繡天地、星瀚城屬於剛需盤，中新國際城有高層和小高層產品，中新錦繡天地有高層、小高層和洋房產品，星瀚城同為高層、小高層和洋房產品。另外，片區內的金茂逸墅、金地越秀鳳鳴藝境屬於剛需改善集合盤，金茂逸墅有別墅、洋房和小高層產品，金地越秀鳳鳴藝境有別墅和小高層產品，保利和唐悅色有別墅和高層產品。

總結

從拿地樓面價來看，鑫都紫宸府樓面價為11492元/平，金茂逸墅樓面價9713元/平，金地越秀鳳鳴藝境樓面價10901元/平，星瀚城樓面價8677元/平，中新國際城和中新錦繡天地樓面價為1058元/平——2164元/平。對比來看，鑫都紫宸府拿地樓面價最高，價格方面不佔優勢。

從項目本身來看，項目容積率為2.2，為低密度小區，但與正在建設的菜鳥物流一路之隔，並且北側有臨濟輸油管道，小區內部還存在居住公寓，這些因素影響了居住的舒適性。另外，該項目為鑫都首入濟南，項目的品質也有待檢驗。

從項目所在片區來看，目前項目周邊乃至整個雪山片區處於發展初期，各項配套還不完善，需要未來幾年的建設和發展。

總體來看，項目預計後期入市價格會在18000元/平左右，價格偏高，面對競爭如此激烈的樓市，在沒有眾多亮點的情況下，估計加推難度不小。

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