嗨！西安楼市情报《有问必答》栏目第六十期又跟大家见面了。
每天楼市情报会员群讨论买房、卖房感觉已经成了习惯，在几百人的群里相互交流，大家也都学到了不少知识。
今天就会员群里提到的、大家近期关注比较高的部分问题整理出来，为大家再进行详细解答，如果正在看文章的你也有购房难题需要解答，直接拉到文末添加我们老师微信，一对一交流哦！
楼盘问题
@落幕
问：老师，阳光城翡丽曲江，天地源大都会，大华公园世家，您帮忙分析一下这三个盘，哪个性价比高？
答：首先从位置来看，阳光城翡丽曲江属于南三环内，位于浐灞、曲江交汇处，后两个盘均位于曲江二期，在三环外，我们来分别来说下楼盘的优缺点，你再结合自身实际情况进行比较。
阳光城翡丽曲江，优势：①门口有地铁五号线长鸣路站，明年开通，同时未来将与8号线同站换乘；②附近有西安新植物园、雁鸣湖湿地公园，居住生态环境不错；③自带有2.8万方商业，周边有曲江创意谷、龙湖星悦荟等。
不足：项目对面有个汽车城，可能会有一定影响。
大华公园世家，优势：①区域内的大盘，小区已有交房入住，社区底商已经运营，基本生活配套已经成熟；②自带2所幼儿园已经开学，学区是曲江三小，一墙之隔是曲江三中，教育优势明显；③小区容积率2.3，低密社区，且自建有80亩公园，居住舒适性高；
不足：①项目拿地2006年左右，交房后产权年限变短；②途径小区的公交线路较少，距离地铁站还有一定距离。
天地源大都会，优势：①小区邻近曲江运动公园，生态环境不错；②有独立的商业街，后期满足基本生活品需要，附近还有金辉广场大型商业；③自带有幼儿园，旁边有曲江三小、曲江三中；
不足：①周围楼盘密集，后期出行可能会出现拥堵问题；②另孩子上学学校可能比较紧张；③公共交通少，出行较为不便。
@四叶草
问：最近二手房市场是不是越来越凉，目前新房和二手之间倒挂大概是多少？快到年底了，二手房会降价吗？
答：从近一个月二手房成交价格和成交量来看，都是有所下降的。
据昨天楼市情报小课堂，邀请到的玛雅房屋区域经理杨总讲到的来说，目前从西安整体来说，同区域内新房、二手房倒挂仍很明显，基本维持在15-20%之间。
他说，比如高新片区，最近真实成交单价 下降了500-600元/㎡左右，就单个该小区来说，降幅还是比较明显的。
比如高新的紫薇田园都市，二手房成交量以前一个月二十套左右，在本月差不多六七套。
就当下市场情况来看，目前是维持一个下降的态势，但是不敢保证年底就是买入或者卖出的最好时机，还是根据自己需求合理决定。
不限购区域问题
@风雨飘摇
问：听说沣东有不限购的区域，麻烦问下大概在哪里？有没有合适的新房推荐呢？
答：沣东的能源金融贸易区板块不限购。地处沣河渭河交汇处，位于西咸新区核心，总规划面积27平方公里。
目前区域内可售的新房楼盘有： 绿城留香园、阳光城壹号上林悦、奥林匹克园、电建洺悦府、绿地新里铂瑞公馆、林凯溢金湾 （纯新盘待入市） 等
绿城留香园：项目位于1号线二期森林公园站旁边，交通条件不错，项目对面即是沣河森林公园，产品主要以大平层为主，上次备案均价约2.3万/平，明显高出区域均价，定位改善。
电建洺悦府： 此前开盘均价1.4万/平左右，纯居住社区，其最大优势在于小区紧邻沣东七小、七中以及七幼，教育优势明显 （不过后期也得看学区划分）， 另外，旁边有刚开通的1号线二期、地铁16号线两条线路经过，交通也比较方便。
绿地新里铂瑞公馆，该盘紧邻西咸大厦，位置不错，从近两次备案价来看，带装修高层均价近2万/平，定位改善、投资。
房产证、产权问题
@心^随*意¥动
问：请问大力老师，这个房屋的产权是从拿到房产证算的呢，还是从拿到的土地时间算的呢？
答：从开发商拿地的日期开始算。
房屋产权年限，指的是房屋建筑产权的归属年限。 房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成。
房屋所有权属于个人产权，其年限是永久的。 也就是说，房子如果是你的，那就永远是你的。
像平常买房提及的40年、70年这个年限属于土地使用权，一般来说居住用地产权为70年，商业用地为40年，教育、工业用地为50年。
这个产权年限的起始日是从开发商取得土地的使用权之日起开始计算的。 简单来说就是，土地是国家的，只是将土地出让一段时间给你，到期，国家是有权利收回土地的。
@石头
问：当初买房子写了两个人的名字，但是房产证还没有办，房产证办理时候可以删除一个人吗？
答：不可以。
因为你在买房时购房合同写的是两个人的名字，虽然房产证还没有办理，但已经在房管局进行登记备案。
如果要更改只能在房产证办下来再去进行办理。
需要注意的是房屋产权人变更相当于房屋交易，需要双方签订变更协议，说明被删除的人同意不再享有房屋产权，同时双方需到房管局办理过户手续。
公积金问题
@柠檬不酸
问：交了多久才能用公积金贷款？怎么才能知道我公积金可以贷多少钱呢？
答：个人按月连续足额缴存住房公积金规定期限（当前12个月）以上，具有完全民事行为能力的职工，购买自住普通住房时，可申请住房公积金贷款。
关于最新的贷款额度，可对照下表计算：
买房问题
@心^随*意¥动
问：您好，大力老师，我在马家湾有一套房子，在高陵县城也有一套房子，我还能在西安买房吗？
答：限购区域不能再买，只能选择不限购区域或者限购区域内的不限购公寓、写字楼等。
按照西安市限购要求，在西安市范围内有两套房产，就意味着你不能再限购区域买房，注意这里西安市的范围是指 西安整个行政的区域内，包括高陵、蓝田、户县、周至等这些周边区县在内。
另外，如果你现有的两套房均有贷款未还清，那再次购买时，可能需要全款 （不一定，根据银行具体政策来定）。
我们再来说下，关于西安的购房资格：
@栀子花开
问：您好，关于社保证明这块必须是五险一金连续交够五年，这个社保都包含哪些？
答：“五险”是指的是五种保险，包括养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险。其中养老保险、医疗保险和失业保险，这三种险是由企业和个人共同缴纳的保费，工伤保险和生育保险完全是由企业承担的。个人不需要缴纳。
西安市自620新政策出台后，按照规定，外地户口需缴纳5年社保才可在限购区域内购房。 不过，在社保缴纳中，如养老或者失业等其中一项满足5年都具有购房资格。
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