《行家》vol.2
即日起，南方樓事將推出《行家》欄目，對談這些最懂房產投資的人，深挖他們的經驗故事，希望能給你帶來一絲有用的思考。
本期作者/丘潔雅 配圖設計/小小
1953年，石硤尾的一場大火，“燒起”了香港的公屋制度。
時至今日，被高房價逼到“上樓無望”的香港青年，公屋成了最後一絲希望，申請之路從踏入18歲那刻便開始。
12天前，林鄭月娥在最新施政報告中保證，讓每一個香港人和他的家人有房住，讓大家買得起供得起樓。
房屋和土地供應，是港府一直以來最頭疼的問題。學習香港開啟內地商品房制度的深圳，近年來逐漸浮現同樣的窘境。
有人說，深圳樓市的未來就是香港的今天。見證香港樓市興衰、投資上百套房、長期居住深港兩地的老行家羅博士，對這個話題大概最有發言權。
年輕人還有什麼出路？這份用30年投資經驗濃縮而成的精華，見證了他從零到財富自由，對你我同樣有用。
羅振坤
深港房地產資深專家，30年投資經歷，業內人稱蘿蔔絲（羅博士）。先後率先創出其獨門的 “驚蟄論”、“春分論”、“冬藏分割論”，準確研判中國樓市走勢，被稱為“預言帝”。
1988年畢業於香港中文大學，主修經濟，副修計算器科學。本科畢業後羅博士曾先後任職於香港政府及香港理工大學。2003年及2007年取得澳大利亞埃迪斯科文大學的電子商業管理碩士及工商管理（信息系統）博士。
貪
“最怕貪勝不知輸”
香港樓市的狂熱浪潮，發生在1993年至1997年之間。半年房價就能暴漲超40%，一時間炒房之風盛行。
1993年底到1994年中僅僅半年的時間，房價就上漲了超過40%。1997年香港迴歸，當年房價上漲了39.5%。
數據來源：淺析香港與深圳房地產業發展及政府調控 劉攀(中山大學）
同樣的場景，在20年後的深圳再次發生。
2015年330政策之後，深圳房價開始了爆發性增長。3個月多數片區房價普遍上漲超過40%。
圖源：搜狐焦點
不可置否，深港兩地的年輕人，都被“短期暴漲”的房價狠狠擊敗過。
有人被這股颶風颳翻再也追趕不上房價，而有人乘著這股風實現了“暴富”。
羅博士就是後者。30年的投資生涯中，這是他最激進亦是最巔峰的時期。
“香港當時比深圳瘋得多。最高峰時期，我手上同時有30多套房子。”
那是個瘋狂的槓桿時代。炒賣樓花就成了他們成本最低，卻又獲利最高的途徑。
何為樓花？人們通過期房炒作的方式，小錢換大錢，選擇開發商提供的 “建築期付款” 方式，交很少的訂金，訂下一套或者多套房子，並在樓盤落成前轉手賣給別人，從中賺取豐厚的差價，這種操作手法在行業內成為 “Confirm more”，俗稱 “摸” 貨。
羅博士手中這30多套房子，大部分都是樓花。首付僅需給到一成，還是分月支付，甚至有些樓盤首付低到5%。而按揭月供是交樓時才開始的，只要在這之前賣出就能大賺一筆。
急速攀升的樓價，給予他們“錢太好賺”的錯覺，極大地壓縮了交易時間。
“往往不需等到交樓，最誇張的是從賣樓花到樓盤落成這段時間，一套房能被‘摸’出五六次，房價翻了一番甚至更多。”
圖源網絡
1994年開始，彼時年輕膽大的羅博士進入了買賣最頻繁的週期。
膽子有多大？他甚至能先找到買家，再去下定買房，一天就賺了30多萬。
經濟學出身的他，生意頭腦與營銷觸覺天生髮達。選中潛力片區、深度挖掘市場需求、制定營銷計劃，這是其形成的完整“炒樓套路”。
1996年，羅博士看中香港離島附近的某片區（近大嶼山）。經過大量實地深入調研和市場需求摸底後，很快他就對每間每戶的情況都瞭若指掌。
“然後我在報紙投廣告賣房，有客戶決定要買後才向業主下定買房，然後再‘摸’給客戶，賺中間差價。”
靠著這套清晰明確的“炒房套路”，羅博士的財富在1997年達到了頂峰。
盛極必衰，衰極必勝。這句古代哲學智慧，放到經濟學上同樣受用。
被稱為“樓市預言家”的羅博士，一貫倡導踩著經濟週期進出樓市：慘到谷底時殺入，因為要反彈了；人人都談炒房、賺錢太容易時，就趕緊撤。
那時候的香港，就處於全民炒房的時代。
人人關心房子，見面聊的都是哪裡房價漲了，哪裡新樓盤開盤都大排長龍。最誇張的是，一個排隊輪購的籌價能炒到130多萬。
1997年香港灝景灣樓盤開盤，排隊購房的大軍連綿3公里看不到尾。（圖源網絡）
然而，短時間巨大的財富積累，讓這位聰明的年輕人失去了最初的理性。
當97年亞洲金融風暴來臨時，香港房價頃刻暴跌三成。據香港媒體報道，鍾鎮濤、張衛健、吳君如等明星都因房價大跌，一夜之間變成窮光蛋。張衛健只好到大陸拍戲，用了六七年的時間才還清債務。
手上囤了許多房的羅博士，瞬間也從巔峰跌入谷底。
“那時真的賺了很多錢，但也虧得非常慘，房價跌的速度太快了。”
直到1998年中後期，他才慢慢把手上的房子成功陸續清掉，尤其是高槓杆那些。
回憶起這段最慘痛的經驗教訓，羅博士淡淡總結了一句：最怕貪勝不知輸。
猶如一條分界線，1998年之後羅博士進取的投資心態，穩健了不少。以至於20年後深圳樓市重現相似一幕，他也並未主動在這波浪裡擴大槓桿。
勇
“任何時候都要有勇氣”
瘋狂過後哪怕再被打壓，房價仍然變成了一個難以企及的數字，無論是香港還是深圳。
想必如今的年輕人，聽到那些大起大落的暴富傳奇，只能無力地呢喃一句：生不逢時。
這是羅博士最看不慣的觀點。
“永遠不要覺得上一輩人買房很簡單，每一代買房都很難。現在那些有房產積累的人，當時也是因為他有勇氣果斷踏出第一步。”
聽著這位財富自由的前輩說出這番話，很難讓人不覺得是一碗濃濃的雞湯。
可是，30年前買下第一套房的他，與絕大部分當下的年輕人一樣：剛剛大學畢業、沒有父母支持。
他的家境，甚至比普通人還要差一些。
1953年聖誕夜，香港石硤尾木屋區的一場大火，讓6萬多底層人民無家可歸。而這場大火，則被視為催生香港公屋制度的導火線。
1953年12月26日的《工商日報》（圖源：香港傳真）
火災過後，港府為了解決災民安置問題，推出了“石硤尾徙置區”，這就是香港公共屋邨的前身。
數據顯示，從1954年至1973年內，香港政府興建了共25個徙置區和超過五百座徙置大廈。
當時的徙置大廈（圖源：香港傳真）
在香港出生長大的羅博士，便住在這樣的徙置區裡。居住環境惡劣，令他從小就萌生了強烈的賺錢買房慾望，大學期間更是瘋狂幫人補習，在夜校教書掙錢。
1989年，大學剛畢業半年的他終於買下了人生首套房，是在當時算很偏遠的大埔，400多呎，首付一成只需4.5萬，全都是自己攢下來的。
大埔香港地理位置
對比當時的工資，40多萬/套的房子其實並不便宜。為了供房，那時候的羅博士非常省，斷了一切不必要的娛樂花費。
正是這套看似並不完美的上車房，讓他積累了往後不斷升級的資本。從無房到同時擁有3套房，僅僅用了兩年時間。
入手第一套房時，香港樓市還處在“87年股災”的陰影下。而後1990年的波斯灣戰爭，再度給了香港經濟一記重擊，樓市一度處於低迷期。
經濟學的慣性雷達再度啟動，羅博士判斷樓市最低谷即將過去，很快就要反彈了。還揹著房貸的他，做出了一個大膽的決定。
1990年，屯門某新盤開盤，開發商大幅降價。羅博士連夜通宵排隊，用很便宜的價格買到了兩套460呎的剛需房。
由於當時資金不夠，同樣是通過做槓桿買樓花的方式操作。待到1991年入夥需要做按揭時，便賣掉了大埔那套房，還賺了10萬塊。
用經濟理論來解釋就是，“在週期往上、急速反彈時，改善型換房要先買後賣，才不會被動，否則中間差價難以追回。因為當時是賣方市場，不怕賣不出去，不怕價格跌。”
2015年的深圳樓市，正是處於這樣的賣方市場。業主一夜之間反價XX萬，大概是當時最常見的新聞。而改善置換的購房者一旦賣完再買，大多隻能暗自吃被動的啞巴虧了。
“永遠不要覺得錯過買房時機，不要覺得房價貴。有能力先上車，慢慢改善升級，抓住經濟週期去置換。”說這句話時，羅博士眼中異常真誠。
這三套房產，成了他往後投資的原始資本。
哪怕當中輸得再慘，哪怕從激進派逐漸迴歸審慎樂觀派，最初的勇氣都未散去。
忘
“買房永遠要忘記過去”
深港房價的兩次暴跌，僅僅相差11年。
然而歷史總是相似的。面對暴跌，很多鼓起勇氣踏出第一步的人，折戟慘敗後便不敢向前。
1997年，亞洲金融風暴。
同齡的香港朋友畢業兩三年買了房，卻幾乎虧成了負資產，再也不敢買房。直到現在一套房都沒有，每月付著很高的租金，承受著生活的重壓。
2008年，全球金融危機。
身邊有些賣掉房子的深圳朋友，眼看著2009年房價上漲，於是跟自己鬥氣變成了空軍，最終失去了不斷往上升級的機會。
說起這些故事，羅博士幽幽道了一句：買房永遠都要忘記過去，新的機會才會等著你。
實際上，亞洲金融風暴時他比身邊同學輸得更慘，但卻從未後悔。於他而言，這段所謂慘痛教訓是讓他更好避坑的“寶藏”。
內地成了羅博士新機會的挖掘地。彼時粵港澳大灣區概念還遙遙無期，1999年開始他便在廣州、深圳、中山、東莞等地陸續買入房產。
2019年2月18日，粵港澳大灣區發展規劃綱要正式出臺
如今，手上的房子大部分都在灣區的熱門城市裡。深港兩地都擁有豪宅、中山臨深片區5套房......
新的機會在哪裡？
對於仍有投資改善需求的人來說，具備爆發力的新機會正在減少。
深港兩地樓市的發展成熟度，正在逐步拉近。土地供應極度緊張、核心區域基本成型、房價趨向平穩難再短期暴漲......
20多年前，有規劃的遠郊片區小戶型是最具爆發力的產品，適合高風險操作。時至今日，羅博士再也不會把資金拆分到幾套小戶型裡去。
當某個城市房地產市場成熟之後，普通戶型爆發力不夠，但稀有戶型是沒有天花板的。
比如香港的雙聯戶型（可打通）、深圳的大面積景觀豪宅/頂復產品，羅博士十年前就已入手。
就拿深圳人最熟悉的深圳灣壹號舉例，為何同個小區單價能差10萬+/平以上？原因就是面積、樓層以及景觀。
買得起豪宅的土豪精英，更注重產品，而非價格。因此這類大面積戶型，尤其是稀缺的頂復產品，升值空間往往比普通產品大得多。
鏈家官網上深圳灣壹號不同戶型掛盤價對比
對於年輕人來說，政府正在不斷創造新的機會。
10月16日，香港特首林鄭月娥施政報告中的樓市措施，大概讓被高房價扼住喉嚨的青年一代，稍稍鬆了一口氣。
- 放寬首次置業人士貸款上限，800萬以內的房子，購房首付僅需一成。
- 繼續“明日大嶼”填海計劃，增加公屋供應，未來十年公私房屋比例調至7:3。
拋開內地各種人才購房福利不說，單單是深圳在保障房制度的決心，就可見一斑。
2035年，實現170萬套住房供應數量目標及市場商品住房、三類公共住房套數4：6的供應結構”的用地需求。
目前來看，香港的保障房制度和結構都已很完善了。深圳正在不斷追趕香港的腳步，羅博士預測，
十年內深港兩地的房屋供應結構會逐步接近。這是否就意味著，未來年輕人沒必要買商品房了嗎？
而羅博士的勸誡卻是：不管是有公司宿舍、公租房、或者房租很便宜，年輕人有能力最好還是買房，這是你不斷升級的機會。
深圳未來房價會比香港高，這是樓市預言帝的最新預判。
對比深圳的發展態勢，近年香港競爭力明顯退步。
先行示範區、粵港澳大灣區以及前海規劃等利好，創新科技上的不斷突破，作為移民城市的包容性，這些都讓全國各地的高端精英不斷流入深圳。
在保障房逐漸完善的情況下，政府對商品房的管控應該就不會那麼嚴格（限價限售限購等方面），就會根據自由市場供求來定價。
在深圳發展潛力大、高端精英流入、商品房減少供應的情況下，市場對商品房的需求會很大。供求或不平衡，需求遠遠多過供應，長期來看，深圳的房價會比香港高很多。
結語
年輕有資本，還輸得起。
這是長達4小時的專訪裡，羅博士最常提到的一句話。
笑言自己還是二十歲，年輕心態爆棚的他表示還可以再拼。
而他的信念就是，永遠都不會停止投資。
願你也一樣有勇氣，夠努力。
（以上觀點僅代表受訪者觀點，不代表南方樓事立場）
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