“棄房斷供”等於經濟自殺

針對目前“斷供”問題，從法律角度分析，“斷供”是借款人對銀行的一種違約行為，根據合同約定及相應法律規定，違違約行為要承擔相應的法律責任，業主應充分認識其法律後果，理性應市場發生的各種變化，房地產市場的波動也提醒業主要投資要理性，簽約要慎重。當然，“斷供”不僅是一個法律問題，需要大家從更深層次分析“斷供”造成的原因，從而預防和化解可能因此造成的法律風險和社會問題。“斷供等於經濟自殺”周垂坤律師告誡市民，斷供等於經濟自殺，棄房斷供不可取。

從法律角度來看此次樓宇“斷供”現象

1、在市場經濟條件下，房地產交易是一種市場行為，附隨相適的交易風險。交易方應當謹慎、應當自擔風險、應當對自身交易行為的風險後果負責。

2、因房價巨幅波動而引發的“斷供”現象，是市場經濟條件下市場規律發生作用的必然結果。

3、房地產按揭，是一種貸款擔保合同關係，當事人雙方應嚴格恪守“意思自治”、“誠實信用”合約精神，全面、及時地履行貸款抵押合同所約定的義務。購房者無故“斷供”構成違約，依法應承擔相應的違約責任；銀行作為抵押權人，依法有權行使抵押權以維護其權益。

4、從社會管理者的角色考量。“暴漲”與“暴跌”之間，不過區區幾個月，不乏制度監管的疏漏和市場預警機制的缺失。但是，作為宏觀市場經濟的調控者，政府對市場的調控和干預，只能是宏觀的和制度上的，而不是微觀的，也不是對具體市場行為的行政強制性干預。因此，對當前的樓宇“斷供”現象，政府可以予以關注、協調，但不能強行干涉、介入；否則，就構成公權對私權自治的侵擾。

5、就客觀實際而言，時下的樓宇“斷供”僅是極個別現象，並未成“潮”。因此，社會傳媒和公眾都應理性看待，實事求是，而不應誇大、追捧其“社會”效應。

斷供後業主將面臨的法律風險：

第一，連續3個月或者累計6個月斷供的，銀行將向法院起訴，要求解除按揭合同，判令業主償還貸款本金、利息、罰息並承擔訴訟費。這類案件，銀行基本上百分之百勝訴。判決生效後，業主不能償付的，銀行將申請法院強制執行，拍賣業主的房產，因此發生的執行費、評估費、拍賣費等也將由業主承擔。業主將成為訴訟的被告，失去現有房產，這是第一個後果。

第二，在目前房價回落的情況下，拍賣房產所得款項往往不足以清償上述費用，銀行或者承擔了擔保責任的開發商還有權利繼續向業主追討尚未還清的款項，可以向法院提出對業主其他財產進行強制執行。

第三，斷供將會嚴重影響貸款人的個人信用。斷供業主將會成為銀行的禁入類客戶，其在央行徵信系統中的個人信用記錄將嚴重受損，對個人未來生活及商業活動將產生許多障礙，以後再辦理貸款甚至信用卡，都將不被批准。

因此業主斷供不僅在經濟上有損失，就法律後果而言也是極為不利的。無論是房價上漲時開發商反悔，還是房價下跌時業主反悔，要斷供或退房，其實都是缺少契約精神和法律意識的表現。選擇“斷供”，從法律上來講，就屬於主動違約，違反了貸款合同中的約定條款，就要承擔相應的違約責任。那些因心理原因而斷供的業主應該認識到違約的嚴重性，改正違約斷供的行為。

對於那些經濟困難、還款能力不足的業主，律師建議在履行按揭合同的前提下，通過與銀行協商的方式解決問題。如可以到銀行要求做貸款展期，依據自己可以承擔的支出範圍，要求銀行適當合理地延長自己的還款期限；或者和銀行協商改變還款計劃，要求先只還利息，暫緩本金的還貸。

從開發商的角度提出以下觀點和建議：

1、從法律關係角度講，開發商與業主之間的房屋買賣合同涉及的權利和義務關係與業主和銀行之間的借款關係涉及人事權利和久義務關係是相對獨立的，在開發商沒有違反買賣合同約定的情況下，業主不能房價下跌和斷供的風險轉嫁給開發商；

2、開發商應認真研究按揭貸款法律關係中通常涉及三份合同，（開發商和銀行之間的按揭貸款合作協議；房屋買賣合同；按揭合同），確保嚴格履約，避免承擔相關的法律責任；開發商要及時辦理房地產證，一方面避免業主主張權利，另一方面房地產證辦理擔保責任可能隨之解除；

3、注意按時交房，尤其要防止業主以種種理由拒絕入夥，在業主拒絕入夥時及時採取相應措施，否則可能導致不必要的責任。