一、基本案情
2013年7月29日，嘉興市南湖區人民政府作出《房屋徵收決定》，決定對東至勤儉路、西至嘉禾路、南至甪里街、北至城東路地塊內的房屋進行徵收，《房屋徵收補償方案》以附件形式同時進行了公告，馬某所有的甪里街東風弄X號房屋位於徵收範圍內。
經被徵收人投票推選，浙江和誠房地產估價有限公司被確定為本次房屋徵收項目的房地產評估機構。因馬某拒絕進行房屋室內勘查，2013年12月26日，評估機構作出外觀評估報告，並註明待條件允許後再就室內裝修物和附屬物做補充評估。次日，評估報告送達馬某，馬某在補償方案規定的期限內沒有提出複核申請。
因徵收部門與馬某在徵收簽約期限內未就補償問題達成一致，2013年12月31日，徵收部門提請南湖區政府對馬某作出徵收補償決定，2014年1月24日，南湖區政府以登記的房屋面積129平米為基礎，作出房屋徵收補償決定並送達給馬某。馬某不服，以自己實際居住的面積是200平米，其中包括70平米因歷史原因未經登記為由，向嘉興市人民政府提起行政複議，但行政複議決定維持了南湖區政府的徵收補償決定。馬某仍不服，遂以嘉興市南湖區人民政府為被告，向嘉興市中級人民法院提起行政訴訟，請求撤銷房屋徵收補償決定。
二、案例分析
（一）房屋徵收的主體、實施單位
1、房屋徵收的責任主體：市、縣級人民政府；
2、房屋徵收的實施主體：市、縣級人民政府確定的房屋徵收部門；
3、房屋徵收的實施單位：房屋徵收部門或房屋徵收部門委託的單位，具體承擔房屋徵收與補償工作，房屋徵收實施單位不得以營利為目的。（法律依據：《徵補條例》第4、5條）
結合本案分析：本案中，房屋徵收的責任主體是嘉興市南湖區人民政府，徵收部門是嘉興市南湖區人民政府房屋徵收與補償管理辦公室，實施單位是嘉興市市區房屋徵收服務中心。
（二）國有土地上房屋徵收的法定條件
1、符合公共利益需要
徵收國有土地上的房屋必須出於公共利益的需要，排除商業徵收。（法律依據：《徵補條例》第8條）
2、符合“四規劃一計劃”
徵收房屋建設活動應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。（法律依據：《徵補條例》第9條）
3、徵收補償費用足額到位
作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。（法律依據：《徵補條例》第12條第2款）
（三）徵收的程序
第一步：房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府，市、縣級人民政府組織有關部門對徵補方案進行論證並予以公佈，徵求公眾意見，徵求意見期限不得少於30日。（法律依據：《徵補條例》第10條）
第二步：市、縣級人民政府應將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公佈。（法律依據：《徵補條例》第11條）
第三步：作出房屋徵收決定前，應當進行社會穩定風險評估，涉及被徵收人數量較多的，應經政府常務會議討論決定。（法律依據：《徵補條例》第12條第1款）
第四步：市縣級人民政府作出房屋徵收決定並公告，公告應載明徵收補償方案及行政複議、行政訴訟等權利。（法律依據：《徵補條例》第13條）
第五步：房屋徵收部門應當對房屋徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公佈。（法律依據：《徵補條例》第15條）
第六步：房地產價格評估機構由被徵收人協商選定，並獨立、客觀、公正的開展房屋徵收評估工作。（法律依據：《徵補條例》第20條）
第七步：房屋徵收部門與被徵收人訂立補償協議，被徵收人可以選擇貨幣補償或房屋產權調換。（法律依據：《徵補條例》第21條、第25條第1款）
第八步：簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法作出補償決定，並予以公告。（法律依據：《徵補條例》第26條第1款）
第九步：被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。（法律依據：《徵補條例》第28條）
第十步：房屋徵收部門應當建立房屋徵收補償檔案，並將分戶補償情況在房屋徵收範圍內向被徵收人公佈。審計機關應當加強對徵收補償費用管理和使用情況的監督，並公佈審計結果。（法律依據：《徵補條例》第29條）
結合本案分析：在本案中，2013年7月29日，作為房屋徵收主體的嘉興市南湖區人民政府作出《房屋徵收決定》，公告了徵收範圍及徵收補償方案。在房產評估機構入戶實地調查評估時，由於馬某拒絕配合，導致評估機構無法準確測量房屋、評估室內情況，造成雙方對房屋實際面積認知不同，引發後續糾紛。
南湖區政府在履行房屋徵收過程中，沒有嚴格履行房屋調查的法定程序，對馬某居住的未經登記的建築沒有進行調查、認定和處理，便直接依據評估結果和登記情況對馬某作出了補償決定，違反了《徵補條例》第15條、第24條第2款的規定，導致涉案補償決定被二審判決撤銷。
（四）補償的內容、方式和標準
1、房屋補償的內容
（1）房屋價值；（2）搬遷、臨時安置費用；（3）停產停業損失；（4）搬遷補助及獎勵費。（法律依據：《徵補條例》第17條）
2、房屋補償的方式
原則：被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。
被徵收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用於產權調換的房屋，並與被徵收人計算、結清被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價。造成搬遷的，交付產權調換房屋前，應向被徵收人支付臨時安置費或提供週轉用房。（法律依據：《徵補條例》第21、22條）
3、徵地補償的標準
對被徵收房屋價值的補償，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。（法律依據：《徵補條例》第19條第1款）
對因徵收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。（法律依據：《徵補條例》第23條）
結合本案分析：本案中，徵收部門與被徵收人馬某沒有就補償協議達成一致，便報請南湖區政府作出補償決定，根據一審行政判決書顯示，南湖區政府作出的徵收補償決定載明瞭被徵收人選擇貨幣補償或房屋產權調換時分別如何補償，補償的項目和數額是比較具體的，但是由於前述原因，南湖區政府沒有嚴格調查實際建築面積，導致認定建築面積與實際不符，補償數額過低，該補償決定未被馬某認可，引發糾紛。
（五）被徵收人享有的救濟權利
1、對房屋徵收決定不服
被徵收人對市、縣級人民政府作出的房屋徵收決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。（法律依據：《徵補條例》第14條）
2、對房屋評估結果有異議
對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請複核評估。對複核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑑定。（法律依據：《徵補條例》第19條第2款）
3、訂立協議後不履行的
補償協議訂立後，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。（法律依據：《徵補條例》第25條第2款）
4、對房屋徵收補償決定不服
被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。（法律依據：《徵補條例》第26條第3款）
結合本案分析：在本案中，馬某一共主張過兩次權利救濟：第一次是對徵收補償決定不服，向嘉興市人民政府提起了行政複議申請，但行政複議決定維持了徵收補償決定；第二次是以嘉興市南湖區人民政府為被告，向嘉興市中級人民法院提起訴訟，請求撤銷涉案補償決定，歷經嘉興中院一審，浙江高院二審，最終得到了勝訴判決。
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