物業糾紛有多難化解，但凡接觸過的人都有深刻體會。近日，北京市朝陽區時代莊園小區已撤場近10年的原小區物業公司與小區304名業主的欠費糾紛，在朝陽法院法官張燕鈞的調解下一攬子解決。
38名業主代表從張燕鈞法官手中接過了調解書。“太感謝法院了，為我們解決了多年的問題。”頭髮花白的張大爺激動地說。據悉，這是北京法院迄今為止通過整體性調解一次性化解物業糾紛數量最多的案例。陳年舊賬，一朝化解，張燕鈞法官通過一個案例給物業糾紛這樣的“城市病”提供了“解題思路”。
多年積怨 近百業主集體到場“討伐”物業
時代莊園小區原物業公司與小區業主之間的糾紛已經“拉鋸”了十餘年。2003年2月24日，時代莊園小區建成交付，800餘戶業主陸續入住。開發商委託北京金世恆業物業管理有限責任公司（以下簡稱金世恆業公司）為小區提供前期物業服務。
2005年小區成立業委會。自2006年起，陸續有業主反映小區物業收費過高，與實際提供服務不符，不少業主開始拒繳物業費。物業公司經營困難，入不敷出，服務質量更是無法保證。據業主反映，小區陸續出現垃圾堆滿卻無人清理、公用設施損壞無人給修、花草樹木無人維護……更多業主開始拒絕繳費。如此惡性循環，業主與物業公司的矛盾越積越深。
經業主大會決定，金世恆業公司被解聘，於2010年6月30日撤場並完成與新物業公司的交接。然而，撤場前眾多業主欠繳的物業費卻成為遺留問題，一直未能解決。
在眾多欠費業主中，最長欠費時間長達4年，單個業主最高欠費金額近3萬元，總欠費金額達330萬元。2018年，金世恆業公司將304戶業主集中起訴到朝陽法院，要求業主全額支付欠繳的物業費，並按照同期貸款利率支付違約金，訴訟標的總金額600餘萬元。
為了更好的瞭解案件情況，承辦法官張燕鈞決定分批次傳喚業主到庭談話。然而，2018年8月，近百名業主相約同一時間來到法院。業主們表示，單個業主反映的問題不夠全面，不足以反映物業公司存在的眾多問題，希望可以集中應訴，統一反映問題。
針對這一情況，張燕鈞法官積極聯繫社區會同來廣營街道司法所、社區居委會，多次深入社區瞭解情況，與業委會、業主代表以及物業公司多次談話溝通，開展調解工作。
眾口難調 法官一張調查問卷摸底業主訴求
物業費的數額成為調解工作中最難平衡的問題。
物業公司提出業主9.5折繳費，並免去違約金，但業主們不能接受，只願以4至6折的價格繳費。業主訴求各異，眾口難調，調解還要兼顧業主之間的公平，物業費的繳費比例始終無法達成一致。
為了更好了解業主們的訴求，張燕鈞法官決定通過問卷調查的方式開展工作。“在張法官的指導下，我們做了一張調查問卷，針對物業費金額設計了不同的選項，讓業主們進行勾選，以瞭解所有人的訴求。”業委會代表彭女士說。
2018年6月，張燕鈞法官牽頭，在業委會的積極配合下，完成了所有涉訴業主問卷的回收統計工作。通過這些數據，張燕鈞法官對業主們的心理預期有了準確的把握。
此後，張燕鈞法官帶著助理、書記員10多次深入社區做工作，終於今年8月1日促成物業公司與業委會達成了整體調解備忘錄，確定以7.5折的價格換算業主所欠物業費。
陳年舊賬解決 三個小區受邀觀摩感受
304名業主陸續確認了各自欠繳的物業費金額，逐一與物業公司簽署了調解協議。這場持續了十餘年之久的物業糾紛終於得到圓滿解決。“300多戶的問題一次性調解解決，大家都認可，效果特別好！”時代莊園業主曹大爺說。
絕大多數業主及時繳費履行了調解協議，不方便到場的業主法院採取了郵寄送達的方式送去了調解書。10月25日，餘下38名業主來到時代莊園小區業委會，當場從法官手中領取並簽收調解書。事後，物業公司及業主代表雙雙為法官送上錦旗，對調解工作和糾紛化解的效果讚不絕口。
時代莊園小區的陳年物業糾紛算是徹底解決了，但是有類似糾紛的小區張燕鈞法官手裡還有好幾個。當天，張燕鈞法官便邀請了同樣存在大量訴訟和糾紛的朝陽區晶都苑、嘉潤花園、東潤風景三個小區的業主代表和物業公司代表，到現場親自感受。
觀摩結束，張燕鈞法官還組織他們座談，給這幾個小區的業主代表與物業公司提供充分溝通的平臺，促進雙方進一步瞭解彼此的訴求，為下一步調解工作的開展打好基礎。
攝影：焦曉瓊
監製：王寧江、王然
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