“在剧烈变动的环境中，能够生存下来的既不是最强壮的，也不是最聪明的，而是最灵活的。”这是著名生物学家达尔文的话。
只有不断改变自身，适应环境才能在激烈的竞争中站稳脚跟。生物是这样，企业也是如此。无论市场风云如何变化，任何行业的运行其实都有不变的规律——唯有变革，才有生机。
聚焦到房地产行业，在政策周期高波动和天花板约束下，住宅红利逐渐消失，传统地产行业成本高企、竞争加剧、 利润日渐摊薄。对于身处其中的房产企业来说，多元化似乎已经成为不可避免的宿命。
与其等待政策“救赎”，不如从自身出发，寻找新的盈利渠道。相对于被动转型，在日子尚好的时期，主动选择转型，会更加从容，成功概率要大一些。不过，收益与风险相伴相生，2019年，房企的多元化之路走的如何？
和讯房产据公开资料整理
01 地产“周边”成多元化主流
比起进入非地产领域，对于房企来说，凭借自身资源与优势，进军地产上下游产业是第一选择。
随着中国宏观经济、人口结构和生活观念等因素的变化，对于商业地产、养老地产、旅游地产和住宅配套设施建设的需求也越来越多。越来越多的房企也正是意识到了这一点，在多元化进程的尝试中，多数房企选择了“地产+”的方向，商业地产、产业地产、文旅地产、养老地产等地产相关多元化业务，丰富房地产业务结构，不断涌现战略升级的新思路。
值得注意的是，2018年至今，房企分拆物业上市成为潮流。从2014年到2017年，几乎每年只有1~2家物业公司上市。2018年节奏突然加快，全年共有5家物业公司分拆上市，其中有4家成功登陆港股。截至目前，共有滨江服务、奥园健康、和泓服务、鑫苑物业、蓝光嘉宝5家物业公司成功赴港上市，另有至少5家物业公司已递交上市申请书。
房地产行业的增长红利已成过去时，承载房企转型重任的物业管理行业俨然一座待挖掘的金矿。此外，2019年也是文旅融合落地首年。受消费升级、政策支持的影响，承载着诗与远方的文旅地产，正展现出蓬勃的生命力。根据中国指数研究院最新发布的百强企业榜单，目前已有57家房企进入到文旅地产领域，其中前50强有36家，51-100强有21家，文旅地产领域竞争日趋激烈。如何抢占先机，争夺细分领域重要席位，促使涉足房企逐步走向专业深耕，融创中国、荣盛地产、奥园集团等10家房企已专门成立了文旅集团（公司）。
养老产业凭借较高的发展预期，也吸引了不少房企布局，但短期来看，养老产业很难形成现有的盈利模式。通过对养老人群的研究会发现，养老最重要的问题是错配，例如， 75 岁以上的养老人群，的对于医养养护提出了高要求，而市场当中要么对于这类产品供应不足，要么由于这一类群体目前的支付能力还没有达到，所以形成了现实当中的供需错配。
不过，在中小型房企中，养老、物业的布局更多的已成为提高住宅主业竞争力的增值服务。在产品设计、卖点难以拉开差距的情况下，物业满意度、品牌附加值、服务竞争力逐渐成为重要的得分点。
02 从“香饽饽”到“断舍离”
据克而瑞《2019房地产多元投资全景报告》统计， 2018年，TOP30 房企 70% 发布了多元化战略， TOP100 房企 97% 布局了多元化业务。不过进入2019年，不少房企在多元转型业务投入更加谨慎。如郁亮提出，2019年万科要收敛和聚焦，聚焦主航道，巩固提升基本盘。
实际上，虽然多元化口号响亮，但是从成绩单来看。房企的主业依然是地产，2019半年报显示，房企最大的收入贡献仍是地产，这在 TOP30 尤为明显，主业基本上占据了九成以上的业绩贡献。
理想丰满，现实骨感。资本逐利而生，对于创新业务，房企多采取试水心态，灵活把握投资动态，一旦势头不好，很可能要减少投资预算，甚至叫停。
以长租公寓为例，这个众多房企都布局的多元化业务在 2019 年俨然从轰轰烈烈进入了另一番天地。
万科的 " 万村计划 " 也在王石亲自站台七个月后，传出了在深全面暂停拿房的消息，这一说法随后在当年南方区域媒体交流会上得到了万科高级副总裁、万科深圳公司总经理张纪文的确认。
喊停的不止万科，今年六月份，有媒体报道，远洋集团计划年内剥离长租公寓。这个曾经被资本市场视为宠儿的行业就这样急速跌落风口。而在此前不久，5月31日，朗诗绿色集团(HK:00160，下简称“朗诗”)刚刚宣布，计划剥离长租公寓业务。
显然，对于房企来说，实现盈利已经比企业多足运营的美好设想，更加重要且紧要。
行业的转型绝非易事。正如郁亮所说，找到一个和房地产行业体量和赚钱前景都相当的行业，几乎没有可能，万科做物业、物流的时候，发现每平方米赚的钱都是以了几角、几分为单位时，大家便觉得无从下手。但“尽管房地产行业还不错，不代表我们未来还能靠吃这口饭活下去，所以我们必须要做新业务。”
不管地产＋互联网、地产＋文化＋旅游、地产＋养老模式，还是长租公寓、商业地产运营，甚至干脆脱离地产行业，投资农业、新能源汽车等其他业务板块，这些产业都需要沉淀资金，短期内盈利空间都是模糊的，需要时间给出答案。
03 龙头房企大踏步“跨界”
在地产上下游之外，更加广阔的“专业性强”的“非地产”领域，也得到了房企，特别是龙头房企的偏爱。包括文娱、零售业、大健康、农业、环保、科技、体育等。特别是进军互联网、新能源汽车、现代农业等热门领域，已经成为大型房企转型考虑的第一行业。
例如碧桂园与网易基于网易的云计算、大数据和人工智能等技术达成战略合作，发展智慧城市和产业价值创新园，万科、当代和融创等企业也都通过家装、社区和金融等领域，介入了人工智能、大数据等互联网产业；万达甚至早一步通过与新西兰区块链公司Centrality NZ的合作，涉足区块链领域。
在这一波房企“多元跨界潮”中，恒大极具代表性，恒将目标瞄准了造车业务，恒大高科技集团于1月2日出资设立了“恒大智慧充电科技有限公司”，注册资本1亿元。随后，恒大旗下恒大健康1月15日公告称收购瑞典电动汽车公司NEVS 51%股权，成为绝对控股股东，该公司的核心资产、技术都将被恒大收入囊中。恒大与广汇集团的合作将为NEVS生产的车辆在国内提供销售渠道保障。
克而瑞研究发现，对于房企多元化投资的原因主要有两点：一是因主业强大主动布局，如万科、碧桂园、恒大均在企业大规模之后，增加非主业的布局，包括汽车交通出行、体育、本地生活、应用科技等；二是企业基因或禀赋使然，如保利发展母公司保利集团，本是多元化业务一体，基因决定投资方向多元，旗下保利资本涉及应用科技、生活服务、金融等多个方面。
不过和讯房产查阅资料获悉，这些非地产领域的试水，多数是龙头企业的狂欢。对于中小房企来说，贸然进入陌生领域，缺乏相关人才储备和管理经验，大概率会在业务发展上失焦，容易出现新业务发展不起来，甚至拖累主业发展的情况。
2019年6月11日-15日，恒大刚刚大手投资了2800亿来建设新能源汽车基地，同一时间，银亿集团的董事长，宁波首富熊续强悄悄申请了破产重整。
这个曾经靠收购改造烂尾楼起家，位列中国500强、坐拥3家上市公司的宁波最大房地产企业，在转型造车的路上轰然倒下，房地产业务萎缩、汽车业务盈利能力不足，多元化发展转型正在成为这家企业的不可承受之重。
拥有“造车梦”的房企，银亿股份并非第一家，也不是最后一家。但银亿的危机，却已经充分显现了盲目多元化转型对中小型房企的致命风险。
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