01
房價怎麼來的。
用最簡單的原則，中學課本里就學過。
一般來說，市場價值或生產價格決定價格，價格決定供求；反過來，供求影響價格，並通過調節不同生產條件下的生產，影響市場價值的形成與決定。
因而市場價值或生產價格、價格與市場供求關係形成一種辯證關係。
市場供求與價格的關係，首先是市場價值或生產價格決定價格，市場價值或生產價格是價格形成與運動的內在基礎和實體，是市場價格波動的中心，價格調節著市場供求關係，而市場供求關係反作用於價格，成為支配或影響市場價格形成與運動的基本因素。
因此，它們相互影響、相互制約。
最粗暴的理解就是：
1）價值決定價格。
對於房價來說，前幾篇文章說過兩次，再說一次吧：
一塊地能夠集中享受的資源越多，他的價值就越大，然後反應到了房價中，房價也順其自然的是資源集合能力的一種體現。
所以看房價，主要看地段、看這塊地周邊的資源。
2）供不應求，價格上漲；供過於求，價格下跌。
當供不應求時，商品短缺，購買者爭相購買，銷售者趁機提價，買方不得不接受較高的價格以滿足自身的需要，於是出現"物以稀為貴"的現象，這就是所謂的賣方市場。
反過來，當生產量大於需求量的時候，積壓產品過多，賣方則會選擇降價促銷的方式回籠資金，即所謂的買方市場。
這是我們理解的最基本的供需原理，他影響其他商品，房子也不例外。
比如北上廣深，全國的人都想去那買房，而那裡的商品房供應又是有限的，房價自然會被推高。
02
最簡單的往往也是我們最容易忽略的。
比如，大家知道堅持很重要，勤奮很重要，但真的會長期去做的人卻是極少數的。
重慶樓市也是如此。
普通人看到了什麼呢？
經濟衰退。
開發商壓力增大。
二手房掛牌增加。
購房觀望情緒濃厚。
堅持“房住不炒”。
等等。
甚至，我們看到了降價拋售的開發商和個人。
然後，我們認為：這些現象表明房地產不行了，房價不會漲了，甚至房價還會降。
但其實，這些都是表象，不是嗎？
03
若回到最基本的供需層面，重慶的樓市到底健康不健康呢？
這有一組10月29個重點城市的商品住宅供需和消化週期表。
簡單說一下：
1）供求比=供應除以需求，大於1表示供過於求，小於1表示供小於求。偏離1越多表示市場越好或者越差。
2）庫存可以理解為拿到預售證，但還未銷售的商品住宅。
3）消化週期=一定時期內的商品住宅銷售速度除以庫存。
消化週期越短，房地產市場越好。
消化週期越長，房地產市場越差。
通常我們認為：庫存消化週期方面在12個月左右較為平衡，高於18個月市場將呈現供過於求，低於6個月則為供不應求。
04
長遠來看，重慶的商品住宅供求到底怎麼樣呢？
排個序就清楚了。
截止到2019年10月，重慶的商品房庫存消化週期為5.88月。在29個城市中排名第六。
即意味著如果不新增商品住宅供應，庫存會在6個月之內賣掉，如果再拋除一些好幾年都賣不出去的房子，這個消化速度會更快。
不到6個月的消化週期。
驍哥查了幾個數據：
2014年12月，克而瑞數據重慶商品住宅供求消化週期是6.1個月。
2015年12月，克而瑞數據重慶商品住宅供求消化週期是7個月。
2016年6月，克而瑞數據重慶商品住宅供求消化週期是7.1個月。
2017年12月，克而瑞數據重慶商品住宅供求消化週期是2.24個月。
2018年12月，克而瑞數據顯示重慶商品住宅區劃週期為4.37個月。
2019年10月，該數據為5.88個月。
重慶現在的商品住宅市場健康嗎？
我個人認為是比較健康的。
肯定沒辦法和17、18年比，但和14、15、16比，並不差。
再橫向和其他重點城市比，重慶的整體供求也算是非常健康的，甚至比成都低了7個多月。
若重慶不健康，廈門大連北京佛山長春青島合肥福州廣州上海鄭州常州寧波西安就更不健康。
若要降，也是從那些城市開始。
若要崩，也是從那些城市開始。
所以，我們看到還有開盤100%去化的樓盤。
所以，我們看到整體去化率仍然超過60%。
所以，220萬起的壹江郡剛剛賣得也不差。
所以，對不住了，看空樓市重慶的人。
所以，買房人、賣房人、地產從業者，不要悲觀。
左看右看上看下看，重慶樓市現在都很健康。
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