一直以來，房價與政策的關係都頗為密切。隨著2018年11月長三角區域一體化在進博會期間正式上升為國家戰略，“長三角示範區獲批將對樓市產生大利好”的消息就源源不斷，為此我們特意找出了青浦、吳江以及嘉善三地的房地產市場數據一探究竟。
一波三折的青浦區房地產市場
長三角生態綠色一體化示範區包括上海市青浦區、蘇州市吳江區、嘉興市嘉善縣，近年來，上海市青浦區房地產市場可謂一波三折，供應、成交高低起伏。
具體而言，2016年青浦區市場異常火熱，多項目出現搶購潮，全年成交量高達150萬平方米，創歷史新高。
然而這一好成績卻在2017年上海預售證審批異常嚴苛的環境下，整個區域供應近乎腰斬，成交量同比跌幅超-40%。2018年，青浦沒有等來市場轉暖，上海預售證的審批依舊持續了2017年的嚴苛態勢，整個房地產市場轉冷，遠郊剛需盤去化普遍不暢。受此影響，青浦區市場持續低迷，成交量進一步回落。
這一困境，直至2019年，青浦區預售證審批似開始出現了放鬆的跡象。
從供應來看，2019年前10月累計供應101萬平方米，同比增長77%。在供應明顯放量的作用下，4月份青浦區市場出現短暫的“小陽春”行情，成交量有所回升。
然而，到了6月份市場再陷低迷，“金九銀十”更是集體爽約，成交量持續低位運行。
在這其中，徐涇板塊受大虹橋輻射的影響成為了青浦區最熱門的板塊，成交量、價皆穩居全區榜首。
2019年10月，徐涇板塊新開盤項目去化表現上佳，萬科天空之城、招商虹橋公館兩盤加推，去化率都在80%左右。朱家角板塊僅上實海上灣單盤加推，去化率也能達到60%以上。
吳江成蘇州全市價格窪地
2016年，蘇州作為二線“四小龍”全面崛起，吳江市場顯著升溫，全年成交量多達378萬平方米，創近年來新高。
但進入2017年，在調控政策打壓下，蘇州市場逐漸迴歸理性。而受限價政策影響，高性價比樓盤持續熱銷，高價盤去化壓力凸顯。受此影響，吳江區同步迴歸理性，供求關係發生逆轉，全年成交量同比下降26%。
2018年，蘇州市場依舊延續分化格局，低價盤迅速出清，高價盤銷售仍不景氣。作為全市的價格窪地，吳江區市場企穩回升，高性價比的限價盤迅速跑量，太湖新城、城南等板塊成交異常活躍。
隨後，吳江區成為了蘇州主力供銷區域，也是全市價格窪地，可吸引全市客戶，特別是投資客以及園區外溢客群。
2019年3月份，蘇州市場顯著升溫，吳江區市場也迅速轉暖，成交量升至高位。不過，在蘇州連番升級調控之後，吳江區市場明顯降溫，10月份成交量創年內第二低點。因購房門檻抬高，投資性需求被有效抑制，多數項目出現蓄客不足的情況，新開盤項目平均去化率由高峰期的94%降至現階段的70%。
值得一提的是，在“7.24”新政之後，吳江區核心片區以及鄉鎮板塊市場出現了兩極分化的格局。在這其中，核心片區依舊保持較高市場熱度，城南、運東以及太湖新城板塊成交活躍，新開盤項目都能在短期內去化完畢，2019年1-10月累計成交量皆超60萬平方米，排名位居市場前列。其中，主城外溢客戶置業首選運東、城南板塊，售價1.7-2萬/平方米剛需盤更受市場歡迎；太湖新城潛在供應量較大，朗詩、中旅、城投、交投等品牌房企項目扎堆待售，長期來看還是存在一定的去化壓力。
與此同時，鄉鎮板塊主力置業群體還是本地地緣性客戶，在調控政策不斷加碼的作用下，市場觀望情緒再起，且有加劇的趨勢。震澤、平望等鄉鎮板塊成交明顯放緩，新開盤項目平均去化率皆不足40%，震澤更是低至22%。其中，汾湖、盛澤板塊在售項目明顯偏多，庫存積壓相較嚴重。
期待被長三角一體化拯救的嘉善
2016年，嘉善房地產市場迎來成交高峰期，全年累計成交183萬方，刷新歷史新高。2017年受調控政策影響，成交量有所回落，但市場熱度不減，隨著地王盤陸續入市銷售，帶動部分板塊房價快速上漲。
2018年上半年，嘉善啟動渠道分銷與本地自銷相結合，環滬投資客相繼入市，房地產市場明顯升溫。不過，下半年市場轉冷，市場供求壓力加劇，在售項目去化普遍困難，打折降價現象頻現。主要原因在於本地需求逐漸被透支，外部導客難度加大，投資盤成交明顯放緩。
2019年初，受制於環滬投資客退潮，嘉善市場跌入谷底。不過，受惠於長三角一體化規劃落地預期，3月份嘉善市場又開始出現“小陽春”行情，本地剛需客大量進場，致使成交量企穩回升。6月份，嘉善市場遇冷，市場觀望情緒濃重，成交量明顯回落。
因嘉善網籤備案數據延遲1-2個月，4月份備案量開始步入上行通道，並於7月份創年內新高。8月份備案量大幅回落，環比下降43%。9月份備案量繼續走低，環比再降11%，市場下行壓力加劇。
區別於其他三四線城市改善性需求大行其道，嘉善市場主打環滬投資以及本地剛需，產品定位扁平化，低總價的小戶型產品更易去化，中高端改善性產品成交佔比偏低。在這其中，華夏幸福、旭輝深耕優勢顯著，市場佔有率穩居市場前列。
然而隨著成交明顯放緩，嘉善在售項目營銷動作也變得頻繁了起來：其一，多盤不再強制性捆綁車位，部分項目更是全款送車位，以期調降置業門檻，加快項目成交去化。其二，渠道營銷常態化，中介帶客能力強，轉化率頗高，熱銷項目渠道客戶成交佔比能達到40%，部分熱銷盤更是多達55%。
對於嘉善來說，羅星是當下最熱門的板塊，未來主要重點在承接上海轉移人口之上，其成交量、價明顯高於其他板塊，9月新開盤項目去化率基本能達到80%左右。
然而受產業結構、交通條件等多方面因素制約，嘉善的姚莊、陶莊、天凝等板塊市場持續轉冷。其中，天凝板塊發展較為初級，人口導入困難，9月新開盤項目去化率不足30%。姚莊板塊更是庫存重災區，2017、2018年密集出讓的地塊陸續入市銷售，但由於總價偏高，成交去化並不理想，庫存去化壓力不容樂觀。
長三角一體化更優於粵港澳大灣區
從目前來看，我們認為短期內，吳江區房地產市場依舊供不應求，青浦區、嘉善縣供應相較充足。尤其是青浦區，2019年明顯加大供地力度，樓市供應量有望進一步提升。隨著長三角示範區獲批，釋放巨大的改革制度紅利，青浦、吳江和嘉善三地房地產市場猶存較大的向上動力。
中期還要看產業引進、人口導入等實際落地情況，房地產市場將進入相當長時間的平穩期。過程中還要關注供應、需求、政策等多方面因素，包括示範區內的購房政策，這些對未來長三角示範區房地產市場都將起到非常重要、非常關鍵的影響。
長期來看，類比於京津冀協同發展、粵港澳大灣區等，我們更為看好長三角一體化，長三角城市群房地產市場前景值得長期看好，究其原因不外乎以下三點：
其一，長三角一體化政策的推進速度快。據悉，目前長三角一體化政策制定速度是非常快的，通過長三角示範區落地實驗之後，將在整個長三角城市群進一步推進。相較於京津冀協同發展、粵港澳大灣區等，我相信長三角一體化政策實際落地進度將會更快一些。
其二，長三角城市群人口規模優勢顯著，常住人口僅次於中原城市群，乃是常住人口第二大城市群，人口虹吸效應顯著。並且，產業經濟發展勢頭強勁，創造了全國近20%的GDP。27箇中心區城市產業經濟均衡化發展，城鎮居民收入大幅領先，市場購買力著實強勁。
其三，長三角城市群房地產市場呈單核（上海）與多核（杭州、南京、蘇州、合肥、寧波）共同驅動的市場格局，核心城市與周邊衛星城市共同構建相輔相成的都市圈，產業經濟協同發展，人口雙向流動，核心城市購房需求更是多向外溢。
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