回顾历史走势，每次房价上涨，都有小周期和大周期之分。

什么是小周期？

从2008年后，房地产共有3次周期性上涨，分别为2008.10-2012.02、2012.03-2015.02、2015.03至今，每次大概持续3年左右时间。

3年时间，说长不长，说短不短，上涨的速度却一次比一次快。

什么是大周期？

从1998年房改到2008年，是楼市的第1个“10年大周期”。

商品房市场化全面铺开，居住方式迎来巨大转变，人们不再依赖单位福利分房，不再屈居于老破小、家属院、自建房之中，虽然房价上涨的大幕由此拉开，但投机成分并不浓，满足居住需求是第一要务，城镇化的起点也是从此时开始。

从2008年至今，是第二个10年，结果大家都看到了，三波上涨，一次比一次迅速。

房地产的规模。就是在3年、10年的轮回中不断扩张，直至突破15万亿的商品房销售额。

但是，在2019年底，15万亿的楼市却似乎有遭遇“泥石流”的可能。

何为“泥石流”，泥沙俱下，滚滚而来，巅峰期已过，高耸的山峰再难矗立。

具体而言，有3个“迹象”一起出现了。

第一，开发商赶工期“交房”的压力，前所未见。

前段时间看到一份数据，国内房地产的新开工和竣工面积，出现巨大的剪刀差，已经持续了22个月，是近20年以来没有过的。

什么意思呢？

新开工的房子一直在增加，但是交房的楼盘却在变少。

原因在于：在2016-2017年的楼市大涨阶段，房企的高周转策略很成功，卖掉了很多房子，卖房子的钱并没有用于施工，而是继续拿地当地王，被“挪作他用”了。

但是，这些房子迟早要交工，这绝对不是一个“拖”字就能解决的事情。

今年底就是最后的时间节点，否则就会面临大量的延迟交房。

因此，未来两个月，房企需要大量的回款，既是为了完成年度业绩目标，也是为了缓解交房压力，用在售楼盘的回款，用来加快以前卖出去期房的施工进度，这样一来，打折、降价的房源必然会增多。

第二，房地产行业规模达到“顶峰”。

10月中旬，安居房产研究院发布了《2019年三季度楼市总结报告》，该研究院分析师张波表示，在房地产去产能化背景下，商品房规模即将见顶。

2019年商品房销量或呈现“一增一减”，全年的销售面积同比减少，但销售金额依然有望突破15万亿大关。

也就是说，今年是留给房地产最后的“念想”，增长的瓶颈已经到来了。

这个道理不难想通，增长再迅速的行业，也不可能数十年如一日般持续扩张，更不能在十几万亿的基础上迭创新高，这既违背规律，又不符合常理。

有人会说，2015年时，不就是棚改、房贷宽松、限购放松使房地产重回增长了吗？

然而，同样的招数，不会再用第二次，相同的河流，不会连续两次跨进去，否则，房地产对关联行业的拉动作用，必然会出现“边际递减”，效果一次不如一次。

第三，“长效机制”正有条不紊的建立。

给各位梳理一下下半年以来，楼市的一些调控措施，可以说意味深长。

8月份，集体土地入市获通过，扫清了法律障碍，这些土地不具备商品房属性，集体产权不会改变，以后会大规模的应用于保障房和租赁房。

9月份，9个省市出台住房租赁新规，或补贴，或规范房源，措施多样。

近两个月以来，包括南京、天津、海南、南通在内的多个省市发布人才新政，降低落户门槛。

10月份，备受关注的房贷利率挂钩LPR，顺利完成“换锚”，从已经实施的城市来看，房贷利率不降反增。

还有北京共有产权房大规模推广，深圳推出年涨幅不超过5%的租赁公寓，第二批租赁试点城市出炉等一系列政策。

这些措施综合起来，就叫做“长效机制”。

土地是供给，租赁是渠道，房贷是金融，多个方面共同入手，就是为了给房地产这个庞然大物，找到更稳健的行走道路，不至于跑偏乃至倒下。

换个角度看，这三个一起出现的“迹象”，是六年来第一次。

6年前，正是楼市低迷的时刻，当时房地产每千人开工人数出现了首次下降，我国的15-64岁劳动力人口规模，也是在2013年达到了巅峰，随后出现逐年下降。

从2013年至今，还没有同时出现过开发商如此大的交房压力，在当时，也没人能料到，楼市在短短几年内能达到15万亿的规模，房地产的长效机制，也从未像今年这样完整齐备。

对购房者而言，面对这样一股“泥石流”该怎么办？李嘉诚曾反复提醒两个“圈套”。

李嘉诚在接受采访时，曾表达过两个观点，第一，不赚最后一个铜板，第二，房子的核心是地段。

对购房者来说也是如此，当房地产行业的规模开始走下坡路，不要指望以投机取巧的方式来买房赚钱，投资房产，已经变成了“最后一个铜板”，大势滔滔，难以逆转。

假如是刚需不得不买，对自住房的选择，就一定要遵循“地段”的原则，核心商圈，中心城区，优质学区才是主要的选择范围。

千万不要觉得远郊便宜，新城区房子性价比高就直接入手，这些偏远区域的房产，在楼市不景气的阶段，会更快的现出原形。