纵观近两年的沈阳土地市场，中小地块成为成交主流。据统计，2019年1-10月，沈阳土地市场通过拍卖、挂牌等方式成交居住、商业等用地101宗（含沈抚新区，工业、仓储等用地未加入统计），土地面积超过10万平米的地块仅21宗。出让地块趋小的态势，在老城区表现得更加明显，尤其是皇姑区。
▲皇姑区“迷你”楼盘示意图
近年来，皇姑一环涌现出多个迷你楼盘，如世纪学府（3栋楼）、富禹依云书院（2栋楼）、方林家园（2栋楼）、紫金名门（1栋楼）、云泽经典（2栋楼）、尚品精舍（2栋楼）、钻石公馆（1栋楼）等等，进入楼盘“小时代”。
迷你地块当道
楼盘“小时代”将延续
2018年，皇姑一环内通过拍卖成交3宗地块。2018年4月25日，沈阳润汇房地产开发有限公司以6110元/建筑平方米的价格竞得怒江街西地块（润公寓 土地面积2555.72平米）；10月10日，方林以6900元/建筑平方米的价格摘得世纪联华地块（方林徽府 土地面积8692.01平米）；11月13日，沈阳万嘉房地产开发有限公司以4310元/建筑平方米的价格拍得塔湾街东地块（钻石学府 土地面积8612.25平米）。
▲方林徽府项目
▲润公寓项目
▲钻石学府项目
2019年至今，皇姑一环内通过拍卖成交1宗地块。5月22日，沈阳圣济房地产开发有限公司以7630元/建筑平方米的价格拍得岐山路南地块（土地面积5024.7平）。
▲圣济岐山路南地块
从统计来看，近两年，皇姑一环内成交地块面积均在万平以下。未来，皇姑一环内即将上市和正在动迁的地块又是什么情况？
2019年10月18日，沈阳市自然资源局发布《皇姑区麒麟酒店北地块及烟厂宿舍地块用地性质调整批前公示》。皇姑区人民政府根据该地区发展需要，申请将麒麟酒店北地块及烟厂宿舍地块用地性质由商业用地调整为商住混合用地。
麒麟酒店北地块东至湘江街，西至黄河大街，南至昆山中路，北至庐山路，用地面积约0.42公顷。烟厂宿舍地块东至湘江街，西至黄河大街，南至地块界线，北至宁山中路，用地面积约0.79公顷。
▲烟厂宿舍地块实拍图
据悉，烟厂宿舍地块原定于5月22日拍卖，但最终流拍。如今用地性质调整，笔者预测地块不久将再次上市。此外，皇姑一环内多个迷你地块征收中。
▲渭河街东地块实拍图
征收区域安全提示板显示，宗地名称为渭河街东地块，四至范围：东至用地界线，西至用地界线，南至昆山西路，北至用地界线。据笔者实探发现，地块位于昆山西路与渭河东街交汇处，四周竖起围挡，但未公示具体面积，地块较小，笔者估计在数千平。
▲120中学北地块实拍图
征收区域安全提示板显示，宗地名称为120中学北地块，四至范围：东至用地界线，西至金沙江街，南至用地界线，北至崇山中路。笔者现场看到，120中学北地块体量也较小。
未来，皇姑一环内土地供应仍将以小地块为主，楼盘“小时代”将延续。
主打小户型
改善型需求外溢
皇姑一环近年来涌现的楼盘除地块普遍较小以外，还有一个共同的特点：主打小户型。
老项目方面，资料显示，世纪学府项目户型区间约36-86平米，富禹依云书院户型区间约46-103平米，方林家园户型区间约86-104平米；紫金名门户型区间约31-53平米；尚品精舍户型区间约38-70平米，钻石公馆loft公寓主力户型约45平米。
新项目方面，方林徽府高层住宅为精装修，户型建筑面积86、107、117、138平米，均价20000-21000元/平米；润公寓产品为LOFT公寓和写字间。LOFT公寓为精装修，户型建筑面积33-47平米，预计均价15000元/平米；写字间为清水房，户型建筑面积33-67平米，预计均价14000元/平米；钻石学府项目围挡上写有“珠江五校 虹桥中学双总校为邻 精品复式 小户型”的字样；而圣济岐山路南地块，据传将主打小户型。
近年来，沈阳改善型住宅产品在楼市整体成交中所占的市场份额大幅度提升，楼市进入改善时代。改善房“改”的是什么？户型和楼盘品质是必不可少的。小地块难以打造大型景观及配套，对楼盘品质有一定影响；而小户型，显然是与改善置业背道而驰的。
目前，皇姑一环大体量高品质楼盘较少，改善型需求或将持续外溢。
学区
成皇姑老城区楼市制胜法宝
皇姑，作为沈阳的教育强区，名校云集，如岐山一校、珠江五校、43中学、虹桥中学等，且这些学校主校基本位于皇姑一环内。学区，自然成为皇姑一环楼盘的最大“卖点”。
皇姑一环已交付的迷你楼盘大部分为学区房，新项目又如何？
据置业顾问介绍，方林徽府项目学区为珠江五校和虹桥中学；笔者咨询钻石学府一位内部人士，对方表示该项目未来学区为珠江五校和虹桥中学；而圣济岐山路南地块距离岐山一校惟美校区仅200余米。
学区，已成为皇姑一环迷你楼盘的制胜法宝。综上所述，小地块+小户型+学区，仍将是皇姑老城区的开发趋势。
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