中國經濟導報 中國發展網 魯利韋、聶金秀、記者羅勉報道 從東莞市有關方面瞭解到，為進一步為投資“鬆綁”，加快項目落地建設，促進固定資產投資，11月5日，東莞市政府常務會議審議通過了《關於進一步鼓勵城市更新促進固定資產投資的若干政策》（以下簡稱《若干政策》）。《若干政策》綜合考慮了開發主體可能產生的顯性成本和隱形成本問題，分別從“減負、擴面、提速”三個維度共提出了18條投資減負措施。
減負，降低直接成本：
新型產業用地部分、配套型住宅用地分別按50%、70%核定地價款起始價
《若干政策》明確妥善處理新舊地價政策銜接。按照“新項目新辦法，舊項目舊辦法”原則，對於村組集體自行改造或與企業合作改造的“工改居”“工改商”項目，以改造方案首次批覆時間為界線，批覆日期在2018年8月15日之前的，按區片土地市場評估價(容積率修正後)的20%計收地價款;批覆日期在2018年8月15日之後的，按區片土地市場評估價(容積率修正後)的30%計收地價款。以城區片作為參考，經新舊政策測算，商服用途價差約709元每平方米，住宅用途價差約857元每平方米。
《若干政策》提出實施最低掛牌招商起始價係數。 單一主體掛牌招商地價款起始價按40%核定，“工改M0”按50%核定，“工改工”“工改商”按70%核定。收益報價環節完成後，收購主體可憑銀行保函申請退回90%保證金，提高資金週轉率。例如,東城桑園第三工業區“工改M0+R0”項目，根據初步評估，掛牌時報名企業需繳納保證金約1.4億元，可提早退回90%保證金即可退回1.26億元，按照一年供地時間測算可節省財務成本（8%—10%)約1008-1260萬元。
《若干政策》提出降低更新實施主體稅收負擔。一是明確了實施主體在出讓紅線外承擔建設公共設施、易地建造安置用房、道路改造、園林綠化施工或其他工程等責任而實際發生並完成支付的相關支出，可憑相關合同、協議及合法有效憑證，認定為實施主體為取得土地使用權所支付的金額，即可納入更新單元(項目)的計稅成本。例如，東城鍾屋圍改造項目，改造主體捐建社區衛生中心大樓，總建築面積約1.6萬平方米，預計總投資5000萬元，通過認定納入項目開發成本，預計為企業減輕負擔2000萬元。二是明確了單一主體掛牌招商更新單元(項目)不動產權益收購歸宗屬於政府徵收(收回)房產、土地並出讓的行為，適用相關稅收政策。
《若干政策》提出降低公共設施配建成本。一是安排單獨宗地由實施主體全額出資配建公共設施並無償移交政府的，無須計收地價款。如東城旺盈改造項目，總用地面積141.45畝，其中81.45畝為配建公共設施，舊政策以協議方式出讓給企業，新政策可以劃撥方式供地給企業，建好無償移交政府，無需補繳土地出讓金，總土地出讓金減少1667萬元，約佔7.3%；二是異地配建公共設施的建造成本可作為單一主體掛牌招商起始價的扣減項。
《若干政策》提出降低“工改M0”改造成本。一是涉及配套型住宅用地(R0)的“工改M0”單元，新型產業用地(M0)部分、配套型住宅用地(R0)分別按50%、70%核定地價款起始價；二是涉及配套型住宅用地(R0)的“工改M0”單元，拆遷補償成本、集體物業補償成本、公共設施建設成本等成本抵扣項目按兩部分用地的市場評估價分攤；三是可分割銷售“工改M0”項目，按不高於49%的比例計算可分割銷售面積時，集體補償物業面積無需扣除。
擴面，降低制度成本：
完善更新項目提容利益共享機制
《若干政策》提出完善更新項目提容利益共享機制。容積率較低的更新單元，在滿足公共配套承載力的前提下申請適當提高容積率，並實行提容利益共享。具體兩種路徑：一是增加的計容建築面積按照改造後用途的區片土地市場評估價計收地價款，由市、鎮五五分成；二是可在政府收益不降低的前提下，以建築物分成方式替代收繳地價款，具體參照軌道交通TOD範圍土地容積率調整有關利益分成機制執行。
《若干政策》提出優化標圖建庫審查標準。適當降低對現狀地類、上蓋物佔地比例的審查要求，避免“蜂窩狀”開發。
《若干政策》提出解決國有工業、倉儲用地歷史問題。主要針對掛靠鎮街或其下屬企事業單位使用的國有劃撥工業、倉儲用地，符合條件的可直接補辦協議出讓到實際使用單位，無需“招拍掛”，涉及地上建築產權的可一併捆綁出讓。由於歷史原因沒有規劃許可手續，可徑行補辦相關手續，無需納入已建房屋補辦臺賬。
提速，降低時間成本：
同步開展土壤汙染調查和項目審批
《若干政策》提出從實施已批工業用地改擴建容差審批、加快處理土地紅線重疊導致的抵押和過戶問題、簡化市土地審批委員會議事規則、簡化產業類更新單元審批程序、下放非拆除重建類更新單元審批權、同步開展土壤汙染調查和項目審批等六個措施。
其中，已批工業用地上實施改擴建涉及零星用地(300平方米以內)不符合現行控制性詳細規劃的，在不影響公共設施近期實施計劃、權屬單位承諾今後在該地塊進行拆舊建新時無條件服從控制性詳細規劃實施的前提下，允許權屬邊界內建築保留使用並按權屬邊界出具規劃條件、辦理規劃許可，無需進行控制性詳細規劃調整。
對於土壤汙染調查影響項目審批進度的問題，《若干政策》提出了由鎮人民政府(街道辦事處)出具落實有關土壤汙染狀況調查相關工作承諾書，在“I+N”總體實施方案報批時可不提供土壤汙染狀況調查有關材料，即同步開展土壤汙染調查和項目審批，該措施預計審批時間減少3—4個月。
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