隨著前三季度的落幕，“銀十”階段的房企為衝擊年底銷量，進入傳統銷售旺季加快節奏推貨促銷，體現在市場層面，開盤項目明顯增多，客戶購房熱情增強。湖南世聯行提供的數據指出，10月份長沙樓市客戶上門指數環比上升41%。
2019年以來，長沙房地產市場兩極分化嚴重，熱點板塊高性價比項目持續表現亮眼，高價、偏遠區域項目去化堪憂，二級市場作用於一級土地市場，剛需現金流地塊持續受偏好，長沙縣土拍市場表現搶眼，預計未來競爭紅海還是集中在剛需快速回現產品。
10月長沙內五區商品住宅量跌價穩
10月，開發商進入衝刺期。長沙市場部分住宅項目持銷階段通過開盤限時折扣、一次性付款優惠、團購、贈送物業費等短期優惠活動吸引客戶，出清“銀十”前期供應放量積壓的庫存。絕大多數項目推出老帶新、分銷、轉介獎勵等政策蓄客促銷。
湖南世聯行市場知識中心數據顯示，10月長沙內五區商品房供應129萬㎡，環比上漲13%，處於小高峰;成交108萬㎡，環比減少13%，成交均價11649元/㎡，環比上漲3%，價格穩定。
長沙內五區年度商品住宅月度供銷走勢圖，圖片來源：湖南世聯行
內五區商品住宅量跌價穩，供應104萬㎡，環比上漲9%；成交89萬㎡，環比下降16%；成交均價11038元/㎡，同比上漲17%，環比上漲3%。分區域來看，嶽麓區供、銷、價均位列第一，芙蓉區結束連續9個月零供應狀態。庫存方面，內五區商品住宅目前整體供大於求，供銷比1.17，庫存面積微漲至1140萬㎡，出清週期延長至14個月。
產品一步到位受追捧 公寓市場供銷雙升
長沙“銀十”什麼面積段的房子最受購房者的追捧？湖南世聯統計，長沙內五區近一年商品住宅成交90-144㎡面積段佔比75%，佔據市場主流。在政策持續從嚴基調、經濟條件允許條件下，一步到位的120-144㎡面積段成交比重36%，呈現加大趨勢。
因陽光成尚東灣、中交中央公園、龍湖春江酈城、卓越中寰等項目集中放量的影響，7000-9000元/㎡及12000-14000元/㎡的房源佔比增加，分別環比上升9個、7個百分點，達到27%和23%。
長沙內五區近一年公寓月度供銷走勢圖，圖片來源：湖南世聯行
10月份公寓市場供應22萬㎡，環比上漲28%，成交14萬㎡，環比上漲1%；分區域來看，雨花區、嶽麓區佔成交第一、第二位，分別佔比49%、32%，開福區成交均價最高，達到19377元/㎡。
有的日光，有的僅24%，開盤去化兩極分化持續
據湖南世聯行監測數據，10月長沙樓市共19個項目開盤，供應5112套，成交3801套，去化率74%，其中鴻邦國際城、長房雍景灣、弘陽時光裡屬首開項目，金地柏悅、恆大攬湖苑、旭輝美的東樾城3個項目平推。
分區域來看，除天心區、長沙縣外，其餘各區供銷齊漲；各區去化表現仍舊冷熱不均，嶽麓、芙蓉、天心、雨花四區去化率均超80%，開福區去化率持續排名末尾。
長沙樓市10月開盤產品結構分析表，圖片來源：湖南世聯行
總體而言，項目開盤兩極分化現象持續，高性價比樓盤更受購房者青睞，去化速度快。如陽光城尚東灣位於飛速發展的高鐵會展新城片區，成交均價8500元/㎡，大型城市綜合體項目，教育、商業等配套齊全，此次開盤的184套房源全部售罄，實現日光。
高價、偏遠區域項目去化堪憂，作為商業公寓項目的長房時代小鎮蓄客量不足，配套較弱，開盤推162套，去化率僅24%，成交均價9500 元/㎡。鴻邦國際城開盤推售732套，均價8000元/㎡，因短時間內推售2次，去化率30%。
內六區供地放緩 房企拿地保持謹慎
土地市場方面，10月長沙土地市場供應17宗（5宗涉宅、3宗商業、9宗工業），總佔地面積77.34萬㎡，環比-52%，同 比+473%；總建面204.08萬㎡；成交18宗（3.5宗涉宅、5宗商業、9.5宗工業），總佔地面積93.52萬㎡，環比-41%，同 比+135%；總建面239.35萬㎡。相比二三季度集中放量，10月供應量環比跌52%，本月供地節奏明顯放緩，成交仍以底價或低溢價為主。
分區域來看，10月長沙市內六區土地供應面積供銷集中於雨花、嶽麓，兩區合計佔比近8成。在融資環境趨緊、優質地塊供應減少的影響下，房企拿地保持謹慎。
文|燕南飛
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