有约从约，无约一般可继续使用

“ 好室友和好房东，两者得其一，便可得幸福。 ”

租客常说。

「 本文 “ 房子 ”释义：包含各种有房产证、无房产证的住宅、商业用房、工业用房等。 」

无论是日常生活中租赁房屋还是商业经营中租赁房屋，其中种种事宜纷繁费脑。街坊邻居争吵、水电物业摊分、清洁卫生处理、公共区域利用等都是租赁市场中可见智勇的事宜。然而，对于租客而言，最头疼的莫过于 “ 惊吓般的又一次搬家 ” 。

房东突发性卖房子便是 “ 惊吓般的又一次搬家 ” 的经常性偶然事件。

租期没到，房东卖房子，还能继续使用么？

翻开租赁合同，对于细心或谨慎的租赁双方而言，买卖房屋的情况可能早已写入其中了。赔付违约金要求搬离、继续承租或者租客有权自主选择都不失为一种合同中约定的解决办法。只要合同有了关于卖房后租客如何处理的约定，那么遵从合同约定即可。

如果没有约定，租客一般仍可以继续承租该房屋。

“ 买卖不破租赁 ” 的法律说法可能已经被人熟知，即在租赁过程中，租赁物即使被买卖/互易/赠与等，仍不影响租赁合同的效力。

所以在没有约定的前提下，房东想借卖房子的借口赶租客出去一般是违约行为。

《 合同法 》

第二百二十九条规定： “ 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 ”

房主换了，我的房租交给谁？

对于之前已经预交的房租，租客可不用操心，结算由新老房主自行操作。

对于此后的房租，可将房租交给新房主。除非新老房主对租客的房租有着额外约定，并明确告知租客后，租客可根据指示交付。

租金的缴纳建议采用“现金保留收据、转账注明用途”的方式。

房主换了，我退房后押金找谁要？

原则上找当初收取押金的人，一般是老房主。

但租客索要押金最担心的问题是，老房主卖完房子后消失了，押金无处索要。所以建议在新老房主交替之时，租客

可以要求老房主将押金转交给新房主，由新房主重新开具押金收条为妙。毕竟新和尚还在，老庙也由租客住着。

新房东要涨房租？

租期未满，租金仍旧沿用之前的租金标准。

租期已满，继续续租，看双方愿打愿挨的程度了。

法官指引：

房屋受让人是涉案租赁物的合法所有权人，在其受让该房屋时，存在尚未履行届满的租赁合同，该租赁合同继续有效，对承租人与房屋受让人均具有约束力。

法律提醒：

“买卖不破租赁”并不是一个铁律，法律之中其实仍有例外可破。如

房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的、房屋在出租前已被人民法院依法查封的等等情况。

借鉴判例：

（2017）苏07民终1977号

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