“近期，身边朋友买房后，开发商销售人员又致电出售小区车位，但是前往售楼处了解无法办理车位产权证。那么，该不该买小区车位？开发商是否有权出售车位？”

产权归全体业主—开发商无权处分

1、未被规划成车位的

《物权法》第七十四条：

……占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

如原来没有被规划为车位，后通过占用公共区域（即业主共用的道路或其他场地）而形成的车位，使用权就归全体业主所有，开发商无权处置。

共有部分的使用权，不管开发商占用不占用，都是归属于全体业主的，不可能开发商占用了，全体业主的共有部分就自动成了开发商或个别业主的专有部分。

但虽然共有部分的使用权归全体业主所有，并也需要专人管理。如果每个业主都可以随时使用，没有专人管理车位的话，很容易出现混乱，反而对全体业主不利，影响小区正常生活。因此，物业公司收取合理的管理费也是可以理解的，如果有业委会，可以由业委会与物业公司共同管理。

而出租业主共有车位所得的收益归全体业主共有，可冲抵专项维修基金，该基金属于专款专用，也是为了全体业主的利益。

2、计入公摊面积的

如果一开始就被规划成车位，但同时又作为公摊面积计入建筑面积了，这车位还是属于开发商的吗？

如果是公摊面积，那这样的车位不管是在地上还是地下，都算是公摊车位，属于全体业主共同所有。

因为每一位业主都为公摊车位付了钱，所以，公摊车位理所当然归全体业主共有，就跟开发商占用公共区域开发的车位一样处理。

产权归国家—开发商可以使用、管理

《人民防空法》第5条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

如车位为人防车位的，作为投资者的开发商可以进行使用管理，收益也归开发商所有。

虽然人防车位跟普通地下车位的外观和使用功能是一样的，但是位于的区域不同。最显著的地方就是大门。人防车位位于的区域有特别厚重的大门，具有一定的防护和密闭功能。其次人防车位绝对不会被算成公摊面积，普通的地下车位是有可能被算成公摊面积。

开发商与业主签订人防车位使用权转让或租赁协议时，如果开发商明确告知该车位属于人防工程，则该协议应认定为有效。

如果开发商在签订协议时未告知业主该车位属于人防工程，则业主可以依据《合同法》第54条行使撤销权，并且要求开发商返还购买车位款项及利息。

产权归开发商—开发商可以出售、附赠或出租

根据《物权法》第七十四条：

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。……

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条

建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

因此，“首先满足业主”，不等于免费满足每一个业主，开发商按照配置比例将车位出售、附赠或者出租等方式处置给业主，都算是满足业主需要。

如符合下列条件，不管是在地上还是地下，产权都是属于开发商的：

1、已被规划成车位

2、没有作为公摊面积计入房屋建筑面积

3、开发商独立开发且能办理产权证的车位

开发商完全有权出售、出租或附赠车位，就跟卖房子一样，开发商卖具有完全产权的车位是合法有效的。

在这种情况下，开发商往往会在《商品房买卖合同》中列明：所有未参与分摊的部分（包括但不限于车库、库房）归出卖人拥有；出卖人另行出售所有的车库、车位的所有权或使用权，买受人没有任何异议。

• 开发商出售车位的条件

一般有产权的车位前提是开发商要取得车位预售许可证，一般还要满足以下三个条件：

1、小区的车库(位)，不管开发商是否出售，不能算入公摊面积；

2、小区车库(位)有墙分隔的独立车库，且层高达到2.20米以上；

3、地下(非人防工程)车位、利用架空层等作车位的，必须有明确界址点(车位之间的分割点)，且层高2.20米以上，经过规划批准为车位用途的，才能取得产权证。

• 开发商违法出售车位，如何维权

如果开发商存在下列违法行为，我们应该怎么办？

1、弄清楚车位性质：原先是否被规划为车位，或小区的公摊面积是否包含出售的车位，或是否为人防车位。

2、尽快成立业委会进行维权。