2019年以來，住宅市場兩極分化不僅出現在購房者身上，在同區域不同樓盤之間表現也截然相反。

都江堰由於地理因素、項目業態、家庭結構、經濟條件等差異，形成了自己獨立區分的市場。在青城山板塊中，有的樓盤一房難求，而有的樓盤卻常年處於滯銷狀態，箇中原因，耐人尋味。

理念創新客群變異 新項目自帶流量

作為地產市場開發最早的板塊之一，青城山在不知不覺之中，已走進了一個房產開發新時代。

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靠雷同的產品，靠快速麵市，靠鋪天蓋地的宣傳造勢，已不再是制勝法寶。在同區域的短兵相接中，不再是勇者贏，而是智者勝。

用心研究需求，用心定位受眾，用心打造產品，成為了開發商們更為關注的焦點，正因如此，在群雄逐鹿的青城山，才會有精彩不斷出現。

“現在的青城山早就不是十年前那個高喊養老養生迴歸田園的美麗鄉村了，高品質城市精英度假小鎮加現代化康養旅遊綜合功能區才是重點，這裡是成都的後花園，更是世界的度假新區，定位的高度不一樣，打造的方向也就不一樣，產品和客群肯定就會更不一樣。”成都縱橫匯合地產分析機構高級分析師羅沁偉這樣說道。

沒錯，只要你仔細觀察，就不難發現，青城山慢慢變得“高級”起來了，不僅僅是新項目的規劃和理念在不斷創新，連客群結構也在發生著翻天覆地的變化。

​▲ 春山可望活動現場以年輕客群居多

“我們項目來訪的基本都是年輕人，主力購房者也是80後和90後，他們更關注的是度假產品的居住舒適度和未來的生活場景，而且大部分都表示以後也許會有很多時間來這裡居住。”春山可望置業顧問這樣說道。

而淘房掌櫃也從其他側面瞭解到，與以往青城山主打避暑短居不同的是，新晉崛起的項目都為購房者們做好了“常駐”的打算，因為開發商們也慢慢發現，青城山板塊如果想要有更大的發展，就必須留住人，把這群購房的業主儘可能長時間地鎖定在這裡，就能轉換成巨大的人氣，並讓這個板塊發生質的變化。

另一方面，都市年輕人對於城市度假生活的需求也在日趨旺盛。“城市生活節奏本來就很緊張，週末也想帶家人出去放鬆一下，享受親近大自然的愜意時光，青城山不論是車程還是環境都是最適合的地方了。”來自成都的客戶王先生在綠地無舍青城售樓部一邊看著沙盤一邊說到。

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​▲ 青城山項目正在為購房者創造多樣生活方式，圖為中鐵·水映青城油畫課堂

值得一提的是，青城山新崛起的項目，也具備自帶流量特質。以綠地山舍青城為例，項目並不著急開售，而是花了大量的心思和時間去營造園區景觀，先不說產品形態如何，光從示範園區的質感來看，都極具吸引力。

正因為自帶的吸粉特質，也讓這個項目表現得相當傲嬌，在產品信息都沒有最終確定的情況下，就開始邀請客戶前來排號交定金，也是很有底氣了。

老盤滯銷更為艱難 優化提升之後有望翻紅

“我們的項目規劃和產品確實有點過時了，對於年輕客群幾乎不具備任何吸引力，所以好幾個月都很難成交一套，我也覺得有點尷尬。”在青城山一個資深老項目裡，一位不願意透露姓名的置業顧問這樣說道。

但是最後，他也樂觀地補充了一句：“最近青城山的新項目賣得不錯，說不定也能帶動我們賣一波存貨，畢竟我們的是獨棟，價格也要低得多。”

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​▲ 綠地無捨實景圖

這個老盤淘房掌櫃也去看過，雖然號稱獨棟，但是從設計結構上還是存在著一定的問題，面積大但是層高低，樓層多但是樓梯窄，建築風格也略顯過時，因為周邊缺乏基本的生活配套，所以入住率也不高，大多房源都是清水空置著，有業主告訴記者，有些房源交房後雖然裝修好了，但是從來沒有人搬進來住過。

老盤想接著這波東風翻紅？淘房掌櫃覺得，怕是有點難。

相較當下的購房者，其實最看重的早就不是所謂的性價比了，青城山賣了差不多十年的低密房，難道還缺獨棟房源嗎？你看下中介二手房的價格，真心是很親民的，但是依然賣不掉是為什麼？

是因為產品落後了，沒有生活場景，更缺乏配套支撐，就如同一個打扮土氣又不懂社交的美麗村姑，美則美矣但是配置太低，沒什麼太大的市場價值。

打個比喻，同樣的價格，你是願意墊腳給一個奔馳新款的首付，還是全款買臺老款桑塔納？年輕人一定是選前者，因為他們注重的是體驗感和舒適度，這也是青城山新項目能夠迅速吸睛的原因，因為夠新，夠時尚，更能抓準當下購房者的訴求。

​▲ 青城山早期項目

那這些老項目是不是就沒法翻身了？就這個問題，淘房掌櫃也諮詢了相關商業管理機構的業內人士，他們也給出了一些意見和建議。

儘可能地進行一些改造和優化，硬件上無法下功夫就想辦法去提升軟性服務，比如和酒店以及民宿託管合作，解決一些關鍵性的配套，提供就餐配送以及家政服務等等，也許在片區成型之後，可以憑藉這些配置吸引部分客戶的注意，從而進行一個轉化。

新舊交替，是挑戰也是機遇，新盤氣勢如虹，一房難求；但老盤也將面臨更嚴苛的考驗，不過隨著整個區域的提升與發展，也會帶來新一輪的板塊紅利，老盤想要翻身，也還有機會。