12日上午，“東莞第一高樓備案價接近5萬元/平方米”的消息刷屏！
中介們歡呼雀躍！
有中介在朋友圈重提舊話：不要不懂裝懂，叫人家不要買房！
而最常見的段子是：
2萬的時候，你說東莞漲不了多少了；
3萬的時候，你說到頂了！
3萬+的時候，你說國家不是在調控嗎？
現在已經衝擊5萬了！
購房者慌了！不少人打電話來問叮噹貓，東莞的房價真的5萬了？！我還能買得起房嗎？
樓盤實際備案均價30016元/平方米
叮噹貓查了一下東莞市發改局官方網站發佈的這則消息：
此次進行首次備案的“國貿中心3號樓”，共有232套住房，位於15-49層。
建築面積約從213-1040平方米不等，總價最高的一套總價為5062.39萬元，單價為48904元/平方米，單價達到4萬元/平方米以上的約有9套。
且面積都比較大，總價高，特別是幾套1000平方米以上的七房住房，分明是屬於高端定製產品，不是普通人能夠購買的。
而總價最低的一套約為426萬元，15樓1504房，建築面積單價為19294.31元/平方米。
3萬元/平方米以下的住宅超過160套，不少戶型定價在2.5萬元/平方米左右。
從平均單價來看，該樓盤的備案均價為30016元/平方米！
實際上，從平均單價和大部分的房源定價來看，國貿中心的定價符合目前東莞中心城區洋房的定價，甚至偏低。
與今年在售的萬科首鑄翡翠東望、海德琥珀臺、萬科皇馬酈宮以及豐華瓏遠翠瓏灣、中海莞府相比，該樓盤的整體定價並不高。
所謂最貴樓盤大部分定價中等偏下
首先，業內人士認為，總體來看該樓盤的定價在合理範圍內。目前東莞市中心的三房四房剛需戶型定價在2.7-3.2萬元/平方米左右，而國貿的產品由於面積大，不少戶型備案價在2.5萬元/平方米左右，甚至有2萬元/平方米以下的價格。
從整體價格來看，並不算高。（目前叮噹貓暫不知道該樓盤是否帶裝修出售，假設樓盤以毛坯房出售，加上裝修價格，以該樓盤的位置，也是在比較合理的水平以內。）
其次，這種貴价房屬於結構性價格上升，屬於特殊產品。單價高、總價高的戶型，顯然和剛需購房者，甚至是普通的投資客無緣的。這9套定價在4萬元/平方米的以上戶型，總價高達幾千萬元一套，只針對極少數的高端客戶。
且如果套數太多，客戶少，成交的速度會非常慢，對面的中海莞府正是其中一個案例。
第三，這樣的房子不會影響其他樓盤的定價，更不會影響整體市場。以其他區域來類比。東莞的住宅產品也有定價在8萬元/平方米以上的，這種產品出現在鳳崗靠近深圳的別墅豪宅盤裡。
且鳳崗的別墅簽約均價早已經達到5、6萬元/平方米左右，但這並不影響鳳崗洋房定價在3萬元/平方米左右，甚至更低。
東莞的購房者沒必要驚慌！
正如東莞的一名業內人士所言：
在東莞市場裡挑一個盤，選中一套最高價而且還沒成交的特殊物業，炒作東莞房價到5萬？這是一個無效的比較案例！
當然，位置好，總價即使這麼高，房子也還是有人買的。
貓姐認識的一位高淨值人士，她在今年初置換物業時，將一套位於水濂山片區原用於出租的別墅賣了，後來她看上的正是國貿的高層商品房。
她這次置業的目的是用於退休養老。樓下就有超市、電影院、健身房、美容院等生活配套，出行可以地鐵，附近有圖書館，音樂劇院，還有老年大學。
她說：“能走路到達老年大學的，我只能選擇這個盤。”高端住宅治安更好，戶型大、套數少私密度高，且位於城中心，稀缺資源，更能實現資產增值保值。
正是上述原因，讓她放棄了城郊別墅，選擇了這套城中心的高端商品房。
這也是隨著城市發展，高價城央豪宅出現的重要原因。但同樣，能夠購買這種房子的人，也是少數特殊案例！
叮噹貓看好東莞城市的發展，同樣也認為中心城區的住宅產品越來越稀缺，中心城區房子的價值突顯。
但是，卻不會因為某一套房定價在5萬元/平方米左右，就意味著東莞房價會快速上漲。
“房住不炒”，從經濟到金融政策，到樓市本身，甚至是城市的發展，都不會允許樓市再現2016年時的瘋狂！
房價的穩定，更有利於東莞城市的發展，也更有利於東莞樓市的長遠利益！
過度炒作房價的結果 ，只會帶來不理性的市場，以及更高強度的調控政策！
奉勸一句：悶聲掙大錢，且行且珍惜！
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