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眾所周知，於洪新城的發展一直比較緩慢，無論是基礎設施建設，還是房地產市場，都還沒有迎來爆發。

雖然叫新城，但其實這裡已經發展了15年之久。十五年了，叫新城已經有點牽強。雖然於洪新城的人口密度很大，雖然這裡生活氣息濃郁，雖然除了好學校基本能滿足日常生活需要，但是這顯然和於洪新城的基因不匹配。為什麼？因為於洪新城得天獨厚的地理位置。

除了市內五區，沒有一個新區像於洪新城一樣，有著優越的地理位置。

• 與鐵西，一條鐵道之隔
• 與長白島，一條渾河之隔
• 兩條地鐵線路
• 一條母親河渾河
• 臨近二環內母城

但是，我們驚訝的發現。和平區的改善人群都去了長白、鐵西區的改善人群都去了張士，只有於洪新城顯得孤零零的。各個新區都有了地王，有了高溢價的品質住宅，而於洪新城，還處在厚積薄發的過程中。

周圍的購房者，想改善，幾乎沒人會想到於洪新城，因為這裡幾乎和品質不沾邊。然而這一切，即將成為歷史。

11月27日，市委書記張雷，市長姜有為會見蘇寧控股集團董事長張近東。市領導李松林、李強參加。

　　張雷全面介紹了瀋陽良好的發展態勢，他說，當前，瀋陽營商環境不斷優化，廣大幹部幹事創業的精氣神十足，一大批重大產業項目相繼落地，經濟發展全面回升向好。作為東北地區重要中心城市，瀋陽在區位、產業、科技、教育、人才等方面優勢明顯，未來發展空間十分廣闊。我們願意與蘇寧控股一道，積極探索文商旅一體化發展新路，努力實現合作共贏。希望蘇寧控股進一步加大投資力度，加快項目建設，深化產業合作，助力瀋陽完善城市功能、提升城市品質。瀋陽將全力提供優質服務，為企業在沈發展創造良好條件。

　　張近東表示，瀋陽發生的喜人變化有目共睹，蘇寧控股高度重視瀋陽市場，願意擴大在沈投資，加快項目建設步伐，不斷豐富產業合作內涵，為瀋陽實現高質量發展作出積極貢獻。

我們曾經對蘇寧小鎮落戶於洪新城做了多次報道，然後幾個月過去了，卻還沒有新的消息。時常有關注於洪新城發展的粉絲諮詢房哥，問我蘇寧小鎮到底還建不建。但是什麼時候建，我也不敢肯定。

昨天，傳來了好消息。市裡一二把手一同會見了蘇寧董事長張近東，張近東表示：瀋陽發生的喜人變化有目共睹，蘇寧控股高度重視瀋陽市場，願意擴大在沈投資，加快項目建設步伐，不斷豐富產業合作內涵，為瀋陽實現高質量發展作出積極貢獻。

由此看來，蘇寧小鎮距離動工已經不遠了。畢竟boss的會面，都建立在手下多次磋商擁有階段性成果的前提下，此次會面意義重大。

蘇寧小鎮的調研

四個月前，蘇寧小鎮就在於洪新城各大樓盤調研。

調研本是一件很正常的事情，為什麼要單獨拿出來說呢？因為，蘇寧的人調研問的最多的一句話是：我們賣什麼樣的產品才能賣到2萬/㎡。

自從新市府新房價格越來越貴，我就把精力放在了價格便宜的於洪新城上。於洪新城的房價還很“低”，空間很大。恆大綠洲只有8000左右，品質樓盤中美的盛唐也只有12000，甚至有一棟只賣11000不到，價格還比不上蘇家屯最高的華潤公元九里。旭輝璟宸府算是區域標杆了，房價也只有區區13000。至於一些爛尾盤，垃圾盤，我們就不列舉了。

與沈北新區相比，於洪新城的品質盤價格都已經不貴了。沈北新區匯置尚島據說賣到12000，未來中海新樓盤價格也會很高。而與沈北新區相比，坐擁渾河北岸、地處二三環之間的於洪新城地理位置顯然更優越。

於洪新城是典型的飛地，與其他于洪區域均不直接相連。而與於洪新城接壤的分別是鐵西區、和平區和渾河南岸的曹仲和蘇家屯。鐵西區和和平區都貴為市內五區，房價和人氣都很高。曹仲的起點是地價10000，未來的明星板塊。而於洪新城的房價，與相鄰的幾個區域相比，簡直是白菜價。

有人認為，於洪新城的房價便宜是應該的。缺少有錢人、沒有學區，憑什麼房價貴呢？

其實很好理解。

• 於洪新城擁有大片的淨地，未來拍賣入市一定推高區域房價；
• 即將入市的蘇寧小鎮（2w+？）和龍湖九里頤和（14000+）都會是“天價”，區域的定價邏輯馬上會形成；
• 於洪新城的地理位置實在是太優越了
  ，未來一定會有大量人口湧入。

有人會問，你分析這些有啥用啊，房價就是不漲啊。

• 板塊輪動告訴我們，房價漲跌有先後。某些區域不可能永遠打雞血，一騎絕塵；某些區域也不可能永遠掉隊，一蹶不振；
• 於洪新城之前發展不好，與規劃有很大關係。一塊飛地，沒人重視。規劃好了，有可能被劃到鐵西區或者和平區，功勞都是別人的。放眼一河兩岸，哪個成熟區域不是河灘公園環抱、河景房價格高漲，偏偏於洪新城這樣；
• 學區。今年中考成績出來了，又是市內五區笑到了最後。於洪的學區問題，已經被無數人吐槽了無數次。但是這一問題，未來有可能改善。去年教育局領導視察於洪，準備引入2中學區。今年，蘇寧小鎮打算引入重點學校。不引入學校，不把故事講好，房價如何賣到2萬/㎡呢？

我們總在討論長白島現象，總在尋找下一個長白島。房價一夜翻倍的好戲，誰都希望在自己家唱。有人認為新市府是下一個長白島，還有人認為張士是下一個長白島，更有人認為曹仲是下一個長白島。但是很少有人認為，於洪新城是下一個長白島。這裡路況糟糕、沒有學區、房價太低、缺少大開發商，怎麼看氣質上都不符合。但是，這些都不是問題。

蘇寧小鎮落戶於洪

18年11月，蘇寧小鎮正式落戶於洪新城。

11月4日，瀋陽與蘇寧控股集團簽署了《瀋陽市與蘇寧控股集團建設蘇寧國際文創智慧產業小鎮項目合作協議》，標誌著蘇寧小鎮項目正式落戶于洪區。

蘇寧控股集團計劃在瀋陽投資400億元，建設全產業融合、多場景互聯的標杆性產城融合綜合體項目，打造東北地區首個“總部經濟+電子商務+ 智慧物流+互聯網金融+科技+國際文創+體育+商業地產+智慧社區”全產業鏈整合發展示範區。

規劃

在蘇寧小鎮落地於洪之後，關於蘇寧小鎮的規劃便備受關注，網傳的一個規劃圖可以一窺蘇寧小鎮的規劃。整個規劃中，體育用地、總部辦公用地佔地較大，學校和商業的配套各有三塊，比較完備，整個項目水系環繞，其他為居住用地，約佔60%。

蘇寧小鎮的河灘地與華潤河灘地一西一東，是瀋陽渾河邊最靠近中心的兩塊河邊地塊。開發之後，稀缺的河邊屬性或將再現新世界的繁華。

靠譜嗎

我們瀋陽太多的規劃看起來很美好，最後卻無法成型，金廊也好，同方國際城也罷，我們之前有過很多文章探討此事。

對此，瀋陽人心裡很受傷，預見這些大規劃，總會本能的覺得是放衛星，覺得建不成。不過小編覺得，蘇寧小鎮這回很靠譜。原因有幾個：

1、蘇寧置業的項目完成度都很高：

蘇寧置業在其老家江浙滬一帶建設有很多商業項目，比如2018年建成的徐州的蘇寧廣場：

徐州蘇寧包含一個266米高的摩天，外加4個30層左右的塔樓，建築面積48萬平，投資60億，不光將效果圖不打折的完整建成，還引入了高端酒店和百貨，如此的完成度，在瀋陽也不多見。從瀋陽找類似的競品，可以對比一下華潤萬象城。

另外，多地的蘇寧廣場開的也不錯，比如無錫蘇寧廣場完成度頗高，其坐落在無錫的市中心三陽廣場，328米的摩天高塔就算在瀋陽也能進前三。下圖左側一高一矮即是無錫蘇寧廣場。

2、合作規格很高：

蘇寧小鎮的新聞不光在遼瀋地區傳播，就連江蘇省也對此有報道。

有些報道顯示，這是遼寧和江蘇對口合作的重要項目。加上于洪區也對這個項目極為用心，可以說從上到下都對此次合作充滿期待，如此的規格，一定能獲得項目的成功落地。

3、瀋陽可稱得上是蘇寧在東北地區的大本營：

在規劃圖中，有15%的面積是總部辦公用地，按照簽約時的說法，這裡將建設蘇寧置業、蘇寧體育、蘇寧文創等集團東北區域總部。

上述說法十分靠譜，因為瀋陽可以算是蘇寧東北地區的大本營，比如對於普通人常接觸的蘇寧易購，瀋陽倉就是整個東北地區唯一一個物流大倉。

4、配合著幾乎全產業鏈的優勢，蘇寧自己就能塞滿整個小鎮：

蘇寧金融將帶來各類金融相關產業；蘇寧體育將攜旗下國際米蘭品牌建立各類青訓學院和體育場館；蘇寧文創將帶來電競、影視、主題樂園等文化娛樂項目；商業自然不用說，蘇寧廣場+諸多合作的高端酒店，這些都是其他城市已經成熟的模式。

於洪新城的未來

讓我們再把視線回到於洪新城，隨著板塊內兩個超級大盤碧桂園銀河城和恆大綠洲開發接近尾聲，品質開發商入駐南陽湖板塊，隨著地鐵九號線的通車，加上之前的七大教育新政條條對症下藥，此次蘇寧小鎮簽約入駐，於洪新城正在補齊各項短板。

只要有窪地，需求就會慢慢將其填平，隨著人群湧入，配套也無需煩惱，一切自然水到渠成——不能再用老眼光看所謂的“郊區”了，後發的優勢將逐漸顯現，未來還不一定誰是中心呢！

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