2019-11-30 11:39:29 靚眼萌妹

臨近年末，各房企在為業績做最後衝刺的同時，也在開始做來年規劃。對房企來來說，千億是一個繞不開的話題。然而，明源君與部分房企老總交流的時候，他們卻半開玩笑半認真地說，現在千億銷售額已經不算什麼了，千億租金收入才是真的牛！

現如今，微信、微博、抖音、快手等社交平臺中，充斥著大量收租生活的劇情，引發人們的大量圍觀。對個人來說，收租可能是“沒什麼技術含量的活”，可是，對房企來說，想要通過收取租金獲利，卻是一件非常高難度的活。年入千億租金，比年銷售額萬億的難度還要高！

單個企業銷售規模過萬億，在未來一兩年內就會實現，千億租金比較難，但也會在5年左右的時間內實現，無非是誰實現的問題。屆時，你家房企排名第幾？

千億租金收入企業

未來5年就會出現

11月13日晚間，華潤置地公告稱，前10月其投資物業實現租金收入約100.5億元，同比增長30.1%，提前達成百億租金收入目標。自此，華潤置地成為繼萬達商業後第二家租金收入破百億元的國內房企。

相比大多數房企，華潤置地推進“租售並舉”模式比較早，2005年就確立了“住宅開發+持有物業+增值服務”的差異化生意模式。

年報顯示，2008年，華潤置地出租物業的營業額為9.67億港幣。2018年，華潤置地的租金收入為95.2億人民幣，換算成港幣約為110億港幣，10年增長11倍以上！

當然，2008年距離進入持有物業經營領域的時間較短，基數還比較小。不過，從近年來的數據來看，其增長的勢頭也比較強勁。2014年，華潤置地的租金收入50億人民幣出頭，今年1-10月的租金收入已經破百，全年數據較2014年翻番毫無懸念。

除了收入增加外，投資物業毛利率也不斷走高——從2015年59.6%上升至2019年上半年的67.6%（開發物業的毛利率為30%-40%）。

華潤置地投資物業租金收入情況

中金公司預計，華潤置地租金收入2020-2021年複合年增速將接近20%，今明兩年租金收入都將貢獻大約17%的核心淨利潤。鑑於華潤置地手握大量持有物業土地儲備，未來成長的確定性很強。

當然，如果保持這樣的增速，距離千億還有比較長的距離。相比之下，萬達的租金收入不僅體量更大，近年來的增速也更快，最近4年淨增長200%！

因此，今年1月12日王健林在大連萬達集團2018年的年會上做報告時指出，再過幾年，萬達租金收入如達到千億，單憑這一條，我們就能“任憑風浪起，穩坐釣魚船”！

根據萬達商管披露的數據，其今年上半年營業收入為330.48億元，同比下降36.19%，歸屬於母公司所有者的淨利潤為94.85億元，同比下降34.94%。對此，不少人認為，萬達商管的牛皮是不是要吹破了？！

並非如此。萬達商管營收及利潤下滑，主要是銷售物業收入下降所致（今年上半年萬達商管物業銷售約134.44億元，同比下降61.81%），報告期內，萬達商管的商業板塊表現依然穩健，其中，投資物業租賃收入同比增長20.09%至171.82億元，毛利為133.01億元，同比增長14%；酒店運營業務收入7.3億元，同比增長30.17%，毛利潤約3.29億元，同比增長66%！

未來，如果萬達商管的物業租賃收入繼續保持20%左右的增速，那麼只需5年左右，年租金收入就可以破千億！

▲數據來源：公司公告、明源地產研究院

租金規模想快速上百億或千億

必須要同時具備幾種能力才行

除了萬達商管、華潤置地，紅星美凱龍、保利、富力、龍湖、大悅城，凱德、嘉裡、新鴻基等表現也不錯（如下圖所示，內地房企及外資企業中，租金收入都佔運營收入較大比例，其中內地房企比例達78.7%，外資房企則為87.0%）。

這些企業距離千億尚遠，但對此都有明確的規劃。比如，2017中期業績會上，中海地產董事局主席顏建國透露，希望2020年集團租金收入達到50億港元，中長期則達到100億港元；龍湖集團邵明曉也曾表示，2020年龍湖租金收入將達到60億……

▲2019年上半年內地房企運營收入排行榜，來源：CRIC

▲2019年上半年外資房企運營收入排行榜，來源：CRIC

未來，還會有新的入場者，以及黑馬出現。假以時日，租金收入衝百億，五百億甚至一千億的盛況，不會比現在銷售額衝千億的你追我趕遜色。

過去40年你要是蓋房子的你會發，下一個40年管房子的、維護房子的會發。但持有物業要積壓大量資金，而現金流完全來自於租金，你的投資有無回報，主要看其建成後的運營，風險比做住宅要大得多。

哪些企業能成功？明源君認為要具備以下幾種能力：

一、低成本的資金——能做下去的基礎

今年以來，已經有數家百強房企出現危機。此前，不少專家預測後續調控會放鬆。但銀保監會官網發佈的信息顯示，最近央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清赴央行南昌中支和江西銀保監局調研時指出，要進一步抑制房地產金融化、泡沫化，穩定房價、地價和預期……不難預見，未來還會有更多房企陷入危機。

陷入危機是因為現金流枯竭。經營性物業，特別是自持經營，不僅投入大，而且回報週期特別長，因此很多房企都對此不太感冒。

明源君注意到，目前租金收入靠前的房企，融資成本都很低。像新鴻基、太古這樣的外資自不必多說；而華潤置地、保利、中海等內地房企，則是國企央企，融資成本天然就低。由此有人認為，民企幹不了或者很難幹。

明源君認為這其實其企業自身的一種戰略選擇。龍湖由於財務自律，融資成本就很低，而且也沒太影響其沖銷售規模。萬達不僅做了，還做到了第一！

其實投資物業做得好，反過來也會降低房企本身的融資成本。近2年，很多房企都覺得融資難、融資貴。怎麼借到錢，特別是便宜的錢，成為一個難題。而富力累計融資近千億，還比較便宜。

此外，投資性物業做得好，對拿地也有很大幫助。以前是地方政府出讓一塊地，要求你必須配建商業，大家幹得不情不願，走的基本是散售的模式，後續經營堪憂。如今，隨著核心區域的土地越賣越少，地方政府對持續的現金流和稅收更加渴望，誰能做得好，拿地就佔很大的優勢。

二、品牌輸出能力——快速做大的法寶

近幾年，各大房企衝規模，除了拼命加槓桿（財務槓桿、經營槓桿等）外，還有合作開發的模式，最後一併表，銷售額就上來了。

對部分房企來說，這可以看成是一種品牌輸出。用盡可能少的錢，做盡可能多的事——輕資產模式，是快速做大規模的有效方式。

目前，將這一模式做到極致的是萬達。萬達歷史上有多次轉型，2000年，萬達第二次轉型，從單純的住宅地產開發，向商業地產加住宅地產混合地產轉型。2015年年終工作會議上王健林一聲令下，萬達加快第四次大轉型：瘦身、轉向輕資產、由房企轉向綜合性企業、決策系統改組。

雖然以“售”養“租”的重資產模式會受制於房地產週期，但也還能發展。不過，這種模式需要考慮物業增值的問題，只能在一二線城市發展。一二線的土地價格也更高，每個項目需要投入的資金自然也就更大，擴張的速度會較慢。

在2015年初，王健林已經預見到，到當年底，萬達持有的物業面積就能做到世界第一。但王健林認為，對於有近14億人口的中國消費市場來說，當時萬達廣場的規模還是太小，要擴大競爭優勢，必須做得更大。通過輕資產模式，下沉三四線城市，可以快速做大規模。

輕資產模式下，因為是純投資不銷售，不需關心房價（物業增值），只要城區人口夠多，租金回報比合適就可以做。從財務上看，兩個輕資產店的管理收入總利潤也相當於一個重資產店。

目前，華潤置地、大悅城、寶龍等，除了自持經營之外，也在進行輕資產擴張，以華潤置地為例，其管理輸出的購物中心項目已近30個。做輕資產的前提是有自持經營的經驗，而且做出了品牌和名聲，同時，輸出之後不走樣。

除了規模擴張，做大利潤，輕重資產結合，其實也是一種風控措施，比如，如果一個項目不錯，可以輕資產優先管理，鎖定優先購買權。

三、培養合格人才——能走得遠的關鍵

前不久，某大舉進軍商業地產的房企，開出千萬年薪挖人。高嗎？對厲害的商業操盤手，千萬並不高，因為商業一旦做好，就是一棵搖錢樹，千萬之外，必然還要給股權等激勵，否則很難挖得到行業大咖。

最終，該房企也沒挖到合適的人選。因為這個領域的頂尖高手並不多。商業地產如此，寫字樓等業態同樣如此。

規模快速擴張，人才隊伍跟不上，是很容易掉鏈子的。大型的組織，必須要有造血功能，不能指望靠在市場上大量挖人。因此，培養人一定要趁早，因為一個企業內部的培養和造血功能要很多年才見效，我們招聘三年才見效一點點，五年才開始有點成績看得到，八年才看得到人才體系的抓手產生作用。

當然，組織的架構也很關鍵。很多房企，商業運營只是二級組織，只是地產開發的配角。目前不少企業已經意識到這個問題。

比如，為加速商業地產的發展，2017年6月12日，華潤置地將商業地產從開發事業部中分拆出來，成為一級組織機構。調整之後，華潤置地商業地產事業部與開發事業部一樣，採用總部-大區-項目三級管理架構，事業部下設6個業務部門和1個支持性部門。自此商業地產的發展邏輯便不再依附於地產開發。

哪些企業租金收入能破千億？

除了萬達，還有不少挑戰者

華潤置地租金收入達到百億，有人說這在存量時代具有代表性意義，它的意義不亞於增量時代時萬科銷售過百億、千億的節點。

明源君認為，這種說法一點不誇張。

華潤置地2019年至2021年三年商業地產擴張計劃中，將商業開發提到與住宅開發同等地位上，目標是2021年底在營購物中心數量將達到81間，2021年後還有22間購物中心陸續開業。

2017年業績會上，唐勇表示：“華潤置地已經在研究將華潤商業拆分上市一事，試圖釋放華潤商業的價值，但目前還沒有時間表。”2019年8月底業績會上，唐勇表示，“可能現在離這個時點越來越近了。”

早在2014年，華潤置地就透露過，其商業地產板塊存在單獨打包上市的可能，彼時市場預測如果將商業地產業務單獨剝離上市，其市值將達到1000億元！

不難想象，如果將來某家房企的年租金收入達到千億，其市值將接近萬億規模！

那麼，誰會是未來達到千億租金規模的主？

從目前的格局來看，萬達最有希望先達到。

然而，這並非必然，因為除了房企，還有不差錢的各路資本，正在大舉進入。

比如平安不動產，作為中國平安下屬子公司，不差錢，目前其資產管理規模已超過3500億元，並還在持續膨脹（目前華潤置地投資物業資產賬面總值為1402餘億元）。

以長租公寓業務為例，平安不動產2017年開始佈局，提出“重資產+中資產+輕資產”的發展模式。2018年，平安不動產先後在上海、廣州、北京、南京等城市成功投資了多個長租公寓重資產項目，總房間數7000餘間，重資產端的投入領先全國。未來10年平安不動產計劃發展200萬間、總面積約8000萬平米的長租公寓，總資產管理規模將達到2000億元！

即便是房企陣營，同樣不乏挑戰者。比如印力集團，截至2018年4月，其管理資產項目遍佈58個城市，在全國持有或管理的商業項目數量126個，管理面積1000萬平方米，資產規模近800億人民幣。

這個數據距離萬達（截至2018年底，已在全國開業280座萬達廣場，累計持有物業面積3586萬平方米）似乎尚遠。不過，其擴張十分迅速。

萬科收購印力之前，印力累計投資的商業地產項目60個，管理面積約為430萬平方米。這意味著，萬科入主印力不到2年的時間，規模就擴張了一倍多。而這還遠遠沒有結束，2018年去年4月9日，印力集團高級副總裁付凱在接受21世紀經濟報道採訪時提到，到2020年，印力的計劃是商業管理面積達到2000萬平方米！如果2020年之後，印力還保持如此擴張速度，甚至略慢一點，超越萬達並非不可能。