見習記者 李貝貝 華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李未來 上海報道
距離年底不足20天，房企正加緊進行最後一搏。根據房企們發佈的銷售數據，儘管銷售額增速明顯放緩，但2018年千億房企的陣營正進一步擴大。多家機構近日發佈的報告顯示，截至11月底，千億房企已達25家，預計年底將達到30家甚至更多。
值得注意的是，隨著行業競爭激烈程度的提高，目前房企銷售排行榜門檻進一步提高。部分房企即使銷售規模較之前已經有了較大增長，但在榜單上的排名也有所下滑。機構指出，房企要在百強俱樂部中守住位置，當前已經不是“不進則退”，而是“進少則退”。
千億陣營擴容
12月初，包括碧桂園、萬科、恆大、世茂、雅居樂等在內的多家房企“扎堆”公佈了前11個月的銷售數據。中原地產研究院報告顯示，截至12月10日，已有逾30家內地及在港上市房企發佈了11月銷售數據。
上述報告顯示，經過慘淡的“金九銀十”，整體來看房企銷售依然處於高位，11月單月合計銷售4254.3億元；前11月合計銷售額達4.48萬億元，增幅達33.2%；銷售額破千億元的企業14家，兩家企業突破5000億元。
其中，萬科、碧桂園以及中國恆大前11月銷售額接近或超過5000億元。今年1-11月，萬科累計實現合同銷售額5439.5億元，同比增長約16.32%。萬科董事會主席鬱亮在近期舉辦的萬科媒體交流會上透露，今年完成6300億問題不大，並相信萬科的銷售回款率肯定是業內最高之一；同期，碧桂園實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約4897.4億元，同比增長29.52%；中國恆大累計實現合約銷售金額約達5352.1億元，同比增長13.78%，距離5500億元的銷售目標僅有一步之遙。
不過，中原地產首席分析師張大偉指出，與去年各大房企業績普漲相比，2018年房企銷售額增速放緩，特別是龍頭房企的業績增長明顯變慢。仍以銷售額排名前三位的房企為例，2017年，萬科、恆大的銷售額同比增速均超過三成，碧桂園更是接近八成。
克而瑞研究中心近日發佈的《2018年1-11月中國房企銷售TOP100》報告同樣指出了這一趨勢：2018年下半年以來，在政策調控常態化、市場預期下滑的背景下，百強房企銷售減速明顯。11月份，百強房企單月業績的同比增速仍進一步放緩，從7月58.1%的高位大幅回落至24.5%。
值得注意的是，2018年千億房企規模擴大已經是不爭的事實。58安居客房產研究院首席分析師張波向《華夏時報》記者透露，從公司監測的數據來看，前11月已有25家房企的銷售規模突破千億，預計2018年千億房企的陣營會突破30家，而2017年的千億房企的規模僅17家。克而瑞研究中心及明源地產研究院發佈的報告也提供了同樣的數據。易居CEO丁祖晟預計，今年千億企業數量有望超過30家。就目前看來，遠洋、雅居樂、龍光等房企衝進千億房企的可能極大。億瀚智庫報告強調，“千億已不再是目標而僅僅只是起點”。
與此同時，根據上述幾家房地產研究機構的報告，各梯隊房企入榜門檻也在提升。例如，克而瑞報告指出，百強房企中除了TOP3龍頭房企規模增長較為平穩，其他各梯隊房企的銷售金額入榜門檻仍較去年同期提升明顯；億瀚智庫報告則稱，前10強的門檻從1240億元一下子提高至1821億元，提高幅度近600億元；前20強房企的門檻由去年的779億元提高至1289億元，近500億元的提高幅度使得雅居樂由去年的19名下滑至29名。
值得一提的是，億瀚智庫強調，如今的房企競爭已經是“不進則退”而是“進少則退”：去年1——11月，排在第46名的復地集團銷售額為348.9億元，今年同期的銷售額為377.7億元。儘管同比有近30億元的增長，但在今年的銷售排行榜中，復地集團跌了20個名次，在榜單中位列第66名。
最後一搏的關鍵時間
目前，距離2018年交卷不到20天，不少房企年初定下的業績目標也到了最後一搏的時刻。克而瑞指出，據不完全統計，2018年百強房企中有近半數的房企提出了年度銷售目標，且大部分集中在TOP50房企中。截至11月末，在這些提出業績目標的房企中有近10家房企已經提前完成了全年業績目標。
在衝刺年度目標、緊抓回款的壓力下，對於那些還沒實現年度銷售目標的房企來說，最後一個月無疑至關重要。例如，近期在杭州市場，多家房企就頻頻爆出採取“內部銷售”、變相降價等方式衝刺業績。
“我們認為，今年最後1個月各大房企之間的競爭會更加激烈。”克而瑞指出，11月以來，雖然房企項目積極入市，推案量大幅增加，但去化率表現普遍不及預期，原本房企期望依靠加大供應的年末反彈，實現難度很大。由於年末市場仍然低迷，企業新推項目去化率普遍不及預期，仍可能有不少企業無法完成全年目標。
“規模競爭加劇，房企延續分化。”平安證券分析師楊侃指出，在目前階段下，房企成交增速延續回落，但主流房企業績目標完成難度較小。
東北證券分析師高建指出，行業目前處於下行週期，房企短期承壓，行業集中度仍將加速提升。而購房者對住房的產品力和房企的運營管理要求有所提高，大浪淘沙，“良幣淘汰劣幣”，中小房企加快退出市場，管控優異的一線房企結構性機會和品牌優勢將更加明顯。
張波強調，在行業高呼千億是“生存線”的同時，更需關注“千億”本身的含金量：“步子邁大了，基礎不牢固，風險也會隨之增大。”其提醒年底房企在衝業績的同時，更應注重資金風險：“無論是兼併還是搶地，都離不開資金槓桿，在房企融資渠道被限制的大背景下，房企的企業融資風險也在同步提升，如果規模吹到膨脹甚至爆裂，就可能倒在千億的跑道上。”
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