引言：4月22日，閩系房企中駿因一宗廈門百億地王高調出現在媒體的聚光燈下，摘得地王的上海泰鳴被疑是中駿用來拿地的“馬甲”。有報道稱，中駿與上海泰鳴在此次土拍中同時出現，交替競價致使地價被抬高，中駿因此涉嫌 “圍標”。在外界看來，中駿是在廈門地王項目中屢嘗甜頭的房企之一，若“圍標”屬實，將依法承擔賠償責任。
4月22日，閩系房企中駿集團因為一宗百億地王高調出現在媒體的聚光燈下。當天，廈門共計出讓三宗地，其中，“思明2020P01地塊”在歷經240輪競價後，由上海泰鳴貿易有限公司總價103.55億元摘得，溢價率43.82%。該地塊創下廈門單價和總價“雙料地王”，奪標者上海泰鳴被疑是中駿用來拿地的“馬甲”。
百億高價地涉嫌“圍標”
根據企查查披露的信息，上海泰鳴註冊於2020年4月9日，註冊資本為100萬元，註冊地址為上海市閔行區滬青平公路277號5樓，法定代表人為蔡思鵬，經營範圍包括建築材料銷售、金屬材料銷售、五金產品零售、市場營銷策劃等，系達源國際今年4月12日新增的對外投資公司。
焦點地產新聞查詢獲悉，成立於2017年9月6日的達源國際有限公司背後的股東為悅泰發展有限公司，悅泰發展有限公司的股東為 “保信（中國）置業投資控股有限公司”。其中，“保信（中國）置業投資控股有限公司”為中駿集團的二級子公司。
中駿集團此前披露的公告顯示，早在2016年，中駿曾用“保信（中國）置業投資控股有限公司”收購位於泉州市的兩個項目股權，彼時，中駿在公告中稱“保信（中國）置業投資控股有限公司”為中駿置業的“間接全資子公司”。
在中駿2019年的年報中也提及，公司持有位於上海的中駿天璟項目公司100%權益，其中，天璟項目的開發商為上海駿鳴。種種跡象都顯示，上海駿鳴背後的股東或與中駿集團有關，上海泰鳴因此被疑是中駿在廈門拿地所用的 “馬甲”。
公開報道顯示，中駿集團和上海泰鳴同時在上述廈門地塊的競拍現場中出現，交替競價致使地價屢被抬高。其中，中駿第一次報價便將起始價為72億元的地塊直接拉昇至90億元，隨後上海泰鳴等房企跟進。15分鐘後該地塊溢價32%至95.25億元，50分鐘後報價達到100億元。中駿因此被疑“圍標”拿地，但仍有待廈門有關部門進一步調查。
有律師透露，“圍標”也稱串通投標，是指由一個投標人控制幾家公司共同參與投標或幾個投標人之間相互約定，一致抬高或壓低投標報價進行投標的行為，對投標秩序的影響非常大。
作為一種競爭性很強的市場交易方式，“招投標”力求公開、公平、公正，倘若當事人通過串通投標的不正當手段排斥他人的正當競爭，使某個利益相關者中標，就會使“招投標”喪失原有效應。在司法實踐中，“圍標”構成犯罪的情況下，會構成串通投標罪，律師表示。
上述律師提及，房企 “圍標”可能導致以下後果。首先，中標無效，一切努力白搭；再次，情節嚴重的，取消其一年至二年內參加依法必須進行招標的項目投標資格並予以公告，直至由工商行政管理機關吊銷營業執照；構成犯罪的，依法追究刑事責任，給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。
也有業內人士表示，房企選擇由一家“馬甲”公司出面拍地，也是常見的操作方法，尤其是遇到“地王”這種敏感項目，容易招致監管部門的監督，“馬甲”公司出面更為低調。但一家公司拉來幾家“馬甲”公司共同圍標，通常意在低成本拿地，高溢價成交，不太符合“圍標”想要的結果。
克而瑞研報指出，廈門市政府自2016年以來嚴控供地節奏，土地市場沉寂不少，地王數量明顯減少。直至2018年下半年，廈門島內斷供5年之後才供應了2幅優質宅地，地價接連創下新高。供地稀缺但需求旺盛，供求關係的失衡導致了區域地塊地價高企。
值得一提的是，中駿集團一直是廈門島內“高價地”的常客，也是在拿地王及加速地王轉化上較有發言權的房企。去年11月，中駿曾以59.4億元總價拿下廈門湖裡2019P01地塊，成交樓面價4.51萬元/平米，溢價率達30%，是廈門新的總價和單價的“雙料地王”。2018年12月，中駿曾以總價38.05億元競得廈門枋湖2018P03地塊，樓面價39090元/平米，溢價率18.4%。
隨著一次次高價地的拍出，廈門的房價隨之攀升，中駿集團不僅沒有自食苦果，反而屢次嚐到甜頭。克而瑞的統計顯示，中駿於2018年底摘得的地王項目中駿天宸在拍地7個月後便實現開盤，首開4個月去化率接近9成，是區域盈利空間最大的地王項目。
得益於部分地王項目的銷售貢獻，中駿2019年在廈門的銷售金額達到57.46億元，所佔市場份額達8.7%，僅次於建發房產，排名區域第二。“正是因為嚐到了高價地帶來的‘甜頭’，中駿在土拍中的‘不計代價’才顯得順理成章”，克而瑞稱。
在廈門城市擴張發展的訴求下，島內土地的供應占比還在進一步下降，近年來土地近乎“斷供”，尤其是思明區已經多年未有供地，近三年累計供求比僅有0.52。在緊供應、高需求的兩面夾擊之下，島內的房價上漲動能突出，產品的去化也很有保障，在島內拿地值得“大膽出手”，克而瑞稱。
在外界看來，上海泰鳴競得的“思明區2020P01地塊”同樣位於廈門島內，樓面價高於“湖裡2019P01地塊”，無論這塊地的“實主”是誰，都為中駿集團在“湖裡2019P01地塊”中“解套”埋下了伏筆。但若涉及鉅額罰款，該筆交易則顯得得不償失。
“Fun+戰略”成效有待觀察
成立於1987年的中駿集團，發軔於福建泉州，2010年登陸港交所上市後，於2017年將總部從廈門遷至上海，加速全國化佈局。由於旗下合營項目過多，在中駿2019年805億元的合同銷售額中，其權益銷售僅386億元，權益比重48%。
相較於合約銷售金額近3年34%的增長率，中駿2019年的營收增速僅20%，也是由於參與合營項目較多，而銷售權益較低所致。劍指2020年，中駿管理層將銷售目標鎖定在930億元，增幅為16%，與34%的複合年均增長率相比，增速放緩。
除卻在廈門市場的“地王”佈局外，意在2021年實現“千億”規模的中駿集團也在藉助“Fun+戰略”積極納儲。過去的一年，中駿累計新增46個項目，拿地總價同比提升9.8%至477.25億元，新增地上建築面積增長8.9%至980萬平米。透過“Fun+戰略”獲取的項目有12個，對應的地價為128億元，建築面積為330萬平米。
所謂“Fun+戰略”，即，中駿自2017年底開始佈局的“Fun+幸福生活”生態圈，該戰略主打以長租公寓Funlive方隅和FunWorld購物中心作為配合的拿地方式，務求憑藉綜合體發展模式在激烈的拿地競爭中保持優勢，以維持土地成本的合理水平。
在中駿的管理層看來，規模之下，拿地是生死線。談及2020年的投資策略，中駿集團董事局主席黃朝陽也曾表示，公司將利用購物中心和長租公寓勾地作為勾地抓手，計劃今年拿20個購物中心，30個長租公寓（包括輕資產），一季度中駿已經拿了3個購物中心，預計目標可行。
有業內人士透露，一般情況下，大部分商住地塊因有一部分“商業用地”，土地價格相對純宅地要低，這也是不少房企為了加快規模化發展，加大土地佈局經常會走上的道路之一。
中駿此舉意在通過商住地進行政府勾地，從而獲得便宜的土儲，用住宅覆蓋商業前期的投入，同時用商業獲得穩定的現金流，上述業內人士稱，不過，在購物中心低利潤及長租公寓盈利模式未明確的情況下，中駿對Fun+購物中心的租金收入顯得過於樂觀。
按照中駿的規劃，到2025年公司將佈局100座世界城購物中心，實現租金收入45億元，並在當年佈局20萬間長租公寓。屆時，長租公寓資產規模將達到600億元，租金規模達到100億元。而目前，中駿的租金收入僅有2.85億元，相差較遠。
克而瑞研報認為，中駿目前共擁有20000間長租公寓，已開業項目8個，中駿世界城的數量僅有3個，其餘購物中心都需要最少3至5年時間才能達到3000萬以上的租金規模。
在時下新冠肺炎疫情的影響下，中駿旗下業務的市場表現及擴張計劃正面臨一定的不確定性，是否有能力在短期內將多個商場運營至一流水平仍有待考察，相應規劃的租金收入也要持保留態度，克而瑞表示。
由於受到限價政策的影響，中駿2019年的盈利能力有所下滑。其中，公司毛利由2018年的61.46億元降至58.91億元，降幅為4.1%；毛利率由34.6%降至27.6%，降幅為7%。得益於投資物業公允值變動的14億元，以及崑山一處收併購項目所收入的5.6億元，中駿當期淨利潤未有下降，反而同比增長9%至40.2億元。
在克而瑞看來，將投資物業公允值計入淨利潤，可以增厚公司的歸母權益，令賬面淨負債率下降，但對化解資金壓力無太大幫助。未來，中駿仍需要以權益銷售規模增長以及利潤率的體現，來引證管理層執行力的成功，最終得到資本市場的認可。
若剔除19.6億元的收益影響，中駿的淨利潤率、歸母淨利率都將錄得個位數，處於行業較低水平。同時，公司營收增長較慢、銷售權益保持低位以及投資物業升值佔稅前利潤比例上升等問題，皆反映出中駿的報表質量有所下降，克而瑞稱。
不利的消息正接踵而來，今年4月9日，標普將中駿集團的評級展望由“穩定”下調至“負面”。預計中駿的營收將在2020年增長38%至40%達到280億至290億元規模，但由於中駿正面臨去庫存的壓力，這些庫存去化風險會影響中駿的業績增長，標普稱。
中駿在二線城市郊區的項目或會面臨銷售疲軟，新冠肺炎疫情大流行導致的施工延誤也會加大公司的額外交付壓力，加上營業收入放緩、盈利能力疲弱以及持續高額的土地投資，中駿的業績增長或將明顯低於預期，標普表示。
不僅如此，為實現2021年達標千億銷售的目標，中駿或會延續此前藉助債務融資進行擴張的戰略，此外，中駿每年在購物中心和長租公寓方面都會有20億元至30億元的資本支出，預計中駿的槓桿率將受此影響繼續上行，標普稱。
閱讀更多 搜狐焦點網 的文章
