來源：地產密探（ID：real-estate-spy）
當前樓市疊加疫情震盪前行，誰又能獨善其身？近來，中大型房企密集披露年報給外界傳遞了一個重大信號，即“提高一二線城市的投資佔比”。
這種警醒的背後，是部分巨無霸們上一輪加槓桿擴張雖一門心思貪圖拿地成本便宜而忽視了三四線城市的潛在風險，特別是介入到產城超級項目。
短期雖助推這些房企規模更上一個新臺階，如今這些區域卻增長後勁不足。樓市分化，房企洗牌，為堅守一二線卻異常低調的“土儲大戶”提供了彎道超車機會。
佳兆業無疑是最被看好的其中一家“潛力黑馬”。3月31日，佳兆業披露2019年業績公告，多項核心指標飄紅，特別是股東淨利大增67.1%，居上市房企名列前茅。佳兆業為何能綻放異彩，今年又將推向什麼新高度？
NO. 1｜壹
潛力黑馬：多項業績指標搶眼
2019年，佳兆業實現總合約銷售額881.2億元，同比增幅25.8%。其中，備受關注的粵港澳大灣區繼續成為該房企的銷售主力，合約貢獻高達60%，而舊改銷售額佔整體銷售的38%。
從克而瑞的排行榜看，按全口徑銷售額，佳兆業去年已首破千億，排名第29位，同比上升5個名次，從權益口徑看，排名第27位，上升10個名次。
看“銷售均價”，從近期已披露年報的以“中高端產品”定位的千億級房企，我們發現去年多家頭部房企銷售均價是下滑的，比如融創2019年銷售均價14530元/㎡，同比略降了4%，當然也有自身規模訴求的戰略考慮。
像世茂房地產，去年銷售均價17744元/㎡，相比2018年16482元/㎡上漲7.6%，綠城去年銷售均價25936元，相比2018年25455元/㎡微張1.9%。
去年，佳兆業實現合約銷售均價18983元/㎡，同比微增4%。其實，在熱點城市嚴控房價的大背景下，這個銷售均價已經是非常高的，而且近些年還能保持穩步上漲。國元證券分析說，這種增長勢頭對未來年度利潤將形成良好支撐。
我們來看一下2019年佳兆業銷售結轉收入及利潤情況：年內實現總收入480.21億元，同比增幅24.1%至，毛利138.1億元，同比增幅24.3%，毛利率維持不變，達到28.8%，股東應占淨利45.94億元，同比大增67.1%。
外界預判：未來，如果佳兆業的銷售規模能進一步打開，銷售額勢必會迎來爆發式增長，將對TOP20強房企構成極大壓力，也是最有希望兼顧規模與利潤的中大型實力黑馬房企。
NO. 2｜貳
新增土儲：一線佔41%，舊改大釋放
為什麼佳兆業的產品均價能賣得起高價，還能有不錯的利潤空間？
實際上，從2018年以來，我們可以看到很多中大型房企都在加碼轉型高端改善產品，但不少是受市場所逼，因為拿了太多高價地或地王，不修成高端定個高價，豈不就虧慘了？
然而，帶來的問題就也是很顯然的，那就是熱點城市高端扎堆，供應過大，產品差異化又不明顯，其實並不好賣，導致去化難，最終迫於業績壓力只好精裝改清水，降門檻出貨。
不過佳兆業並沒有這種難題，主要得益於在深圳、上海等一線城市具有龐大體量的“舊改”儲備貨量，在一線城市“城市更新”需求越來越迫切，可建設用地也越來越少的背景下，這個“舊改之王”後勁還真大。
2019年，佳兆業舊改項目供應“集中釋放”，包括6個深圳項目、1個上海項目及1個惠州項目，其中深圳6箇舊改項目遍佈各區域。佳兆業明確表示，舊改已成為其在一線及重點二線城市獲取新項目的重要方式。
報告期內，佳兆業新增項目30個，應占計容建築面積約411.8萬平方米，權益地價272.14億元，均價6609元/㎡。按權益建面計算，大灣區新增供貨佔53%，華中和長三角分別佔22%、13%；按權益地價計算，一線城市新增土儲佔41%。
截至去年底，佳兆業擁有176個房地產項目，遍佈全國48個城市，土儲總規模達到2680萬平方米，其中大灣區佔51%。廣、深作為佳兆業深更多年的一線城市，土儲規模佔在大灣區土儲總規模的35%。
業績推介會上，佳兆業高層透露：80%的土儲位於一線及重點二線城市，土儲貨值接近5300億元，深圳佔總貨值的1/3。2020年可售貨值1800億元，55%來自大灣區，全年銷售目標1000億元。
NO. 3｜叄
賬上現金370億元，同比大增61%
去年下半年以來，各大房企一度普遍面臨融資收緊的威脅。雖如此，各大房企通過加大銷售回款及境外融資等優化現金流，為穩健擴張提供了堅實基礎。
截至2019年末，佳兆業賬上的現金及銀行存款合計近370億元，比2018年末大增61.3%，在已披露年度業績的中大型上市房企中表現格外突出，在樓市弱週期充分體現了“現金為王”的房企致勝邏輯。
相較於流動負債318.9億元，佳兆業的速動比例達到1.1倍，現金流足以覆蓋短期債務。截至去年末有息負債率僅為29.6%，相比2018年末下降7.9個百分點。
佳兆業高層透露：2019年末，佳兆業總權益較2018年末增幅53%，淨負債率已下降到144%，比2018年末下降92個百分點。在中大型房企中，佳兆業“去槓桿”表現較為顯著。
某券商證券已給予佳兆業“買入”評級。當前，佳兆業淨負債率大幅下降，負債結構得到明顯改善，以及在一二線城市佈局的突出優勢、高供貨量，必將迎來大爆發。
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