騰訊財經與巨豐投顧有關“財經觀察家”聯合出品事宜簽訂合作備忘錄
本期嘉賓：北京大學金融與產業發展研究中心主任馮科
【核心觀點】
1、深圳、佛山等地以“人才房”的名義鬆綁樓市，主基調仍然符合“房住不炒”政策大方向。利用吸引人才的名義適當鬆綁，是給予地方因城施策的一種靈活性操作。
2、熱點城市鬆綁並沒有釋放出太多樓市新信號，更多的是一種微調。適當鬆綁有利於維持房地產市場信心，適當保持房地產投資增速有利於GDP穩定。
3、因城施策不會成為市場瘋狂炒作、推動房價暴漲的力量，房價也不可能會出現前幾年急速反彈，甚至暴漲的局面。
4、2020年的房地產市場可能會比2019年更糟糕。
【新聞背景】
12月2日，深圳市冰封兩年的深汕合作區購房政策宣佈“解綁”，合作區內的家庭將可以購買2套住房，這已是今年4季度以來，國內樓市“鬆綁”的第11個地區。今年11月，深圳、四川、上海、廣州、佛山等地相繼出臺樓市鬆綁政策。10月，海南、南通、天津、南京六合等地區調整了落戶政策或人才購房政策。今年4季度以來，各地紛紛採取“一城一策”的差異化調節方式，釋放了有利於房地產市場的種種信號。有業內人士指出，“一城一策”將成為未來樓市調控的主流，預計將會有更多城市對樓市政策進行微調。熱點城市鬆綁，釋放出哪些樓市新信號？“一城一策”會否成為房價回升新套路?
從深圳、佛山等地通過人才房政策鬆綁來看，其主基調仍然符合國家房住不炒的政策方向。利用吸引人才的名義適當鬆綁，也是中央給予地方因城施策的一種靈活性操作，大方向沒有違反“房住不炒”主流政策，適當鬆綁也有利於粵港澳大灣區吸收更多高精尖人才，來實現產業升級。
深圳、佛山、粵港澳大灣區一些城市採取的人才房政策，會使得市場更加活躍。加上前一個階段，粵港澳大灣區向香港居民開放購房准入條件，在兩個有利因素觸動下，粵港澳大灣區也許是在全國房地產寒冬大環境下，市場表現相對活躍的一個地區，交易會比較活躍，價格可能會比較平穩。
熱點城市樓市鬆綁並沒有釋放出太多新信號，它更多是一種微調。在中國經濟第三季度GDP增長率只有6.0%，第四季度很可能破5%的情況下，各地都面臨著經濟增長壓力，也面臨著房地產投資下降趨勢，適當的鬆綁有利於維持房地產市場信心，也有利於開發商形成相對良好的預期，不至於太悲觀。在中國出口和消費都下降的情況下，適當保持房地產投資增速有利於中國GDP穩定。
當然，這種“適當保持”只是微調，並不是說大水漫灌式的放鬆、刺激，不是方向性的變化。
從政策的趨勢來看，各個地方、開發商都在等待房地產市場整體鬆動，但是並沒有等來相關政策。
按照過去的規律，房地產市場每兩年鬆緊交替一次。從2016年房地產政策收緊到2019年第三季度，已經是完整的三年，但是房地產政策在中央層面並沒有鬆動跡象。
有很多開發商，還有地方政府前期對於政策趨勢存在一定程度誤判，導致房地產投資過大，出現了一些積壓。所以“國慶會鬆綁”的政策沒有如期到來，各地便紛紛想辦法利用“因城施策”的這一政策的靈活性，適當調整、鬆綁。
但是這種“鬆綁”南北差異很大，比如黑龍江反而加緊了對房地產調控的政策，這也非常好理解。
因為粵港澳大灣區是人口流入的地區，不僅僅是投資需求，自住需求也非常大。相反，東北地區是人口流出地區，現有的商品房都不能非常好的去消化，甚至形成嚴重積壓。政府當然不允許用新的貸款去形成新的不良資產，加劇市場失衡、市場積壓。
南方粵港澳大灣區有香港的居住需求，有外地人才進入該地區的需求，那麼它是有真實居住需求，適當的鬆動政策符合市場方向。而因城施策有很強的政策性，不能違背“房住不炒”的原則。所以上面11個城市推出房地產市場鬆動政策，都是打著人才的名義。
從全球城市發展軌跡來看，基本上都是移民驅動城市經濟發展。全球都有一個共識——新移民是城市經濟發展的蓬勃動力！新移民有居住需求，而且新移民通常都是帶有技術性，也是城市產業升級所需要的。另外，新移民買房是為了居住，並不是為了炒作。
所以，因城施策在房住不炒的總體思想上適當鬆動，也符合總體的政策精神，不應該看成是一種刺激投資炒作的套路。只要大方向符合自住，那麼就應該支持。但總體方針還是不能夠違背房住不炒的原則。
因此，因城施策不會成為市場瘋狂炒作、推動房價暴漲的力量，市場上也不可能會出現前幾年房價急速反彈，甚至是暴漲的局面。
【新聞背景】
近來，一向被視為樓市風向標的北京房地產市場出現了新變化——無論新房還是二手房，二者的價格均出現了鬆動。此外，國家統計局公佈的數據也顯示，10月份無論是新建商品住宅還是二手住宅，價格環比下降的城市數量創下了2019年新高，在70個大中城市裡，有一半出現了下降。從土地、投資、商品房新開工等指標來看，2019年前三季度，土地市場保持低速增長，房地產企業拿地熱情不再；房地產投資穩中有落，增速回落0.3個百分點；商品房新開工面積增速明顯放緩，已經連續四季度保持回落，特別是華南地區，受廣東和海南新開工面積下降的影響，整體出現負增長。在房地產市場銷售承壓，價格漲幅持續回落的現狀下，樓市是否已經進入了真正意義上的下行通道？2020年，房地產的春天還會來嗎？
最近央行多次降息，同時又強調限制貸款進入房地產領域。這兩個政策表面上看來矛盾，實際上不矛盾。降息不是為了房地產企業，它是為了降低全國主要工業製造業企業成本，同時又限制房地產信貸，不管是開發貸，還是個人按揭貸，都採取限制態勢，這是嚴格執行房住不炒的總體宏觀政策目標。所以這兩個表面矛盾的政策實際並不矛盾，他們是相互配合的。
特別注意，利率下降是區別對待的，對於房地產信貸、房地產個人按揭，實際利率不僅沒有下降，反而有上升的趨勢。
房地產投資增速下降，這種現象代表著開發商對未來的預期並不樂觀，同時也代表著開發商現在手頭資金非常緊張，面臨著流動性的壓力。
一方面是因為整個金融政策對開發商收緊，另外一方面也是因為整個市場預期對房地產並不看好，使得開發商手上持有的商品房存貨去化速度非常緩慢，進而使得一些開發商破產。
種種跡象表明，不管是購房者、投資人，還是開發商，對於最近一兩年的房地產市場前景並不看好。
最近媒體上比較熱的報道是有400家開發商出現問題，甚至破產倒閉，這確實意味著房地產寒冬到來。
這400家開發商可能是因為前期誤判2019年10月份左右會出現市場鬆動政策，以至於拿地投資採取過於激進的策略，槓桿率過高導致流動性緊張。陸續還會有一些開發商出現問題，所以房地產可能確實進入了下行通道，這種局面至少要持續兩年以上。
2020年，房地產市場如果能夠平穩就相當不錯了，如果2020年處理不好，房地產市場可能會比2019年更加糟糕。
2019年至少是第一、第二季度房地產銷售及投資表現都還可以，下行是從第三季度開始。可能2020年第一、第二季度也會表現不好，從趨勢來看，2020年的表現總體上可能要比2019年更加悲觀。
房地產的春天不會很快到來，至少不可能在短期內出現，近一、兩年，甚至未來三、五年都不太容易看到房地產的春天。
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