PART1
在那个楼市黄金时代，嗅觉灵敏的温州人，曾横扫各地楼盘。坊间传闻更是传奇，买下一层的、买下一栋的、买下一条街的。
但2011年后，自顾不暇的民间资本，看着温州几乎腰斩的房价，大多偃旗息鼓，无心恋战外地楼市。
然而对房产的投资，就像融入血液一样，让温州人，时常想起。
各地的开发商，也是念着温州的豪迈。但凡有点投资概念，总要来温州试试，拿下温州，就成功了大半。
近两年温州房价触底回升，各地楼盘也是蠢蠢欲动，带着各色“卖点”巡礼温州。先是温州人熟悉的上海、杭州，然后是东南亚的泰国、越南、菲律宾。在杭州湾项目时达到了阶段顶点，传闻最高一天“百团赴会”杭州湾。
▲杭州湾示意图 来源网络
近几个月惠州又再次风起云涌，很多身边的朋友，也在问东哥，是否可以入手。惠州身处粤港澳大湾区，东哥直觉上觉得这是个有潜力的区域，且从房价上看非常有优势。
但因为没去过，也不能妄下判断，故而周末，趁着休息，去了惠州，实地探访了惠州亚龙湾，实地调研带来第一手资讯。
PART2
特别说明，以下信息来自与惠州一手售楼营销人员、房产中介营销人员、惠州出租车司机、小吃店服务员、陌生路人等的聊天所得，并结合自己亲眼所见。不能代表整体情况，也不作为投资参考。
先来看看惠州基本情况（数据来自百度）
- 惠州接壤深圳、东莞。
- 陆地面积1.16万平方公里（温州地区1.16万平方公里）
- 2018年常住人口483万（温州925万）
- 地区GDP：4103亿（温州6006亿）
可以看到惠州目前的自身条件还不如温州，人口比温州少近一半，GDP比温州少1/3。唯一可依赖的是，生在了一个好地方，离深圳足够近，享受粤港澳发展的红利。
投资的逻辑也简单，就是希望两地尽快缩短通勤距离，让那些不能承受深圳房价之重的人，能迁移到惠州来，从而成为深圳的“睡城”。
这逻辑非常耳熟，之前的昆山和嘉善、后来的临安都是这么讲故事的，临安还不得而知，昆山确实花了6-7年左右的时间房价翻了一番。
▲惠州区位示意图 来源网络
温州到惠州有动车，从惠州南站下（据介绍建成才3年），第一感受是很小，感觉比温州南站还小。从惠州南站到酒店才区区3公里，汽车走了近20分钟，可见有多堵。
路堵对房产投资是好事，一般路堵严重的地方，经济活力比较好。城市里有摩的，没有共享单车，出租车起步价是7元。
连锁精品酒店300一晚，这配置放在温州预计要400左右，大家可以估计下当地消费水平。
既然要做“睡城”那买楼的方向就很清楚了，离深圳越近越好，或者说通勤时间越短越好。大亚湾有明显的区位优势，离深圳近，开车开着开着就到深圳了，掉个头就看到大亚湾欢迎您的路牌了。
整个大亚湾一手买楼可以有3个方向，沿着地铁规划16号线看楼盘；沿着地铁规划14号线看楼盘；在坪山区交界沿线看楼盘。
东哥一个早上跑了3个新盘，面积基本在90-120㎡，13000-16000元/㎡，2个毛坯交房，1个带估计800元左右的装修交付。
一手销售介绍，近的离地铁2公里，远的离地铁3-4公里。
▲某楼盘区位示意图
问售楼小姐地铁什么时候修好，回答说14号地铁延长线暂缓修建，原因是惠州人口不达标，离最低修建地铁的人口标准，还差几十万，只要人口到了应该就能批下来修建了。
另一条16号地铁，则说深圳部分已经修的差不多了，惠州这边2022年能好。至于是否如售楼小姐所说，大家可以自行查找网络消息，因为消息众多，我也不知道信谁的。
相比16号线，14号线更加深入惠州腹地（图中北面那条），对惠州房价的拉动更有价值，但是目前看还有时间尚早，别说还没批了，就是开建了也还要很长时间。
据了解杭州1号线一期就建了5年多。感觉温州的M1线地铁可能还快点，起码没有人口不足这个硬伤。
PART3
再来说说3个新盘的观感。惠州盖楼和温州不同，温州大多楼盘所说的1期2期3期，基本上只是开盘卖的时间不同，交付时间都是一样的（极少也有不同年份交付的）。
在惠州的盘，一期已经入住3年了，2期才开卖。还有一些超级大盘，一直开到8期9期，一期都入住5-6年了。
另一个特点是房子必须盖到2/3才能预售，这个对购房者来说还是比较有保障的，烂尾的可能性降低了。
▲某楼盘实拍图
还有2个和温州不同的重点
第一个是利率，首套贷款利率5.58左右，二套利率6.3左右，特别是二套大大高于温州二套的利率，温州目前首套大约5.39，二套大约5.6左右。
第二个是惠州虽然不限购，但是从2017年4月开始限售。购买住宅取得房产证的，3年内不能上市交易。也就是说如果买期房，算上建造交付时间，预计最快能出手的时间也要5年。这5年内是没有办法卖房变现的，这无疑增加了风险。
最后说说一手售楼处的气氛，那人真是多，多到以为走错了地方。惠州没有摇号，开盘了先到先得。东哥看的3个盘，都剩下不多房源，好在该有的楼层都还有。
有趣的是你在售楼处看到的和温州完全不同。温州一般看到夫妻、一家人，再或者一大家子来看房。这边不是，一进来就一群人，一波波的，像旅行团到景点一样，夹杂着各地口音。
▲某楼盘售楼处
PART4
了解一个城市看了一手还是不够的，我们要看看二手市场，顺便到市区看看，看看市场租金，看看当地的生活。
出租车司机是最方便的第一手咨询来源。司机带我到了“澳头”渔港，这边是老城区较为热闹的地方。看到便宜的海鲜、各地的车牌。
▲澳头海鲜市场 实拍
在老城区走走，这里的景象有点像早期的温州，落地房为主，沿街1层作为店面，整条街密布着小店，没有看到一家店铺在转让，商业氛围活跃。
▲大塭坝街景 实拍
进中介随机问了个抬头能看见的，还不错的小区“四洲蜜方”，二手房挂牌价格6000-8000元/㎡，两室带装修的租金大约在1000-1500元/月左右。
▲四洲蜜方 实拍
3天的行程一共碰见大约7个司机，2个四川的、1个云南的、1个惠城的、1个大亚湾的，另2个没问地方。总体上大亚湾，很少原住民，外来人口为主。
你问房子的事情，大多司机都能给你聊上两句，大概是见多了来买房子的人，一见我对惠州不太熟悉的样子，就问我是不是来买房子的。
最有意思的是我问其中一位司机，这个城市的支柱产业是什么？他想了想说，以前是石化，现在是卖房。我在想一个城市要是以卖房子作为支柱，那真的是快到头了。
坐车行驶在大亚湾大道，会看到大量在开工的楼盘，路边广告牌，几乎全部是卖楼的广告。
▲大亚湾大道 路旁实拍
傍晚去到一个司机认为惠州较好的二手楼盘“星河丹堤”，是个自带综合体的超级大盘。1期交付已有5年，新组团则刚交付，还有组团在建设中。
背靠惠州高铁南站，小区内配套华南师大附属幼儿园、小学部、初中部、高中部直属公办学校，一站解决12年优质教育问题。
▲星河丹堤 布局示意图
从小区门口房产中介了解到，小区有学区概念，很多人为了入学购买。根据不同的新旧以及组团配套，目前挂牌13000-16500元/㎡，租金大约2000元/月，入住率大约80%左右。
东哥在小区逛了逛，拍了一张晚上6点15的小区照片，入住率看起来确实还是不错的。
如果要买惠州南站旁边的小区，感觉这个“星河丹堤”可以成为选项之一。
▲星河丹堤G区 晚上6点15实拍图
PART5
最后看看当地的生活状态，普通员工的工资收入略低于温州，但整体房屋租金比温州低不少，单身公寓800元左右就已经配置不错了，温州要超过1500。
来不及去菜场了解价格，在商业区和大润发附近的餐厅价格和温州一样，没有便宜。
▲当地大润发实拍图
长期看粤港澳是国家战略级发展区域，肯定没有疑问，但短期看14号线暂时难有突破。那么问题来了，这长期要多长？
一个城市，建设了这么多楼盘，想利用地理优势加上交通优势，来承接深圳的溢出人口，这想法逻辑上是成立的。毕竟两地存在这么大的房价差。
后来可能是发现步调走快了，地卖的多了，但交通还没跟上，就出台了这个不限购限售的政策。
仔细一想，这就是告诉大家，惠州房子很多，大家都可以来买，但是短时间先不能卖。用投资者的钱，帮惠州把需求撑住，然后使劲卖地，有了钱，赶快进行城市建设，等交通都上来了，真正的外溢需求才会进来买。
一招“借鸡生蛋”的规划，走的漂亮。对于城市来讲，如果协调的好，10年后，可能展现一幅美好的城市远景。但作为投资，你能承受多久的投资周期呢？
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