前段時間，
我們房產圈有這樣一個“熱文”：
文章有幾個觀點，可以拿出來供大家品評：
1.房產營銷行業在墮落，要麼主動降價，要麼上渠道（中介），沒有創新，走向衰落；
2.營銷無效，使用渠道，但渠道過大，又在殺死營銷。
3.歷數貝殼“四宗罪”：相關行業受牽連，生態受損；擾亂市場，截客、洗客、搶人，層出不窮；佔據營銷費用，攫取開發商利潤；反客為主，佔據話語權，惡意競爭，霸凌開發商。
說實話，
羊迪作為一個前開發商營銷人員，也對中介又愛又恨。
畢竟渠道費用也算我們的「營銷成本」，總覺得把我們的蛋糕分給別人，很鬱悶。
但如果能夠通過他們找到客戶，又很開心，這樣矛盾的情感是有一個平衡點的：
當渠道成本比開發商的獲客成本低的時候，上渠道，反之，自己上。
可是，現實中，孰能看的清清楚楚明明白白？
於是乎，「渠道」之爭，在所難免。
說一千道一萬，還是因為現在的房子不好賣了。
在房地產行情好的時候：
有中介賣得快一些，沒中介賣得慢一些，給中介2%左右的利潤，開發商追求高週轉，中介追求高回報，雙方都開心。
這個時候，中介不是必需品，但確實是催化劑。
但在房地產行情不好的時候：
有中介賣得也不好，沒中介賣得更不好。開發商變著法的縮減成本，想切掉中介的蛋糕。中介怎麼帶人也成交了了，為了維持營業收入，想把分成擴大。
這個時候，一個想省更多的錢，一個要賺更多錢。中介像必需品，又像讓開發商上癮並致死的毒品。
中介「夜壺」論，由此得名。
但這一次的「渠道之爭」，讓左暉公開回應了：
左暉是我非常尊敬的地產人，在所有人都向錢看的時候，他看到的是數據，而鏈家也是第一個在意數據的地產企業。
這一封公開信，也說了不少有趣有價值的數字。
即便是對普通買房人，也有閱讀價值。
讓我拿出來說說：
1.2019年的GMV（總成交額）是15萬億，其中20%是通過渠道成交的。
也就是說，每5個新房的成交，只有一個是通過中介的。
2.渠道的takerate（佣金比率）是總房價的2-3%。
也就是說，如果不通過中介，開發商可以省下2-3%，但這部分錢是否能給到買房人？這是一個好問題。
3.貝殼新房GMV總佔比30%，北上佔12%。
也就是說，鏈家的主要收入來源自二手房，但新房營收主要來自「非一線」。而鏈家其實主要佈局的是一二線，也可以側面看出來，在北上是存量房（二手房）的市場，在二三四線，新房仍是主流。
於是乎，當買房人在判斷究竟該找中介還是直接找開發商的時候，我們這群地產人在討論的是：
究竟該用中介，還是砍掉中介，究竟該給中介多少的「渠道費」，多大的「渠道權限」。
而這個的結果，就決定了買房人
究竟該找中介，還是不該找中介。
如果開發商給到中介的渠道權限大，買房人只有通過中介，才能享受到特定的價格，那就找中介更優惠；
如果開發商只是把中介作為一個渠道分支，還有著自己的渠道團隊，那麼直接找開發商，至少你可以去爭取那2-3%的優惠。
怎麼省錢？
有人說，是通過中介，因為如果通過中介沒有額外優惠，中介是不會帶客戶給開發商的。
也有人說，是自己去售樓處，因為通過中介時，開發商還要給中介錢，增加了自己的成本。
寫到這裡，你認為呢？
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