本文共3521字，閱讀大約需要15分鐘。
在中國地圖上，從黑龍江省黑河市到雲南省騰衝市有一條看不見的直線，這是著名的“胡煥庸線”，在這條線的東南側43.8%的國土居住著94.1%的人口。河南恰好在這條線的垂直中心位置，像一個支點，統籌東中西，協調南與北。
作為河南省省會，鄭州背後站著的是1億河南人。可以說，鄭州不單單是鄭州的鄭州，更是整個河南的鄭州。
河南人對鄭州的愛往往不動聲色，質樸而又內斂，著名作家閻連科曾說，“我是河南人，我十分熱愛這片土地，可以說，是愛得深沉。”
鄭州之於河南，就像上海之於長三角，深圳之於珠三角。
鄭州房地產市場化最早可以追溯到上世紀八十年代。那時候鄭州大多都是單位福利房，很多人住進了單元房，居住條件上了一個大臺階。那時，70平方米的小兩房只需要5000元一套。也是那一階段，人們開始有了裝修的概念。
鄭州第一個商品房一直有爭議，老鄭州人說是1985年建成的伏牛路汝河小區，一個版本說是科技綠苑小區，但無論怎樣，鄭州即將進入房地產行業的元年。
忘了介紹，那是1987年的春天，鄭州市人口就已經突破500萬人大關，多麼不可思議，誰能想到呢，三十年前的1954年，省會從開封遷至鄭州時，人口還不超過10萬人。
日子終究是一天一個樣。
第一代商品房住宅小區的典型綠雲小區對外銷售的時候，年輕的胡葆森在香港賺得缽滿盆滿，懷揣著這一桶金，他沒有像馮侖、潘石屹那樣南下撈金，而是拍案決心回到鄭州去！這就是河南人濃厚的鄉土情結。
這是1992年。這一年，胡葆森和當地建設銀行合資成立建業地產，由此開啟了鄭州房地產發展的新時代。建業地產在鄭州的第一個項目是金水花園，要知道，該樓盤在當時可是鄭州東區第一個明星樓盤。“10年返還購房款”的廣告詞放在此時，依然能震動整個市場。
這一步，到底是跨過了星辰大海。
鄭州的盤子有多大？胡葆森單在鄭州這一個城市用10年時間，將建業集團淨資產增加了10億元。
不敢想象，鄭州就像一個挖掘不完的寶庫。
1998年，鄭州房地產市場迎來巨大轉折點，政府開始救市，建業、正商、鑫苑等河南地產巨頭已經嶄露頭角。
隨後兩年，這座城市正式迎來了住宅零售時代，這一階段產生了一大批本土房地產開發企業，其中代表性的有居易集團、鑫苑集團、正弘等一批新的地產品牌誕生。鄭州市場逐漸對外開放，外地開發商進入鄭州，鄭州開發商也邁出了走向外省市的第一步。
2000年，國家康居示範工程鄭州清華園奠基開工，這一年，鄭州房價進入快速上漲通道，當年鄭州商品房銷售均價已經達到1880元/平方米。
這之後的兩年，鄭州進入大盤時代，金色港灣、帝湖花園等一個個大盤拔地而起，美景天城、四月天等一大批大盤紛紛入市，各方面資金大舉進入這個市場，鄭州迎來了開發熱潮。當時房價徘徊在2350元/平方米。
春風搖曳的日子，一切美好都在醞釀中。
古語有云：得中原者，得天下。
鄭東新區建設正式啟動是在2003年，這一年，眾多知名房企相繼進駐鄭州，逐鹿中原，荒地被開墾，貧瘠變繁華。
2003年~2008年，鄭州房地產市場迎來不可思議的五年，鄭州房地產發展史上重要的轉折點都在這幾年發生。
2004年，當年的順馳拿下鄭東新區的一片荒地，打造了至今被鄭州人熟知的順馳第一大街。
這一年，鄭州房價飆升至2616元/平方米並開始進入快速上漲的通道，那時候人們根本想不到房價過萬是什麼概念。
但一切都即將發生。
鄭東新區的建設加速了鄭州房地產市場的火熱，2004年鄭東新區的房地產開發投資11.74億元，三年後的2007年達到47.29億元。
隨後一年，升龍集團進駐鄭州，開啟了鄭州城中村改造的大幕，大規模城中村改造，推動鄭州房地產開發達到了前所未有的繁榮。此後，鄭州迎來了第一波閩系房企到來的高潮。
2006年之前鄭州的房價儘管一直在保持上漲姿態，但都沒超過
3000元/平方米，這一年，國家宏觀政策影響下，房價趨於理性，卻依舊呈上漲趨勢。接下來的一年，“103號文件”下發，城中村改造的大潮開始蔓延、擴散，回望歷史征程，誰還記得就是在這一年，鄭州首次提出土地通過招拍掛出讓。
2008年經濟危機爆發，神奇的是，基於人口優勢，深耕鄭州市的一批本土房企躲過了大波動的一年。這一年，鄭州商品房均價為3970元/平方米。
2009年至2015年，鄭州房地產市場正式邁向黃金時代。
從2009年開始，恆大、萬達、保利等紛紛搶灘中原。這一年，以恆大地產為代表的精裝交付樓盤，開啟了樓盤品質、大盤之間的競爭。新建商品房價格較環比上漲了23%，達到4899元/平方米。差點忘記介紹，這一年，高達388米的新地標中原福塔刷新了鄭州的天際線。
2011年，“鄭六條”限購令出臺，在人口過密區域，本地人限購1套商品住房，外地人繳滿一年社保限購1套。緊接著下一年，房價從7507元/平方米降至7473元/平方米，這也是近十年來鄭州市房價首度下降。那時候，人們根本想不到第二年，房價就飆升至8
302元/平方米。忘了介紹，2012年的時候，萬科也來了，綠地廣場會展賓館在這一年成為新的地標。2013年，以“二七”廣場為中心，連接東和西的鄭州地鐵1號線一期工程正式通車運營，這意味著，鄭州進入了“地鐵時代”。
緊接著下一年，維持了三年的限購令取消，這是2014年，當時房價均價還是8字開頭的四位數。
故事還在繼續。
四通八達的交通，為鄭州的發展插上一雙騰飛的翅膀。
誰能想到呢？當初以鄭州為中心，以京廣、隴海為主軸，構建連接中原城市群的“十”字加半環線網絡的規劃，,已經發展成為“米”字狀，鄭州當之無愧的成為中國鐵路客運的“心臟”。除了高鐵四通八達，鄭州已經成為了中國的“天空之心”，新鄭是全球貨運增長最快的機場。從鄭州出發1.5小時的飛行航程內，可以抵達全國近2/3的重點城市。
從09年以來，鄭州每年的房價保持著10%左右的速度在增長，2012年以來成交量亦保持平穩上漲。國內多次調控對鄭州的影響相對比較小，因為鄭州是河南省人口最多的城市，當地人都開玩笑說河南省就一個城市，就是鄭州。
這樣的鄭州，對於房企來說實在是太過於迷人。
鄭州房價破萬元的這一年，鄭州市重啟限購令。這是2016年，也是值得載入史冊的一年。
這一年，是鄭州的“地王年”。“三天三地王”，甚至“一日兩地王”頻繁在這塊神奇的土地上發生。誰還記得當年4月份，位於鄭東地王窩北龍湖的“5號地”競拍現場？在激烈廝殺147輪後，恆大以22.31億元的成交價格創造了鄭州“總價地王”和“單價地王”的新紀錄。值得一提的是，當時該地塊摺合樓面價達到12294元/平方米，要知道當時鄭州市新建商品房均價才10121元/平方米，真正的“麵粉貴過麵包”。
不可思議的故事，仍在上演。
這一年鄭州拍出了15個地王。7月，濱河國際新城一宗地塊，歷時5小時20分、468輪激烈爭搶後，以22.73億元總價成交價，創造了經開區新的樓面價、單價雙地王！
簡直難以想象，市場愈發像多米諾骨牌。高地價引起部分群眾的購房恐慌心理，當年，開發商捂盤惜售、日光盤、雲選房，屢屢刷破歷年記錄，成交面積達到1693萬平方米，環比上漲73%達到史上最高點，可以說史無前例，鄭州一度成為全國焦點。
隨後，限制高價地的“鄭九條”出爐，這座城市的土地高燒漸退，全年平均溢價率達超30%的日子一去不復返。
緊接著，限購政策以人們來不及反應的速度陸續升級發佈，鄭州開始逐漸降溫，即便如此，新建商品房均價在2017年已經超過12036元/平方米。
2017年全國出臺人才政策力度最強的城市，是鄭州。專科以上畢業生、職業(技工)院校畢業生可直接落戶，可謂是零門檻，全面開放敞開大門。這一年常住人口增加了16萬人，戶籍人口增加15萬人。
2018年可以說是鄭州樓市最為“惶恐的一年”。
“新一線城市”“國家中心城市”“自貿區”“雙城模式”……鄭州的標籤和規劃越來越多，此時的鄭州，高速發展著。同時，限購、限貸、限價、限售、限商等調控政策依然不斷。從年初“千人搶房”的瘋狂，到年末“0首付”促銷；從環鄭地市“地王”頻出，到土地市場底價成交、流拍頻發。
一切浮華終散場，市場重新表現出理性的一面，這一年，新建商品房均價達到13451元/平方米。
說起中國城市的人口虹吸能力，鄭州跟深圳極為相似。截至2019年9月，鄭州市人口已經超1000萬人。
但是鄭州一直被外界稱為“屌絲”城市。原因很簡單，河南省絕大部分資源都集中到了鄭州，這意味著鄭州這座城市背後是1億河南人。這座城市的購房者主要是從河南其它地市級來的新鄭州人。鄭州樓市不像其它城市那樣有太多泡沫，河南本地人加上鄭州市本地人買房者能佔全鄭州買房人的90%以上，甚至超過95%。
鄭州的底色很好看。
正如鄭東新區CBD的發展，新地標“大玉米”在夜幕下流光溢彩，星光璀璨鋪滿如意湖。誰能想到當初的“鬼城”已經發展成為新的“富豪集中地”？鄭州這片土地，蘊藏著一切皆有可能的魔力。
但這又是一個長期被低估的城市。2018年鄭州GDP總量超過一萬億元，進入萬億城市俱樂部，從省會城市到國家中心城市，鄭州的野心越來越大。
在航空和高鐵並舉的強時空收縮效應下，鄭州正面臨著千載難逢的大發展機遇。
— END —
閱讀更多 丁祖昱評樓市 的文章
